关于房地产市场发展分析与预测毕业论文

关于房地产市场发展分析与预测毕业论文内容摘要：

些措施的实施在一定程度上缓解了住房困难的压力。 2020 年，国务院颁布《关于促进房地产持续健康发展的通知》， 2020 年3 月国务院办 公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”）， 5 月份七部委又颁布《关于做好稳定住房工作的意见》， 2020 年国务院常务会议针对当时少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理等问题颁布“国六条”，指出了解决住房问题的六条措施：切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，进一步整顿和规范房地产市场秩序，加快城镇廉租住房 6 制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产 市场信息透明度等。 5 月 29 日九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，今年 3 月份建设部等八部委颁布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，决定在全国范围内开展房地产行业秩序专项整治，加强市场监管。 温家宝在今年政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。 一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。 二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住 房。 政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。 加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。 改进和规范经济适用房制度。 三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。 四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。 地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。 这些政策的密集出台，表明政府对房地产市场调控的高度重视和坚定决心，也表明我国房地产市场宏观调 控政策方向越来越明朗并逐渐走向成熟。 二、我国房价持续走高的原因分析 房地产是国民经济的支柱产业，房价 近年来一直处于高位运转状态并持续上涨成为社会普遍关注的焦点，那么究竟是什么原因导致房价在宏观调控的高压政策下依然持续走高呢。 有人认为，国内市场流动性资金过剩，投资渠道单一以及人民币升值预期导致外资加速进入，是房地产价格难以下降的内外因，笔者认为，当前的房价涨势是多种因素共同主导的结果，这其中有积极的因素也有消极的因素，但更多的是人为的消极因素。 （一）房价的上涨有其一定的合理因素 积极因素表现在中国经济的高 速发展，国内投资资金的充裕， 城市化进程加快， 国民购买力增强和人民币升值预期等。 据国家统计局提供的数据显示，今年一季度 GDP增幅达 %， 4 月份 CPI 同比增长达 3%， 14 月份全国房地产开发投资增长 %，比去年同期增长 %。 而人民币兑美元汇率突破 1： ，在城市化过程中，人才自由流动加速，农民大量涌入城市并有部分人开始定居城市，许多农村生源的大学生毕业后进入城市生活，城市拆迁造成住房被动需求，使得城市本来有限的住宅无法满足大规模城镇化的需要，住房供应速度达不到需求的速度，造成市场供应的实际性短 缺，形成买方市场。 价格规律表明，供不应求时价涨，供过于求时价跌，我国的房地产市场同样无法回避这个市场规律。 这种利好的经济发展态势对房地产价格上涨有着一定的刺激作用，促使社会流动资金大量投入房地产市场，这是市场价值规律的表现，是供求关系下 7 的市场正常发展。 （二）房地产市场存在大量囤房惜售、恶意烘抬房价等住房炒作行为 国家在对房地产业进行宏观调控时，并没有明确购买住房是作为消费还是投资，很多人购买一套或多套住房主要用来投资，加上一些专门从事炒房投机的投资者，诸如温州炒房团等对抬高房价在一定程度上起到了推波助澜的 作用。 房地产企业及其管理者采用囤房惜售、建成价格联盟等方式来抬高房价，从而造成房价的虚高。 当一个地区房价水平与当地居民收入水平比价过高而造成绝大多数居民无购房能力，而同时商品房开发成本较低时，就表明房价有虚高的空间。 