写字楼全程经营管理精解范例209页

写字楼全程经营管理精解范例209页内容摘要：

所有单元只可作住宅用途使用。 商务公寓楼内的所有单元只可作住宅或写字楼用途使用。 三十三． 裙楼内的所有单元只可作商场及展览用途使用。 停车场内的所有车位只可作停泊车辆用途使用。 第五章 管 理 一． 一般事项 1． 该发展项目由管理者根据本公约进行管理。 管理者的首届任期为 二年，由 *年 *月 *日至 *年 *月 *日止。 2． 业主委员会有权于业主大会通过多数决议后给予管理者不少于三个月的书面通知终止其职务：管理者亦可给予业主委员会三个月的书面通知辞去其职务。 惟业主委员会或管理者不可在上述首届任期二年内发出此通知。 3． 管理者的责任在于管理和维护该发展项目的每一部分，管理者受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。 4． 管理者将被视为全部业主之集体代理人，而非个别代理人。 每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。 二． 管理者的权力及责任 1． 在不抵触第一业主及 其权利转让人的权利下，管理者有完全之授权去做所有为该发展项目有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项： （ 1）检查、视察该发展项目，必要时可进入所有单元的内部。 （ 2）从事任何必要工作，以保持该发展项目及其每一个部分处于良好、清洁、安全的状态。 （ 3）更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共服务设施。 （ 4）保持所有公共地方良好照明。 （ 5）保持该发展项目及其所有部分（任何业主拥用独家使用权的单元除外）清洁、卫生、干净。 （ 6）安排定期垃圾清理，保证垃圾站及其收集设施 处于良好工作状态。 （ 7）防止堵塞所有公共地方，并在发生堵塞时清除障碍物。 （ 8）保持该发展项目所有公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。 （ 9）保持公共服务设施处于良好操作状态。 （ 10）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好操作状态。 如果有电梯及自动扶梯，则按有关法律、法规执行。 （ 11）防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共通道上。 如有前述情况发生，则将垃圾清除，并应向引致上述情况发生的人士要求并收取因此而引起的费用。 （ 12）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向应负责的人士要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。 （ 13）安排保养该发展项目内的消防设施、保安设施、电讯设施、电梯系统、煤气系统、蒸汽系统、供水及排污设施、照明系统、空调设施及其他公共设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求。 （ 14）为该发展项目及其每一个部分提供并保持一队保安人员、看更、看守人员，并 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 12 页，共 209 页 中国物业服务教育网 在管理者认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施。 （ 15）控制该发展项目内所有车辆停放、货物装卸、行人交通，拖离或扣留所有违反该发展项目规则，包括停车场规则或本公约而停泊于停车场内的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费 用，包括本章第（五）部分第 2条规定的滞纳金和手续费。 （ 16）以高标准维持并改进所有公共服务设施及其服务质量，使该发展项目使用者能满意地享用该发展项目。 （ 17）在所有与该发展项目之公共责任有关之法律诉讼中作为全体业主的代表。 （ 18）防止及制止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府对于该发展项目的要求。 （ 20）防止及制止任何人对该发展项目或公共服务设施进行有害的变更及损害。 （ 21）按本公约规定，要求并收取所有该发展项目业主应付 之款项，支付所有因该发展项目管理及维护而产生的应付款项。 （ 22）如管理者认为合适，管理者有权为该发展项目的公共地方（包括公共服务设施）（但不包括个别业主享有独自拥有使用权的部分）投保。 其金额及险种由管理者根据其良好管理实践做出决定。 投保应根据业主各自的投保权益，以管理者的名义代表管理者本身及业主投保，管理者统一支付保费以使该等保险有效。 （ 23）替绿化区进行绿化工作。 （ 24）向业主报告所有因该发展项目的管理、维护而与政府、公民及有关个人的往来事宜。 （ 25）雇用或解雇职员，使管理者得以履行其职责。 为该等 职员提供办公地、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的设备及应有的培训，劳工保障（包括法例所规定的任何保险，在职及退职（退休）补偿或其他各项支出等）。 （ 26）防止任何人在该发展项目叫卖，有权将叫卖者驱出该发展项目外。 （ 27）节日期间可装饰该发展项目入口及外墙及公共地方，包括灯光及其他饰物。 如管理者认为必要，可以组织该发展项目内的文娱康乐及推行活动。 （ 28）采取方法执行和监察各业主及用户遵守及履行本公约的条款，包括但不限于以下方法： a. 在该发展项目内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违 约情节； b. 劝告或以书面通告违约业主纠正错误，并在通知后 14 天期满而该业主仍未纠正错误时，带同或不带同工人进入该违约业主之单元并采取相应的行动。 如属紧急情况，可不必书面通知： c. 通过民事诉讼向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付任何款项； d. 停止对违约业主单元的服务（包括停止水、电、煤气等的供应及 /或电梯、电视转播的服务）或采取其他有效或可行之措施； e. 管理者认为合适的其他方法。 （ 29）修葺该发展项目的主要结构、天台、外墙及公共地方等，确保其维修良好。 （ 30）采取一 切措施防止该发展项目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 31）采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 209 页 中国物业服务教育网 约的规定或该发展项目规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则、停车场规则及装修规则。 （ 32）就管理者的一切酬金及履行本公约规定的职责而支出及支取的一切款项预备妥善的账目记录，并向各业主提交每月及每年的定期报告，及于业主合理要求时提交报告。 （ 33）聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、设计院工程师、会计 师及其他专业顾问、承建商、工人、花匠、代理人、保安人员、清洁工人及其他工作人员。 （ 34）在不抵触本公约的规定下，作出其他行动使该发展项目有妥善管理和维修。 （ 35）协助调解业主或用户之间因该发展项目之管理及共用该发展项目的公共地方及公共设施而引起的纠纷与争执。 2．管理者有权制定、修改及替代该发展项目管理规则、住宅楼规则、商务公寓楼规则、裙楼规则、停车场规则及装修规则。 以上之规则及其修改应张贴于该发展项目之告示栏。 有业主均有约束力。 ： （ 1） 为履行本公约所作出或拒绝作出的一切行为，但涉及刑事责任、不道德、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。 （ 2） 因下列原因造成的服务中断： a. 因任何设施及装置必要之保养及维修； b. 台风、水灾、火灾、地震或其他不可搞力的损害、毁灭； c. 无法避免的燃料、材料、水或劳力短缺； d. 管理者所无法控制的其他一切原因。 e. 因国家或地方法律规定或约束下而不能执行本公约或要执行非本公约条款之职责。 f. 管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对该发展项目的管理和维护职责。 三． 管理者酬金 1． 管理者酬金乃管理者履行本公约的职责而付给管理者的报酬。 在业主委员会未成立前，该酬金由第一业主拟定。 在业主委员会成立后，管理者酬金将由业主委员会拟定。 2． 管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工为该发展项目管理、运作、会计、核数或作为捐献等和一切直接开支费用。 3． 管理者酬金于每月第一天由业主提前支付。 四． 管理及其他费用 1． 为确定业主应付的管理费用，管理者应在每年 10 月底前为下一年度准备一份管理预算。 该预算应显示该发展项目总体上在管 理与维护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入。 2． 为确定管理预算，第一会计年度应由该发展项目工程完成并经深圳市政府主管部门检验合格之日开始，截至该年之 12 月 31 日止。 若该开始日期在该年 10 月底以后，则该年的会计年度与第二年的会计年度合并计算。 其后的会计年度即自每年1 月 1 日始，至该年 12 月 31 日止。 管理者有权随时改变会计年度，但应提前一个月向各业主发出书面通知。 3． 管理费用包括但不限于下列各项： 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 209 页 中国物业服务教育网 （ 1） 该发展项目公共地方应付给予政府之土地使用费、土地管理费、租金、税金及其他应付款项之开支。 （ 2） 履行本公约定明的管理者 职责的费用。 （ 3） 为该发展项目的恰当及有效管理而由管理者决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。 （ 4） 聘用及解聘协助该发展项目管理的行政及监督职员的费用。 （ 5） 聘用及解聘任何管理该发展项目所必需的看更、守卫、电工、花匠、清洁工、分判商或其他人士，以及为该等人士提供制服、工作服、工具、材料、设备及培训之费用。 （ 6） 该发展项目整体公共（即非某一单元或某一业主独家使用之地方所使用或耗用的）水、电、冷气、煤气、电话、服务的收费及其类似收费及支出。 （ 7） 管理者的酬金。 （ 8） 处理垃圾的费用。 （ 9） 操作、修理、保养、绿化、装饰、更换或清 洁外墙（包括玻璃幕墙）、公共地方或公共服务设施的支出和费用。 （ 10） 因安装、改善或更换该发展项目内任何公共服务设施所需的非经常性开支。 （ 11） 本公约第五章第二、 1.（ 22）及（ 25）条所提及的保险金（若有）。 （ 12） 管理者为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或其他专业费用。 4． 各业主应按管理者预算及其所属单元所占的管理份额支付管理费用。 5． 管理工作及 /或管理费用如因为个别业主的要求及 /或行为而增加，管理者有权向该业主征收合理的附加费用。 6． 管理者有权在其认为必要的情况下增加各业主每月应付的管理者费用 金额以满足有关年度修改之估计开支，并无须如以下第 7 款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主。 该增加之款项将构成各业主每月应付的管理费用的一部分。 7． 如管理者认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理者可准备一份修改后的管理预算，确定每一业主应加付的数目。 管理者可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。 在例外情况下，如果管理者认为合理，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。 8． 如有关会计年度出现盈余，则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。 9． 各业主有责任确保其单元 /店铺按时缴 交管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。 10． 该发展项目每一单元的首名向第一业主购置该单元的业主（下称“首名业主”），须于该单元买卖完成时将一笔由管理者指定的款项交给管理者作为公共设施维修基金及公共水电费用周转金。 该笔款项不得转移亦不会归还给该首名业主，由管理者用于有益于该发展项目管理、维修之用途或支付任何非经常性开支，包括安装或更换发展项目内任何公共服务设施的费用。 11． 每单元的首名业主在向第一业主完成购入其单元时应当： （ 1） 向管理者清缴及预缴其单元应付之管理费用，管理费用由第一业主向其发出关于其单元的交付使用通 知书日起开始征收。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 209 页 中国物业服务教育网 （ 2） 向管理者支付一笔相等于根据管理预算于第一会计年度应付的两个月管理费的款项作为其在本公约项下应负的责任的保证金。 该笔款项不可用作支付业主根据本公约项下应付之管理费用。 五． 管理费用及其滞纳金的缴付 1． 每一业主于第个月第一天预先向管理者缴付其单元每月应付之管理费用，管理者别有规定的除外。 2． 任何业主如果未能于根据本公约应付的款项（包括但不限于管理费、该业主纠正违约错误相应开支）到期日起 15 天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用： （ 1） 收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付之日处以每 日千分之三的滞纳金。 （ 2） 收取合理的手续费作为因违约引起管理者额外工作的赔偿，该手续费将由管理者按年调整。 3． 所有以滞纳金及手续费方式付给管理者的款项存入管理费用户口。 4． 各业主按本公约规定应付的全部款项连同本章前述第（五）部分第 2 条所述的滞纳金及手续费以及其他所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用可应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回。 在该等诉讼中管理者可要求与讼方支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用。 违约业主对该等费用应负责。 在该等诉讼中，管理者将无可置疑地被视为代表整体业主的代理人。 5． 所有在上 述诉讼中索回的款项应存入管理费用户口，管理者可随时将该款项运用。