房地产营销论文(正文)

房地产营销论文(正文)内容摘要：

下降，其中成都降幅最大，达 %；其次为杭州，同比下降幅度亦超过 50%。 大型开发商在一线城市率先降价，如龙湖旗下的上海项目龙湖郦城的精装公寓房源由 17000 元 /平方米下调至 14000 元 /平方米，逼近开发商的成本价格，引发热销。 万科在上海项目的“清林径”、“城花新园”等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动。 随后，二线开发商开始跟进，新城、旭辉等开发商旗下项目均在 11 月初给出 20%以上的价格降幅。 可以看出，市场已从“假摔”向“真摔”转变，楼市“拐点”已经形成。 （ 3）宏观形势：二线城市限购名单难出炉子，房价依旧上涨 住建部要求 各省住建厅 8 月 20 日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，但二三线城市限购名单至今没有公布。 有关研究部门对全国 15 个省市 50 个未实施限购令的二三线城市进行调研发现，由河北工程大学毕业论文 9 于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市 2020 年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。 在被调研的 50 个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。 其中 37 个城市住宅价格出现小幅上涨，其余 13 个城市的价格则基本持平，持平的 13 个城市分别分布在江苏 省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这 7 个省。 就成交量而言，调研结果显示半数城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、潍坊、威海、烟台、淄博、东莞、惠州、中山等 50 个未“限购”二三线城市中， 2020 年上半年有 26 个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为 11 个，下滑的仅 13 个。 可以看出“限购令”对于二线城市来说是政府执行力度与地方利益的一场博弈。 （ 4）宏观形势：“限购令”对三线城市房地产市场影响不足 衡水房地产市场执行“限贷不限购”； 衡水房地产市场楼市成交量和房价呈现持续上涨，“限购令”对于 像衡水这样的三线城市，影响力度微乎其微； 衡水楼盘对于客户来者不拒； 衡水楼盘对于首次购房者，要求首付 30%或 40%； 对于名下已经拥有一套的购房者，要求首付 60%； 对于名下超过一套的购房者，要求付全款； 限购令对于衡水来说，在未来的几年里影响力度将不会加大。 经济环境分析 （ 1）国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。 中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对 改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。 高盛 预计中国2020 年和 2020 年的经济增长分别 为 %和 %，根据房地产发展速度和 GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 （ 2）通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。 美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。 2020 年 7 月全国 CPI 同比涨 %，创三年来新高。 当前我国通胀压力仍然较大 ，由于 缺少更好的投资渠道 ，财富向资产投资转移，房地产市场河北工程大学毕业论文 10 依然是最佳投资渠道。 社会与文化要素 （ 1）人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、 人口流动 等自然属性 ， 直接影响 房地产 市场的潜在容量。 根据 2020 年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达 亿人，十年间增加 7390 万人；城镇人口占 %，十年间上升 个百分点；中国大陆流动人口为 亿人，十年间增加 亿人。 中国大陆人口呈现 出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。 随着 中国城镇 人口规模的 不断增长、流动性人口大量增加 ，人均居住面积 需求 的不断提升， 中国房地产市场 需求将进一步增加， 房市场的潜在容量依然巨大。 （ 2）城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的 “纳瑟姆曲线 ”。 纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展 存在着 内在联系：城市化发展对房地产业持续推动 ， 当城市化率达到 30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达 到 70%时都将保持这种高 增长 率。 2020 年 中国 城市化率达到 %， 预计 2050 年前后将达到 70%左右， 因此 房地产业 将会持续 3040 年的繁荣。 （ 3）城市发展对土地财政的依赖有增无减 2020 年国有土地出让收入 万 亿元 ，占全国财政收入的 35%。 与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到 万亿 元 ，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。 中 西 部 欠 发达城市 、 沿海还没有形成产业支撑的开发区 ， 由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源 ， 对土地财政 更加 依赖。 无论中央出台什 么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话， 地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。 中国经济的持续快速增长 、 城市化进程 的稳步推进 、通胀 压力 、人民币升值 预期 等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。 同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如 —— 地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。 技术环境分析 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。 但是对于投资，营河北工程大学毕业论文 11 销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。 （ 1）融资创新 相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。 其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。 但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。 去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足 28%，银行融资占 %，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占 38%，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。 因此在银行收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。 首先是信托业的发展。 其次是购房者的预付款，最后是公司上市。 （ 2）销售创新 房地产行业在经过七年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。 房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了合适于自己的销售方法。 首先是体验式营销，使购房者在选购住房是接。