经理培训资料(编辑修改稿)

经理培训资料(编辑修改稿)内容摘要：

楼上楼下层高都是一样，达到正常使用标准，有上下楼梯相连；  复式：平层但层高达到 4。 2~5。 2之间，可以隔做两层使用，通常下面层高大于上层，下面用来会客，上面是卧室、书房等用来休息，客厅部分可做挑空，销售、采暖、物业等都按一层面积收费，比较时尚；  错层：介于平层和越层之间，是指在客厅与卧室之间有台阶相连，台阶一般在三个左右，给你很大气、高雅的感觉，但这种结构建筑起来麻烦，质量没有平层结实；  阁楼：是指楼顶有坡屋顶，形成阁楼，阁楼部分低于 面积，一般阁楼有天窗、赠送平台，很受年轻人喜欢，但阁楼漏雨是一大难题 要点总结： 应按照由近及远、动静分区来介绍，条理分明，不能让客户眼花缭乱，要有想象力，让客户感到这就是他的家，会描绘生活，建筑是遗憾的艺术，户型没有十全十美的，再好的户型也总有人不喜欢，所以，要学会包装户型，找到客户最在意的地方，忽略次重点。 一、户型推荐的原则：一定要根据客户的需求， “ 死推一套 ” 不直接否认客户的要求，若无技巧性再推相仿的，户型推荐要适当，户型推荐就象我们的腰部，整 个步骤的重要，力求准确的推荐户型，一定要准最好是二选一法，采用语言的推动力，让客户置身于房子当中，第一时间去接受它，推户型由大到小，由贵到便宜的，明显的对比，利用专业语言形成一种身临其境的感觉，例：动静，结污分区，描述美的心理，定好户型后，聊其它的东西，例如：交通，环境、配套 (适当而止 ) 一步到位 a、多大面积的 b、几口人住 c、几个房间 d、急不急于住 (为什么买房 ) e、现住在哪。 多大面积。 F、户型上有无特殊的考虑。 G、什么样的楼层 二、户型包装：按照总分总的步骤，包装按前期的铺垫，利用包装来掩 饰缺点，多讲优点，但不完全忽略缺点，让客户感到真正的为客户选房子，用真诚打动客户让客户感谢自己。 楼层的分析：高贵，高贵的起源于小高层，高贵的身份，高贵的享受，电梯的便利，水电设施、结构的对比，采光通风，视野、一览众山小的感觉，多层住宅就象在自己脚板底下的俯视。 多层楼层：金三银四，铜五，一楼 (间距宽、公分平台的铺垫，不潮湿、采光好 )。 六楼 (双屋顶、效果防漏，耐热，冬暖夏凉 ) 户型介绍案例： 1)、 90㎡二室一厅 您看，这是沈阳市最新流行也是目前我们最热卖的二室一厅 90㎡的户型图，一梯两户这是您 的入户门，进门是一个宽敞明亮的大客厅，这个大厅方方正正豪华气派， ㎡的开间配上两个窗使您这个大厅采光度达到最高，更是这个大厅敞亮，你可以在这里做个软隔断，下面是 800高，木质实体上面是磨砂玻璃，即不挡光线，又显得大厅格外有情调，这边用拱形门连接，将厨房这边抬高，整个大厅错落有致，这样人住在这里就象置身于宫殿当中，家电当中电冰箱，微波炉是必不可少的，这些东西不能放在厨房中，这显得厨房中乱，这边就可以作餐厅，这边就是个长 5m，宽 的大客厅，这边摆套家庭影院，对面摆上弧形的真皮沙发，而且这个距离看电视正 好，一点也不影响视觉，当然，如果你想让这个大厅有一点生机可在这儿摆上一盆绿色植物，显出大厅生机盎然。 人住在这里就像置身于大自然当中一样。 而且咱们这小区绿化达到 50%多，你想你住在一个内外绿色遥耳呼应环境中是一种什么感觉。 咱们这房子最大特点是动静分明，这是静区，卧室区是一门管两门，一是增加卧室的私秘密性，同时增加客厅的完整性，这是主卧室自带阳台，显主人尊贵，阳台这边你可以摆上几盆名花，特丹、茉莉，君子兰，发财树，你住在这里就是住在花的海洋中，看着五颜六色的鲜花，闻着让人心脾的花香。 那是多么地温馨舒适呀，而 且人从外面看就会有三分醉了，更何况进入室内呢。 这两个门连在一起方便于你照顾孩子，这个卧室配有落地大窗，阳光充足，成长中沐浴阳光，让你的孩子绝对聪明。 整体看咱们这房子结构紧凑，布局合理空间利用率高，温馨舒适是您居家生活的首选。 例 2； 94㎡、 95㎡、 99㎡、 102㎡二室二厅 你真有眼光，这是我们卖得最好的户型二室二厅，一梯二户餐厅和厨房的分隔是最具特色的设计，厨房和餐厅不仅实现了全明，而且被彼此空间独立，互不干扰。 