某建设项目报批工作流程(1)

某建设项目报批工作流程(1)内容摘要：

对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 （说明：以上部分可附实景照片） 规控要求 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 第二章：区域环境及配套 区域环境 人文环境 区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况 （如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。 （附周边环境生活配套图） 自然环境 区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。 交通环境 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政规划 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 政策环境 行业相关的地方性政策 {主要针对外地项目 }：价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等） 区域市政配套 道路现状及规划发展：包括 现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情 况。 第三章 区域房地产市场状况 区域房地产概况 区域住宅市场简述 形成时间 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj20 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 35 年） 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 未来 23 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 二、区域代表项目 与项目距离较近，在区域内具有一定代表性的楼盘的详细信息：楼盘规模、产品形式、产品品质 、销售价格、销售情况、项目特色及对区域房地产市场的影响等。 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 第四章 土地获取分析 土地价格分析 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。 根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 获取方式分析 分析各种土地获取方式的可行性并比较优其劣势：投标拍卖、协 议转让、通过收购公司取得土地、合作开发、政府划拨等方式。 法律与政策性风险分析，项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述，合作方式及风险评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 综合分析 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 第五章 市场及产品定位建议 市场定位建议 通过对区域市场分析及对区域消费者调查，对项目的项目形象、项目特色、产品形式、产品价格、及目标消费群进行定位。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj二、产品定位建议 产品规划建议（规模、容积率、绿地率、车位比率） 产品主体建议（产品类型搭配） 户型建议（ 确定主力户型和其他户型的功能面积和比例、面积比、套型比） 公建配套建议（教育配套设施、康体配套设施、环卫配套设施） 材料及装修标准建议（内外装修标准） 规划设计初步分析 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念、设计概念、技术概念、可持续发展概念 本项目优势劣分析 针对以上产品定位分析项目在区域市场中的优劣势，及与竞争对手的优劣势分析。 第六章 开发计划 （公司讨论） 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 开发节奏 建议。 分期开发、开发周期，各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 （按季列示） 工程计划（工程部）：开竣工时间及工期计划，各期交房时间。 第七章 销售计划 （客服中心建议） 各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 （按季列示） 推广方案建议（推广阶段、推广节奏） 第八章 物业管理建议 （物业公司建议） 当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营测算。 物业管理模式建议（级别、智能化设施等） 第九章 投资受益分析 成本预测（成本组） —— 成 本测算表 税务分析（财务部） —— 营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测（财务部） —— 资金投入计划，回款计划，需求计划，启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 项目投资收益指标要求（财务部） onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj22 a、核心指标 b、内部收益率≥ % c、销售净利率≥ % d、参考指标 e、单位面积净利 f、销售毛利率 g、资金峰值比例 h、地价支付贴现比 I、各年资金占用回报率 第十章 管理资源配置 （公司讨论决定） 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第十一章 项目 SWOT 分析及结论 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。 项目优势 项目劣势 项目机会 项目威协 结论和建议 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj可行性分析报告评审 作业目的：通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否可以获取及获取方式。 主管岗位：总经理：熟悉报告内容，进行最终决策。 协管岗位：设计、客服、财务主管领导：给合全职工作提出意见。 主办岗位：投资发展中心：组织评审会。 紧前工作条件：可行性分析报告编制完毕。 工作描述： 投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初判报告送至相关人员评审； 各相关人员对可行性分析报告提出意见； 项目策划人员根据建议对需要修改、完善部分进行修订； 根据修订完善后的报告， 相关人员对项目提出书面建议； 公司决策层确定项目是否向下进入获取阶段。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj24 附件：项目可行性研究报告评审表 表单编号： 项目名称： 部门： 送审日期： 年 月 日 主要内容： 评审小组意见： 参会人员签名： 年 月 日 投资发展负责人意见： 签名： 年 月 日 主管副总意见： 签名： 年 月 日 总经理意见： 签名： 年 月 日 备注： 评审会议纪要应附于本表之后。 如有需要，可另附他表 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj 项目策划业务总流程 项目发展策略 产品建议书 总体成本控制目标 概念设计研究 初步产品建议 项目开发计划主要节点 项目开发工作指导书 项目经营计划指导书 工程、成本、营销、物业等专业配合 项 目概况分析 区域规划分析 区域市场分析 客户定位 政策法律环境分析 项目主题定位 赢利模式确定 价格定位 差异化竞争策略 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj26 项目策划 . 作业目的 . 根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。 . 作业依据 . 项目可行性分析报告，获取的土地技术指标。 . 决策岗位：总经理：项目经营计划指导书的签发。 . 主管岗位：投资发展副总：协调各部门 开展工作。 . 主办岗位：投资发展中心：负责经营计划指导书的编写。 . 协调岗位：公司各相关部门：负责相应内容的编制。 . 工作程序 . 投资发展中心提交的《项目可行性研究报告》是本阶段产品策划的输入。 . 工作准备 . 客户服务中心项目销售组安排调研时应事先与投资发展中心、主管副总协调和沟通。 . 工作展开前，项目案场经理应组织销售组成员准备以下文件： . 《项目可行性研究报告》。 . 过往同类项目的《项目产品建议书》。 . 调研工作实施 . 项目案场销售成员查阅并熟悉《项目可行性研究报告》、观察各方面的工作现状、现象和活动获取项目相关信息。 . 项目 案场销售人员实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研。 . 每次调研完成后，项目案场销售部必须完成一份《市场调研报告》，由项目案场销售经理审核并保证调研报告的正确性和完整性。 提交客服中心经理，报告内容应包括： . 调研的目的和范围。 . 调研组成员。 . 调研日期。 . 调研所依据的文件。 . 调研结果表述。 . 调研结果分析、小结。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 Twdb,168Hj. 投资发展中心针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形成《市场调研报告及初步产品建议书》，经投资发展中心经理审核修正，主管副总确认。 . 由投资发展中心向研发中心提交《初步项目产 品建议书》，供进行项目概念设计。 . 概念设计确认后，由投资发展中心、研发中心共同向成本管理中心提交《初步项目产品建议书》及项目概念设计成果，由成本管理中心进行新项目建安成本概算，概算后提交财务管理中心进行新项目完全成本概算及经营指标及资金要求概算。 . 经新项目成本概算后，由投资发展中心据概念设计研究、新项目经营成本概算等资料组织编写《项目产品建议书》。 . 《项目产品建议书》经主管副总确认后，投资发展中心组织研发中心、客服中心、成本管理中心、财务管理中心向公司总经理汇报。 公司总经理最终批准，由投资发展中心提交研发中 心、客服中心，供研发中心进行设计招标；供项目部编写《项目开发工作指导书》。 . 项目商业部份的产品建议按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行。 . 《产品建议书》定稿后，根据项目进展对其所做的补充及修订，以会议纪要等形式备案，并提供万创公司作为设计输入资料。