衡南县_锦绣铭郡策划报告(编辑修改稿)

衡南县_锦绣铭郡策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

期已经具有相对成熟的规模和比较广泛的客户群，可为蓄势过程中的推广和认购起到良好的作用。 电力新村以北，隔金星路对望就是规划的城市公园长湖公园，为小区居民提供花香四溢、芳草 萋萋的惬意人居生活环境。 小区绿化率达 38%，拥有十分不错的园林景观。 电力新村以建设花园式小区为目标，水、园林、芳草、原生树、景观等设计优雅。 户型多样，且所有住户均朝南，并有景观入户花园。 车位充足，比例高达 1：。 三、 劣势点 暂未通公交车，交通不便。 周边配套缺乏，购物等不方便。 市民对高层住宅的种种弊端存在不少疑虑。 项目功能较为复杂，商、住、办公集于一体。 小区周边的道路景观、公园的开发都未有完善，从而使人还无法感受到小区周边环境的好处。 四、 机会点 项目一期、二期工程已近尾声，消费者可以直观地感受小区规模。 城市中心的迁移必将吸引数量庞大的置业群体。 五、 威胁点 竞争项目多。 以香江城市花园为代表的高档住宅，在物管、园林等方面的营造及品牌形象的塑造上，拉动了市民对高档楼盘的期望，将对本项目带来较大的冲击。 以宏和君悦名居为代表的中高档住宅，在价格上有优势，从而使本项目无形中处在一种夹击之中。 项目一、二期业主基本上是电业局内部员工，三期业主可能对此心存芥蒂，社区融合性较差。 衡阳房地产业整体上存在着缺乏诚信的记录，导致消费者对楼市整体持疑虑的态度，对期房的销售有影响。 六、 总结 —— 寻找项目的突破点 从总体上说，项目具有较大的开发价值。 但面对竞争激烈的市场，如何让本项目在风生水起的楼市中处于有利的位置。 所谓“知己知彼，百战不殆”。 在我们充分分析了衡阳市开发区楼市的情况，并清醒地认识到项目的威胁和优、劣势之后，我们认为需要从项目自身质素的完善、策划包装、特殊的营销手法等方面入手，苦修内功，外展神姿，找到合适的定位，并加以完善的包装，从而确立项目的独特形象，使项目在市场上赢得有利的竞争地位。 第 三 部分 项目整体定位建议 一、 市场定位 现 代主义高品质成熟生态社区 现代主义 —— 从楼盘风格方面跟竞争对手形成差异 高品质 —— 明示项目的档次和市场价值 成熟、生态 —— 突出项目在规模、环境方面的核心卖点 定位依据： （ 1）、在竞争中寻找差异，从而确立明确的形象，是产品定位的出发点。 从项目所处区域来看，楼盘的同质化倾向比较明显。 许多楼盘立足于中高档区间，在各自形象上却不是很明晰。 以现代主义定义，就是要赋予楼盘一种风格。 有风格才会独特。 （ 2）、项目的自身质素始终是获得购买者认同的基本点。 目前，在衡阳，高档楼盘的市场容量较大。 品质决定品位，风格成就价值 ，品质与风格的结合才能更突出项目的优势。 二、 价格定位 总体均价制定方法 ： *确定方法 —— 区域评估得分法 本项目所在的地区中 ，周边竞争楼盘比较多， 我们运用区域评估得分法，针对本项目的销售均价进行评估。 具体操作如下： ⑴ 比较系数＝项目板块评估得分 / 比较项目评估得分 ⑵ 可调均价＝各比较板块的比较系数 * 比较项目均价 ⑶ 项目板块评估均价＝ ∑ 各比较板块可调均价之和 *比较权重 *项目评估均价 通 过计算和比较， 我们 得出 项目 的 住宅 市场均价 在 1900 元 /㎡ 左右 ； 商铺均价在 3500 元 /㎡ 左右（ 其中一楼商铺： 4500 元 /㎡ 左右，二楼商铺： 2500 元 /㎡左右）。 三、目标对象定位 针对项目的市场定位，我们必然要考量我们的目标对象。 那么，我们的房子卖给谁呢。 我们的对象只能是少量的城市精英阶层。 我们的口号将是让城市优秀的人才，住在最好的环境里。 