上北下南左西右东，这是您的入户门，一进门北边是餐厅和厨房，厨房设在北阳台上，节省面积又规 矩，你看厨房是家庭主妇工作的地方，5㎡左右的开阔空间，明亮的窗，窗外又有怡人的风景，每天托着疲惫的身体回到家，这样的厨房却能让您怀着快乐的心情奏响锅碗瓢盆交响曲，餐厅不仅是用餐的地方，独立的空间里您尽可以随心所欲布置，冲一杯咖啡泡一壶清茶，放着一首美妙的音乐尽情享受生命的闲暇，酒吧的感觉在家中得以重视，主人的个性在这里得以张扬，这边是 ㎡的大厅，您看咱们售楼部有多大， 30多平就象咱们售楼部这么大，但是我们这售楼处四四方方没法装修，你如果在这里摆上沙发、电视放在那边太远，放在中间太浪费面积，所以咱们这 个餐厅适宜家具的摆放，更有利于您的客厅的装修，咱们这是封闭阳台，不像以前那种两边有两堵墙，你要看户外的景色得走到墙外，但是我们将这两堵墙去掉，既增加了你的利用面积同时又使您倍感视野开阔，阳台部分你可以做个休闲厅，放两把桌椅，闲暇的时候一家人坐在一起谈天说地，忆苦思甜，该有多么温馨舒适啊，中间的位置就是你放家庭影院和沙发的位置，北边这块地方就是给你个性张扬的空间，根据你自己的喜好做个吧台，做个博古架，摆上你和家人喜欢的工艺品、酒茶的东西，给这个家庭增添了一点小家庭的庄重、浪漫的气息，俗话说： “ 人配衣服马配鞍 ” 好房子巧装修嘛 !好的家庭装修让人 “ 一睹便有两分醉，未免也有三分看的感觉，而我们这个房子装修时可遵循以人为本的原则，你的家，你的空间，展示你的个性，发挥你丰富的想象力，相信你的家是独一无二的，这是你主卧室 …… 134㎡三室二厅二卫 这是我们的精典户型， (城建局的王主任就想您这户型，他说走了很多家都没找到，就在我们家找到了，您看这是一梯二户： 这是您的进户门，一进门是个玄关 (⑴ 是增加你的隐私性 ⑵ 是您身份和地位的象征 )你可以在这边摆上弧型鞋架，这边找个大衣柜这样有利于您出门换衣服，也不至于将脏土带到室内，顺着玄关 往里走，是一个方方正正宽敞明亮的大客厅，这个大厅有 37㎡，通风采光好，视野好，好房子要在好位置，你看我们这个大厅，从这边推开窗放眼望去，就是 4000㎡的阳台花园广场，阳光照射到喷泉正喷发出七彩光芒，非常壮观，简直就是人间仙境，而且这个大厅没有门，完整性好，方正性好，很适合摆放家具，在这边摆上环形真皮沙发，这边放上高档组合家具，放套家庭影院，闲暇的时候可以到这里看看电视，唱唱歌都挺好的，而且早上起来看看，阳光广场可以让老年人在悠闲的时候打太极拳，年轻人在晨读，一幅安详温馨的画面，简直就是生活在诗意当中。 这是 我们主卧室。 主卧室不在客厅开，是私密性能好，保持卧室的完整性，卧室大，东西好摆放，以前我们做的户型 94㎡，卧室小只有七八平米，那床至少有 3㎡，两边再放床头柜，摆点家具简直就没地方了，所以小卧室住着有一种压抑感，而且也给你生活带来很大不便，然而我们这主卧不但宽敞，而且主卧室自带卫生间充分显示主人的尊贵，如果卫生间在里面，呈刀把形，不但浪费面积，也不太适用，这是副卧室， (门对门开，通风好， „„ )这个房间你可以做个小书房或者放电脑，你看古时候书房都是在北面，安静，是你学习读书的好地方，餐厅的位置你右以把它垫高，做 个错层，使整个房间错落有致，上面也是，下面铺上大理石，显得大厅豪华气派，这个厅自然而然成了多功能厅，吃饭时可以做餐厅，饭余可以做休闲厅，打打扑克，麻将都挺好的，整个房间布局合理，结构紧凑，没有一点浪费的地方是你居家的生活的首选。 户型包装相关知识： 开间与进深 住宅的开间和进深决定了房间的面积大小，但面积大的房间不一定适用，房间适用与否要看开间和深尺寸是否适合家具摆放，比如： 主卧室需要放置双人床、化妆台、壁橱等家具其开间尺寸应该大于 3米，进深应长于 ，厨房要考虑操作台，及一个人的操作空间，开间尺 寸应大于 ，进深长于 3米，卫生间要考虑浴缸、马桶、脸盆、洗衣机等，开间尺寸应该大于 ，进深长于。 风水宝地。  风水宝地 讲究风水是中国传统民宅，选点地位的理念之一，然而社会上许多 “ 风水先生 ” 都将风水涨，涂上神秘的封建色彩，要实上，当今大量的科学研究已经证明了住宅建筑合理，选择地点与传统风水定位法有一定的吻合。 比如，住宅的朝西应 “ 依山傍水 ” 这从日照科学上讲的是采取良好的朝向和通风，住宅的开门不宜正中暴露，即 “ 避 ” 火门，这从住房私密性来看是让别人不能一目了然，家庭内部的 活动，山上的住宅要因地制宜， “ 及因山势而导 ” 从建筑科学上来讲，基础处于同一平面，对建筑的平衡和稳定有利，盆地中的住宅位置不宜设在 “ 山门口 ”“ 盆中央 ” 这从小区的规划上看走正确引导主流通风方向或有利于形成中央活动地。 大家在思想上具备一种理念，即用科学的头选出来的 “ 风水宝地 ”。 厨房小的布局 由于厨房面积小，在布局上通常操作顺序内流程作业，力求减少往返，避开同时操作的拥挤，其程序为洗 切 烧，主厅操作中心不应是洗和烧，这样的布局一般有三种： 1) 开间较窄：可采用一字形单排布置，即按洗 池 案桌 炉灶：顺序布置，这种布置操作灵活、方便是窄长厨房常用的布置方法； 2) 开间稍宽：可采用二。