物业管理及相关法律法规

物业管理及相关法律法规内容摘要：

质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋 所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。 建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十六条 房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。 第十七条 下列情况不属于本办法规定的保修范围： ㈠因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； ㈡不可抗力造成的质量缺限。 第十八条 施工单位有下列行为之一的，由建设行 政主管部门责令改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 ㈠工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的； ㈡质量保修的内容、期限违反本办法规定的。 第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处 10 万元以上 20 万元以下的罚款。 第二十条 军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。 第二十一条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第二十二条 本办法自发布之日起施行。 物业管理实施细则 由国务院颁布的《物业管理条例》已于９月１日 起正式施行，为推动该条例在省城的贯彻落实，《济南市贯彻落实〈物业管理条例＞试行意见》今天正式面世。 该条例结合省城实际情况对物业管理进行了详细的规定。 一、业主大会成立条件 业主大会的成立条件是：一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达５０％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，可以成立一个业主大会。 二、前期物业管理 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标 、投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；总建筑面积在３万平方米以下的住宅小区，经房屋所在区房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 新建现售商品房项目前期物业管理招标应在现售前３０日完成；预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前９０日完成。 三、前期物业销售注意事项 开发建设单位应在销售房屋时，向购房人明示《业主临时公约》、前期物业服务合同、前期物业管理服务企业及前期物业管理招标备案证明，并予以说明。 物业开发建设 单位与购房人签订《商品房买卖合同》时，购房人应书面承诺遵守《业主临时公约》，并与物业开发建设单位签订缴存维修基金协议，与物业开发建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业服务协议》。 在《商品房买卖合同》中应明确供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施交付使用期限和有关权益、责任；明确物业管理区域内公共配套建筑的产权归属、物业管理用房的配置，以及物业区域符合成立业主大会条件后的６０日之内，物业开发建设单位履行首届业主大会筹备义务的承诺。 四、物业验收移交及管理用房 物业开发建设单位按照规定 开发建设物业，物业具备交付使用条件后，物业管理企业方可承接物业。 开发建设单位对物管企业验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。 物业管理用房包括物业管理企业办公用房和业主大会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿 提供给业主大会，产权属全体业主所有。 物业管理用房的具体标准为：物业管理企业办公用房按不低于该物业管理区域内房屋总建筑面积的０ .２％配置；总建筑面积在５万平方米以下的，按照不低于建筑面积１００平方米配置。 业主大会用房按不低于建筑面积３０平方米配置。 五、物业管理服务收费 业主应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。 目前尚未在合同中约定物业服务费标准的，按物价部门核定的标准缴纳；业主大会成立后，由业主大会与其选聘的物业管理企业协商确定收费标准。 物业开发建设单位未按有关规定办理水、电等公共配套设施验收移交手续的，水、电、气、暖、通讯等费用由物业开发建设单位收取，或委托物业管理企业代收。 六、建立维修基金制度 根据《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》，购买商品住宅的购房人，按购房总价款３％的比例缴存维修基金；在该文件 印发前购买的商品住宅，业主可按购房总价款３％的比例缴存维修基金，也可按每年每平方米２元的标准缴纳维修资金。 购房人一次性缴存的维修基金由物业开发建设单位在移交房屋时代收，并存入市房产管理局指定的银行专户进行管理；业主按年度缴纳的维修资金由业主委员会或其委托的物业管理企业收取，存入市房产管理局指定的银行专户进行管理。 商品住宅维修基金和维修资金属业主所有，经业主大会同意后专 项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造。 中华人民共和国建设部令 第 141 号 《建设工程质量检 测管理办法》已于 2020 年 8 月 23 日经第 71 次常务会议讨论通过，现予发布，自 2020 年 11 月 1 日施行。 建设部部长 汪光焘 二○○五年九月二十八日 建设工程质量检测管理办法 第一条 为了加强对建设工程质量检测的管理，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》，制定本办法。 第二条 申请从事对涉及建筑物、构筑物结构安全的试块、试件以及有关材料检测的工程质量检测机构资质，实施对建设工程质量检测活动的监督管理，应当遵守本办法。 本办法所称建 设工程质量检测（以下简称质量检测），是指工程质量检测机构（以下简称检测机构）接受委托，依据国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，对涉及结构安全项目的抽样检测和对进入施工现场的建筑材料、构配件的见证取样检测。 第三条 国务院建设主管部门负责对全国质量检测活动实施监督管 理，并负责制定检测机构资质标准。 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责对本行政区域内的质量检测活动实施监督管理，并负责检测机构的资质审批。 市、县人民政府建设主管部门负责对本行政区域内的质量检测活动实施监督管理。 