物业经营管理精讲课件第1-20讲(编辑修改稿)

物业经营管理精讲课件第1-20讲(编辑修改稿)内容摘要：

种情况。 4．服务费 接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护和维修负责，例如整修围墙和疏通排水管道等。 一般情况下，是由业主出面来进行这些公共部位或者设施的修缮和服务，也可能委托专门的公司来完成这项工作。 业主会要求租户按期 缴纳相应的费用，然后再汇总进行专项支出。 (1)目的 服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。 在一个物业里面，这部分服务费不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者修护。 (2)成本分摊 当业主代表租户进行开支的时候，由于涉及到不止一个租户，因此有必要在租户中明确成本分摊的比例。 例如在一个购物中心中的某个店铺，其支付的租金将覆盖很多种服务，公共服务项目在其支出中所占的比例和其他租户相比可能会有所不同。 这些费用将包括整个物业的监管成本，管理人员的工资及其办 公室和储藏空间费用、电话费，以及供暖、照明、装修、保洁、营销和促销活动的成本等。 一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。 按照承租面积分配成本有时并不那么令人满意，特别是当同一个物业要承担很多种功能，每个租户享受到的服务差别比较大的时候。 还有一种方式是以收益为基数，按照一定比例提取公共成本，但这种方法也同样存在一定的问题。 因为交费基数的计算是在业主控制之外，而且会随着时间的变化而发生改变。 可这类成本支出一般都是连续的、周期性的，更新的项目价格一般都会越来越高，维修成本会不断增加，这种方法无法保证收取的专项费用能始终覆盖公共成本。 这些公共服务的成本如果没能提前收取，业主将不得不替租户垫付大笔资金。 因此很多租约都会要求租户能够提前支付这笔款项。 这种做法可以保证在大笔款项支出时，能够有充足的资金准备。 常用的提取方法是以上一年的实际成本为基础，按照通货膨胀率或者类似的指数进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取。 (3)其他相关费用 每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务的成本。 这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算。 (三 )日常维修和维护 日常维 修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。 业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。 如果物业已经比较陈旧或者破损较严重，租户一般都不愿意接受这样的条款。 此时双方就会通过沟通来确定一个让大家都感觉可以接受的解决方式，业主会尽可能地将这些修缮责任托付给租户承担。 对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝参与投资。 同时，从长远考虑，业主还必须关注租户的承租意图、用途和财务状况。 如果租户承担了主要的维修责任，但是却没有履行或者没有很好履行，将给 业主带来很多麻烦，这些工作可能会造成业主更沉重的工作负担和财务负担。 (四 )未来维修和维护 在计划进行新的房地产项目开发的时候，经常忽视物业管理师的参与。 实际上，物业管理师不同的参与，对于提高物业的完善程度、提高物业设备设施的稳定性和高质量使用非常重要。 开发商的意图将会体现在物业的设计中，因为他们要将物业出售，必须要给市场提供一个具有吸引力的产品，却并不关注物业的折旧问题和长期维护问题。 他们的观点与物业长期持有者或使用者的观点可能完全不同。 对于工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯， 即一般是由租户负责物业未来的维修和维护。 现在这类供给已经比较充足，因此潜在租户的选择空间比较大，他们也因此变得比过去更为挑剔，特别是在有了专业人员提供建议的时候，他们对租约的安排会有更多的想法。 从第二次世界大战以来，投资者越来越看重提供具有吸引力的、合理的、节能的和尽量低的维护成本的物业。 对于商业物业，区位因素更为重要。 对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显。 设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本。 每个建筑都应该有自己的维修计划。 对于一个新建筑物来说， 物业业主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用说明，作为对物业日常进行的维修、维护和安装等工作可能出现的各种问题提出的处理建议，还可以为相应的成本提供一个估算的标准。 (五 )设施设备管理 设施设备管理问题是物业管理中的一个新问题，其边界并不确定，不同的物业项目、不同的使用者都有不尽相同的设施设备管理问题。 从广义上讲，设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租客的日常活动密切相关。 很多公司都认为保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。 (六 )物业保险管理 业主希望一 旦发生事故造成损失，能够获得补偿。 这需要事先与保险公司签订合约，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按照合同内容为必要的修缮或者重置提供支持。 保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。 尽管租约中不会明确总额，但是会明确全部补偿需要的各种参数。 如果发生投保额度过低的情况，投保方将承担白行支付全部补偿成本和保险实际补偿金额之间的风险。 因此，大多数建议都会要求投保方对物业可能产生的损失进行全额保险。 例题 物业经营管理的层次通常将其分为 ()三个层次。 、 答案： ABD 第 3讲课件讲义 第 3讲讲义 房地产投资的概念 第二章：房地产投资及其区位选择 内容提要： 房地产投资（概念、特性、投资的形式、投资的利弊） 房地产投资的风险 房地产投资区位的选择 考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资的风险内容等知识的熟悉程度 考试的基本要求： 掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系 熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容 了解：不同类型的房地产投资 项目对区位的特殊要求 物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。 为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。 第一节：房地产投资 一、房地产投资的概念 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上 90％以上的百 万富翁是由于拥有房地产。 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 房地产投资的形式 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。 直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度 出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。 房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金 (REITs)的股份或房地产抵押支持证券 (MBS)等。 (一 )房地产直接投资 1．房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让 给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 2．房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。 (二 )房地产间接投资 1．房地产企业债券和股票投资 为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投 资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。 例如，北京首都创业集团 1999年 5月 28日成功发行了 5亿元、期限为 3年、年利率为 5． 4％的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等 6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等企业通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。 债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。 2．投资于房地产投资信托基金 房地产投资信托基金 (REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。 REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中， REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。 投资者将资金投入 REITs 有很多优点：第一，收益相对稳定，因为 REITs 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二， REITs投资的流动性较好，投资者很容易将持有的 REITs股份转换为现金，因为 REITs股份可在证券交易所交易，这就使得买卖 REITs 的资产或股份比在市 场上买卖房地产更容易。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。 由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 3．购买住房抵押支持证券 住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 70 年代，经过 30多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。 新兴国家和地区，如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等，也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押 支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。 2020年 12 月由中国建设银行发起的“建元 2020— 1 个人住房抵押贷款支持证券”，作为中国首单个人住房抵押贷款证券化产品已正式进入全国银行间债券市场。 住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。 主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司 (SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款 集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。 购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。 房地产投资的特性 三、房地产投资的特性 (一 )位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。 然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的 束缚，还受到周围环境的影响。 所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。 此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。 (二 )寿命周期长 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40年以上。 因此，房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。 经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间； 自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 自然寿命一般要比经济寿命长得多。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。 一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45 年，银行、零售商业用房的经济寿命是 50年，仓储用房的经济寿命是 60年，乡村建筑的经济寿命是 25 年。 应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经 济寿命或自然寿命相同。 (三 )适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。 由于这个原因，置。