在正常的市场供需情况下，普通居民住房开支占家庭收入的 20%— 30%，在此情况下房价为居民 36 之间 ，而房价的合理涨幅，有观点认为房价上涨不高于同期国家 GDP 涨幅即为合理，也有人认为房价与同期居民收入水平涨幅相当即为合理，笔者认为合理的房价上涨应与同期物价水平 CPI 上涨水平相当。 有报道指出，上海陆 家嘴联合房地产公司高管同一天贷款 1000 万元用于购买 15 套陆家嘴中央公寓住房，三年获利一千万，这座公寓入住率未超过 10%但价格却一直攀升。 对于国内房地产炒作严重程度，可以从央行的统计数据中得到佐证： 2020 年个人住房消费信贷增长 35%以上，个人住房消费信贷总额达 4700 亿，而 2020 年增长为 %,个人消费信贷增长 2600 亿 ,从 2020 年一季度的情况来看 ,居民个人住房按揭贷款仅增 256 亿 ,增长 %,不及 2020年增长幅度的一半。 如果国内居民住房需求下降而空置率快速上升，说明房价上涨是房地产开发房垄断 定价及操纵的结果，住房空置率的提高是因为房地产商在垄断土地使用权后对住房价格采取垄断定价以获取高额利润，造成实用性需求者因房价过高而没有支付能力或观望，而投资性需求者因房地产价格上涨投资收益率下降而减少投资支出而形成的。 对于房地产市场空置率，有资料显示到 2020 年 3 月，全国房地产空置面积达 亿平方米，同比增长 %。 截止 2020 年 4 月底，住房空置面积 亿平方米，同比增长 %。 （三 ）商业贿赂及地方政府利益在房地产领域大量存在导致房价上涨 目前地方政府的财政收入严重依赖于房地产业税收和土地 出让收入，且房地产发展对地区 GDP 增长的拉动作用也十分明显。 个别政府以地生财，受利益驱使，借经营城市之名，随意征用土地并大量出卖，以获取高额收益，这在一定程度上弥补了地方政府财政的不足，但却增加了房地产成本，成为高房价一个直接的诱因 ,必然使中央政府的宏观调控政策效果大打折扣。 由于制度不规范、监管不到位，权力寻租与商业贿赂相结合，使房地产领域成为商业贿赂重灾区，土地市场假招标、假挂牌、假拍卖时有发生，立项审批、规划设计、工程监理和质量验收、房地产开发用地性质变更、水电气配送、银行信贷等各环节都有存在钱权交易的 空间，而虚高的房价将这些成本直接转嫁给最终的买房者。 青岛市原市委书记杜世成涉嫌与 2020 年发生的崂山违法批租土地大案有关，在其任职期间鼓吹房价不能倒 ，导致官商勾结腐败频发，房价疯 涨。 也正是由于地方政府 8 是房地产开发的最大获利者之一，从而导致中央和地方在平抑房价、整顿房地产市场方面存在认识和行动上的落差：中央疾言厉行，花大力气调控房地产市场，而许多地方政府却享受房地产给其带来的好处，阳奉阴违。 目前在房地产市场调控中较为积极的地方政府也是受中央重点监控的北京、上海、深圳、广州等城市，而其他许多城市政府采取观望甚至坐享房价高涨而带来的收益。 （四 ）土地价格的上涨和地根紧缩，抬高了房地产开发商的心理预期 一般而言，地价与房价有相互作用的关系， 土地成本的增加对房价具有传导作用，而房价的上涨更大 程度地带动了地价的上涨。 近年来我国地价有较大幅度的上升， 有资料显示， 2020 年全国主要城市地价平均水平为 1230 元，比去年同期增长 %，房地产开发商将土地成本的增长通过房价的上涨转嫁给了消费者，从而使自己在地价上涨中毫发无损。 我国实行招拍 制度， 2020 年至今连续紧缩地价，这给开发商造成“地荒论” 的借口，从而抬高房价。 房地产开发商在实际操作中存在大量垄断土地，违法囤积土地待价而沽的行为，应在打击土地垄断 ,违法囤积土地等行为 ,并加强过期土地回收的基础上，严格控制商品住房用地规模，适当增加保障性住房土地供应 量， 尽快完善土地储备制度，促进土地储备用地多元化增值，防止土地闲置和浪费。 尽管 大限规定两年内未开工建设的土地要收回，但由于种种利益关系而在实际操作中困难重重。 （五 ）政府调控的滞后和刚性不足 当前的宏观调控中，稳定房价一直是调控的重点，而鲜有降低房价的声音，这表明调控目标的软弱，这给了地方政府和房地产开发商一种政府本意不是要降低房价的心理预期。 宏观调控的刚性不足，不管是二年内未开发无偿收回土地使用权，楼市反商业贿赂，还是 90 平方米占 70%的开发政策，在实施过程中都未能取得理想效果，诸多房地产调控政策 并未对房价产生应有的影响，而是房价依旧大幅上涨。 对楼市政策落实不力的官员，腐败官员以及违规房地产开发商的惩处也不够严厉，通常通过点名批评、责令整改、经济处罚等方式进行处罚，其效果极为有限，房价问责制也还远远没有建立起来。 究其深层原因，乃是地方政府对房地产利益的追逐，地方政府还沉浸在房地产发展的利益分享而不是责任承担中，政府主导的住房保障时代还远没有到来。 不仅如此，房地产业暴利导致开发商铤而走险，消费者买涨不买跌造成开发商宁愿空置也不愿降价出售，某些地方政府或多或少成为房地产开发商的保护伞，商品房预售制度的 不完善，钢材等住房原材料价格上涨，以炫富耀贵为特征的购房售房等，都对抬高房价起到一定的作用。 三、未来房地产市场。