0504_物业管理实操案例37篇doc54页

0504_物业管理实操案例37篇doc54页内容摘要：

的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。 当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。 一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。 物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理。 不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。 在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。 通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。 最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。 点评： 　　遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。 搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。 跑的次数多了，说的话总能听进去。 1受到业主怠慢误解怎么办 案情介绍： 　　去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙。 这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。 轻轻按了几遍，都没有动静。 小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。 这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。 小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。 或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。 想一想，小马心里挺不是滋味的。 第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。 您早，先生。 小马想打个招呼就离开。 这位业主却快速走了过来。 塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。 小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。 点评： 　　人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。 这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。 二、装修篇 私装水床造成他人财产损失 案情介绍： 　　王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。 结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。 管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。 法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。 法院判决： 　　王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。 物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。 王某对物业公司写出书面检查。 点评： 　　这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。 1王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。 2王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统。 3物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。 如何处理住户家里跑水的问题 案情介绍: 　　某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。 就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。 楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。 管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。 搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。 李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。 点评： 　　李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。 在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。 该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。 实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。 而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。 所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。 同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。 物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。 装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。 此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。 所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。 因此物管公司不应承担任何赔偿义务。 根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。 物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。 如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。 业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。 否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。 业主不统一装玻璃怎么办 案情介绍： 　　刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。 于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。 刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。 之后管理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。 点评： 　　业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。 《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。 人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。 装修违规造成业主受伤产生纠纷 案情介绍： 　　狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。 居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着：大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。 正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。 有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。 究竟谁应承担责任呢。 某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。 因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。 事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼。 恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下机关，一脚踏空造成伤害。 经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。 仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。 审理与评析: 　　这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。 根据　《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第52条规定，房管所在房屋修理中的施工现场应设置安全标志。 本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。 叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。 据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。 相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办 案情介绍： 　　原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。 王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道 　　刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。 查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。 王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。 不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。 审理： 　　某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下： 　　被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。 根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。 给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。 判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。 分析： 　　本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。 相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。 所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。 正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理的原则。 这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。 本案中主要涉及相邻关系的下列几个方面： 　　相邻通风 　　相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。 在实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯： 　　1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。 2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。 3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。 此类情况如相邻一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻他方通风权来处理。 相邻关系的相邻环保关系 　　相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。 通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定。 点评： 物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。 业主违规装防盗网物业公司如何应对 案情介绍： 　　城市花园651B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装。