苏州写字楼调研报告(编辑修改稿)

苏州写字楼调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

二、 苏州写字楼市场板块 特征 板块格局分布 目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块： a) 市区写字楼主要集中在 ② 观前商圈 、 ③ 石路商圈 、 ④ 南门商圈区域（ 即城市 交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线 ） 及其辐射范围内 b) 新区写字楼集中在 新区中央商贸区域 ，即 图中 ⑤ 所示区域 c) 园区写字楼分布在 ① 湖西 CBD 商圈 周围和 ⑥ 为湖东行政中心 d) 吴中、相城区写字楼发展尚处初期， 仅少量中低档写字楼，尚 未形成密集区 特征概括分析 a) 2020~2020 年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大 2020 年；近两年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区 ， 主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些项目搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。 b) 目前园区 高档次 写字楼 较多 ，新区次之，市区最 少 ； 园区租金水平高达 80 元 /月㎡，物业管 理费也大都在 20 元 /月㎡左右；新区整体水平次之，但新地中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。 c) 目前苏州写字楼市场整体 供不应求，普遍达到 90%以上的出租率 （除个别在销案例） d) 苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。 老城区的写字楼总量大，但 高档次产品不多。 e) 园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写 字楼主要集中在其金融商贸区。 三、苏州市同类写字楼市场 板块分析 市区板块 （ 1）样本汇总 案名 层数 位置 主要消费客户 租售方式 租售价格 元 /月 ㎡ 物管 费用 元 /月 ㎡ 面积范围（㎡） 销售率 出租率 丽景苑 8 干将路、凤凰街路口 多为外资，主要为外贸、电子 售罄只租 租： 54～ 62 4 30 900 100% 80% 飞洲国际商务大厦 8 干将西路与人民路交口 苏州本地私营 企业居多 目前只售 售 1060010700元 /㎡，租： 75 暂定 57 / / 宏盛 大厦 6 干将路、丽景苑旁边 苏州本地私 营企业居多 目前只售 售： 1000012020元 /㎡预计租金：70 / / / 商务 大厦 6 干将西路与养育巷路口 科技公司、驻苏办事处、律师事务所等 售罄只租 租： 55 5 / 100% 95% 敬业商务大厦 7 宫巷和干将 路交界处 货运、电子、 外贸 / 租： 50（含物业费） / 33 196 / 80% 嘉实 大厦 6 中新路 房产、贸易、科技 出租 租： 50 / / 99% （ 2）特征概括 市区写字楼由于 受到城市限高限制，以多层为主，档次以 中低档和中档为主 ，较高档次的不多 ，且都是在建项目，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的项目，目前正在销售过程中。 由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。 （ 3）租金与售价 早已投入使用的较高档次的 商务大厦和丽景苑租金水平在 5060 元 /月㎡ ，而目前正在建设的 宏盛大厦与飞洲国际大厦 租金水平在 7075 元 /月㎡， 售价 1000012020 元 /㎡。 （ 4）租赁情况 市区写字楼的出租情况较好， 商务大厦和丽景苑 的出租率均在 80%以上 ， 在售项目的销售率也达到 65%以上。 入驻客户 以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主 ； 物业管理不规范，一般是自产自管。 （ 5） 客群特征 市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主 ，特征比较明显。 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来， 城区写字楼的客户群性质较杂。 这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租 金总体要低。 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。 （ 6）在建、在售案例简析 Ⅰ ．飞洲国际商务大厦 简析： 该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周 边商业、文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。 该案采用目前高档甲级写字楼通行的 5A智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自动化系统等，在智能化领域居苏州市区写字楼前列。 商铺销售情况良好，销售率达 56%。 Ⅱ ．宏盛大厦 地上建筑 12 层为商铺， 38 层为写字楼 建筑面积 11500 ㎡ 单间面积 — ㎡ 租售方式 只售不租， 明年 2 月份开始出租 销售价格 写字楼 10500 元 /㎡ 商铺 21000 元 /㎡ 租金水平 预计 75 元 /㎡ 物管费用 预计 5— 7 元 /㎡ 客源 构成 市内公司为主 地上建筑 6 层， 2 层为商铺 建筑面积 10046 ㎡ 简析： 该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。 毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。 该案目前正在施工，据悉引进国际 顶 级标准的商务办公 10 大智能系统。 商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下 2020㎡的大 户型。 园区板块 （ 1）样本汇总 案名 层数 位置 主要消费客户 租售 方式 租售价格 元 /月 ㎡ 物管 费用 元 /月 ㎡ 面积范围（㎡） 销售 率 出租 率 高峰会 30 苏华路与星汉街交叉口 ,园区管委会西侧 外企、本地企业、以 及外地企业驻苏办事处 租售 结合 85 18 77 1600 / / 建屋大厦 19 苏州工业园区旺墩路 多为外企 租售 结合 租： 82 售：11500 18 120 以上 / / 世纪金融大厦 20 工业园区苏 华路 大量贸易公司、房产公司、物业公司 租售 结合 租： 8090 20 100 400 / 85% 国际大厦 工业园区苏华路 原园区管委会，多为外企 租售 结合 租： 85 22 100 400 / 80% 星海国际广场 20 工业园区星 海街 贸易 、装饰、物流、电子 出租 租： 65～ 75 6 120 200 / 85% 单间面积 ㎡ 租售方式 目前只售 销售价格 写字楼 10000— 12020元 /㎡ 商铺 21000 元 /㎡ 租金水平 70 元 /㎡ 物管费用 ／ 客源 构成 市内公司为主 （ 2）特征概括 目前 主要是沿中央商贸圈周边分布 已经进驻的 大型企业 以生产型与 加工型企业 为主， 对写字楼特别是 高档次 的写字楼的需求逐渐显现。 租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。 园区中央商贸区的出现， 使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼 ——国际大厦和世纪金融大厦坐落于。