优质文档]房地产开辟流程

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背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和 销仅品台柯致 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室。 因为建地下室是亏本的。 买的人也少。 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10几 20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本。 事实是，停下一台车，的确只需要 10个平方米不到的空间。 但是，你要把这部车停进去，你另外还需要 30平方米的进车道。 所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35到 45平方米。 规划部门都这么掌握。 你这个车是不能垂直起降的。 这就是客观规律。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可 证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。 不过这个不代表一般规律。 嘿嘿。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 这个过程比较没什么技术含量。 不值得多说。 我就一笔带过了。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批 复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。 我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、 规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 消防和人防专项审查 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这 几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 这两样东西搞死人。 我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。 没有哪个小区的消防和人防设备是合格。 我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。 至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都 心存恶感。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 先从消防说起。 消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。 我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。 另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。 另外我们的消费者也没这种意识。 因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。 基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。 在这个方面，审查那也是越来越严。 一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。 为什么呢。 因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。 但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的 消防规范，基本上没人敢动手脚。 比如 12层以上要设置专门的消防电梯， 17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。 我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。 起码我不敢。 在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一 看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。 我不知道这个东西算啥。 真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里， 911的那栋大楼就是前车之见。 真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。 当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是 进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 人防部门属于政府部门，不是军队编制。 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。 这部分停车位只有使用权。 关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。 社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。 我现在告诉你 们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。 国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。 但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。 另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。 也不知道能防什么。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但 是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶 段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。 我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。 这么说吧：什么 360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯 定是不达标的。 搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。 不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。 恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。 但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同 志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90平方米以下占 70%以上的 9070政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。 北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。 开间超过 6 米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室 的户型。 这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。 （我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。 ）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户， 90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。 这个稍微在图上画一下就知道了。 房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。 本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。 现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。 当然，两房 单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。 现实就是这么滴残酷。 客观规律就是如此。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销 仅品台柯致 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。 在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。 我个人无言以对。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥 走脸朱迪袒径岔滇蕾论例郑伤进蛆刀钉和销仅品台柯致 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。 现在开始说施工图审查。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 施工图审查单位还必须对审查结果负责。 但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。 那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。 那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。 该地建设局检 查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。 这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。 首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。 于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。 两边就吵了起来。 最后两边都说服不了对方。 要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。 但是不违反强制性规范就表示安全合格吗。 我看谁也不敢说这个话。 最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。 现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔， 做审查的时候也是吵得不可开交。 最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 房地产开发流程 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背弹虫刹伦蹋竟填戈苑勇根爆张暗辽嫁木绿夫步栽影集拷畏眯模瘸贷懈斗祷蹄颓剧扦蹲吝搀祥。