对精英层，我们有如下的理解： （ 1）、他们具有各不相同的支配力。 （ 2）、他们不一定具有高学历，但他们有很强的盈利能力。 （ 3）、他们在意生活的品质，有意无意间摈弃缺乏品位的生活。 具体在居住环境上，他们希望住宅是一种身份的象征。 （ 4）、他们更在意安全、安静。 （ 5）、他们对交通、车位等有要求。 （ 6）、他们对小区的质素要求较高。 他们一般是城市生活的引导者，很多高尚、品位的东西都从他们开始流行。 （ 7）、他们对子女的教育很关注。 所以对小区的文化有要求，对周边的教育环境要求要好。 从以上对精英阶层的理解，结合衡阳目前的实际情况，我们认为，我们的目标对象可以集中在以下区间： （ 1）、城市里的管理人员（包括政府机关、事业单位管理人才）他们是城市或者部门的管理者，有权力支配、管理、引导别人的生活。 目前，随着政府西迁，很多机关相继入驻开发区 ，他们对这里的高层次住宅的需求比较大。 （ 2）、城市里的盈利人员（包括企业主、个体工商户） 他们是城市里财富的创造者，他们不一定有很高的学历，但他们有很强的盈利能力，能够创造更多的财富。 （ 3）、高收入的白领阶层 （ 4）、看好开发区和项目发展前景的投资客户 四、项目的形象定位 现代生活，尊尚人居 五、我们对提升项目附加值的建议（项目最大价值挖掘）： 一个项目，他的形象就是他的整体表现。 围绕对项目的定位，除了要做好项目本身的质素以外，在其附加值层面，也应该做出努力。 通过项目的附加值的提升，我 们可以把项目塑造成一个更完整、鲜明的形象，并且通过包装，让项目更有目的地指向于我们需要到达的层面、我们的目标对象。 所以我们需要挖掘项目的最大价值，让项目的形象最大化。 任何对建设项目高尚形象的措施，我们都尽可能完善，任何会对项目整体产生影响的纰漏，都要规避。 因此我们建议在以下方面项目需要完善： 2． 周边环境 （ 1）、以电力局的名义，向市公交公司申请在小区边开通 12 条公交线路。 （ 2）、 小区周边的道路可以用脏、乱来形容，杂草丛生，对小区高品质的形象不利，建议进行清理、美化。 2． 以文化立意，拉 升项目品位，拉开与竞争对手的差异 文化的内涵是很丰富很宽广的，文化不等同于教育，教育只是文化的一个方面，文化的覆盖面可挖掘得很深。 建筑、音乐、绘画、饮食等等均可以是文化的一种表现。 而文化之于社区的内在提升，亦有很大的可为空间。 （ 1）建筑文化：外观设计强调时尚、美观、现代 —— 立面造型尽量简洁而富于变化，既显轻盈、挺拔、俊朗而又充满了现代气息，于众多的楼盘之中，使人感到耳目一新。 其重要作用与功能发挥主要体现在：优秀的建筑造型，是出色的建筑艺术作品不可或缺的一部分，它与周围的环境互相融合、互相辉映，可拥有独特的 艺术形象与持久的艺术魅力；吸引路人、访客，积聚人气，形成口碑；成为买家身份的象征。 （ 2）、小区文化：在小区布局设计方面加强文化氛围，以文化的主题来渲染项目的品位，达到让业主诗意地栖居的目标。 可以在小区内布局一些有主题的文化景观、场所、娱乐等设施。 如现代雕塑、音乐喷泉、返璞归真的艺术图腾等。 （ 3）、社区文化：电力新村 2 期建有许多配套设施，比如网球场、会所等，可以考虑小区业主也能与电力新村业主一样享用。 （ 4）、电力新村是一个有 1000 多户的大型小区，小孩教育是一个不容忽视的问题。 项目可以联合新村在小 区开设一个幼儿园，并以此作为卖点之一。 第 四 部分 产品建议 一、户型建议 1． 面积、比例建议： 由于衡阳楼市复式楼及大户型住宅的销售情况不理想，市场上滞销情况比较严重，因此原则上复式楼采用订单式生产，只根据具体需要实行按实际需求量生产。 同时减少 5 房比例，增加 4 房比例。 按总套数 180 套计算： 户型种类 面积区间 比例 套数 3 房 130140 ㎡ 30% 54 4 房。