第四条 检测机构是具有独 立法人资格的中介机构。 检测机构从事本办法附件一规定的质量检测业务，应当依据本办法取得相应的资质证书。 检测机构资质按照其承担的检测业务内容分为专项检测机构资质和见证取样检测机构资质。 检测机构资质标准由附件二规定。 检测机构未取得相应的资质证书，不得承担本办法规定的质量检测业务。 第五条 申请检测资质的机构应当向省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提交下列申请材料： （一）《检测机构资质申请表》一式三份； （二）工商营业执照原件及复印件； （三）与所申请检测资质范围相对应的计量认证证书原件及复印件； （四） 主要检测仪器、设备清单； （五）技术人员的职称证书、身份证和社会保险合同的原件及复印件； （六）检测机构管理制度及质量控制措施。 《检测机构资质申请表》由国务院建设主管部门制定式样。 第六条 省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门在收到申请人的 申请材料后，应当即时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在 5 日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。 逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。 省、自治区、直辖市建设主管部门受理资质申请后，应当对申报材料进行审查，自受 理之日起 20 个工作日内审批完毕并作出书面决定。 对符合资质标准的，自作出决定之日起 10 个工作日内颁发《检测机构资质证书》，并报国务院建设主管部门备案。 第七条 《检测机构资质证书》应当注明检测业务范围，分为正本和副本，由国务院建设主管部门制定式样，正、副本具有同等法律效力。 第八条 检测机构资质证书有效期为 3 年。 资质证书有效期满需要延期的，检测机构应当在资质证书有效期满 30 个工作日前申请办理延期手续。 检测机构在资质证书有效期内没有下列行为的，资质证书有效期届满时，经原审批机关同意，不再审查，资质证书有效期延 期 3 年，由原审批机关在其资质证书副本上加盖延期专用章；检测机构在资质证书有效期内有下列行为之一的，原审批机关不予延期： （一）超出资质范围从事检测活动的； （二）转包检测业务的； （三）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的； （四）未按照国家有关工程建设强制性标准进行检测，造成质量安全事故或致使事故损失扩大的； （五）伪造检测数据，出具虚假检测报告或者鉴定结论的。 第九条 检测机构取得检测机构资质后，不再符合相应资质标准的，省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门根据利害关系人的请求或者依据 职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回相应的资质证书。 第十条 任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书。 第十一条 检测机构变更名称、地址、法定代表人、技术负责人，应当在 3 个月内到原审批机关办理变更手续。 第十二条 本办法规定的质量检测业务，由工程项目建设单位委托具有相应资质的检测机构进行检测。 委托方与被委托方应当签订书面合同。 检测结果利害关系人对检测结果发生争议的，由双方共同认可的检测机构复检，复检结果由提出复检方报当地建设主管部门备案。 第十三条 质量检测试样的 取样应当严格执行有关工程建设标准和国家有关规定，在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样。 提供质量检测试样的单位和个人，应当对试样的真实性负责。 第十四条 检测机构完成检测业务后，应当及时出具检测报告。 检测报告经检测人员签字、检测机构法定代表人或者其授权的签字人签署，并加盖检测机构公章或者检测专用章后方可生效。 检测报告经建设单位或者工程监理单位确认后，由施工单位归档。 见证取样检测的检测报告中应当注明见证人单位及姓名。 第十五条 任何单位和个人不得明示或者暗示检测机构出具虚假检测报告，不得篡改或者伪造检测报 告。 第十六条 检测人员不得同时受聘于两个或者两个以上的检测机构。 检测机构和检测人员不得推荐或者监制建筑材料、构配件和设备。 检测机构不得与行政机关，法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及所检测工程项目相关的设计单位、施工单位、监理单位有隶属关系或者其他利害关系。 第十七条 检测机构不得转包检测业务。 检测机构跨省、自治区、直辖市承担检测业务的，应当向工程所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门备案。 第十八条 检测机构应当对其检测数据和检测报告的真实性和准确性负责。 检测机构违反法律、法规 和工程建设强制性标准，给他人造成损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。 第十九条 检测机构应当将检测过程中发现的建设单位、监理单位、施工单位违反有关法律、法规和工程建设强制性标准的情况，以及涉及结构安全检测结果的不合格情况，及时报告工程所在地建设主管部门。 第二十条 检测机构应当建立档案管理制度。 检测合同、委托单、原始记录、检测报告应当按年度统一编号，编号应当连续，不得随意抽撤、涂改。 检测机构应当单独建立检测结果不合格项目台账。 第二十一条 县级以上地方人民政府建设主管部门应当加强对检测机构的监督检查，主要 检查下列内容： （一）是否符合本办法规定的资质标准； （二）是否超出资质范围从事质量检测活动； （三）是否有涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的行为； （四）是否按规定在检测报告上签字盖章，检测报告是否真实； （五）检测机构是否按有关技术标准和规定进行检测； （六）仪器设备及环境条件是否符合计量认证要求； （七）法律、法规规定的其他事项。 第二十二条 建设主管部门实施监督检查时，有权采取下列措施： （一）要求检测机构或者委托方提供相关的文件和资料； （二）进入检测机构的工作场地（包括施工现 场）进行抽查； （三）组织进行比对试验以验证检测机构的检测能力； （四）发现有不符合国家有关法律、法规和工程建设标准要求的检测行为时，责令改正。 第二十三条 建设主管部门在监督检查中为收集证据的需要，可以对有关试样和检测资料采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经部门负责人批准，可以先行登记保存有关试样和检测资料，并应当在 7 日内及时作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移有关试样和检测资料。 第二十四条 县级以上地方人民政府建设主管部门，对监督检查中发 现的问题应当按规 定权限进行处理，并及时报告资质审批机关。 第二十五条 建设主管部门应当建立投诉受理和处理制度，公开投诉电话号码、通讯地址和电子邮件信箱。 检测机构违反国家有关法律。