(最新)龙湖佳苑整和营销方案(初步方案)

(最新)龙湖佳苑整和营销方案(初步方案)内容摘要：

、 某市市政工程公司 某市市政工程公司，该公司 2020 年开发量预计在 10万平米，该项目位于青岛路东侧北与众鑫房产开发地块相连。 三、立案环境分析和规划设计建议 项目地理分析 该项目位于某市老城区 —— 第五居民 区，北临长岭路，东接榆园路，西接延安路，南临成都路。 安庆路直通建成小区的南大门。 该区域市政设施完善，生活机能优势明显。 南面有某市最大的农贸市场和商业步行街 —— 武昌路市场，购物方便；北面与东湖公园相连，是休闲娱乐的好去处；向南 500 米，是某市最繁华的大街 —— 大庆路，商业和各种公共服务机构一应俱全。 向东和向西 1 公里，是某市南北向的两条主干道北京路和油城路。 该地块东西长约 600 米，南北宽约 260 米，南高北低，落差 米；西高东低，落差 米。 项目规划占地面积 万平米，建设用地面积 万平米。 项目周边环境分析 1 公里范围内涵盖武昌路市场、东湖公园、民生超市、准南市场、邮局、电信、移动、医院、学校、客运站等生活设施一应俱全； [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 购物有武昌路市场、民生超市、准南市场、明珠建材市场、农贸市场等； 教育配套有 3 小、 2 中、 1 中等； 休闲配套有：东湖公园、商业步行街等； 区域背景和发展趋势 该区域处于老城区，是某市传统的居住区。 人口构成以企业职工为主，收入水平较高。 该区域从生活环境和城市配套方面十分完善，但在最近几年，在某市实施城市东移战略的影响下，城市东区（新区）获得快速发展，该片区也 在城市规划和改造之列，成为老城区成规模开发的大型居住社区和商业集聚区。 受未来城市发展和西向战略的实施的影响，整个城区向西、向北发展的空间十分有限，主要为老城区的改造，该区域虽然在城市发展的利好政策方面不如新区，但依托该区域完善的生活配套设施，对当地居民依然拥有很大的吸引力。 项目规划设计分析和建议 A、 主要经济技术指标： 规划总户数： 1268 户 规划用地面积（兰线）： 万平米 建筑用地面积（红线）： 万平米 [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 住宅总建筑面积： 万平米 建筑密度： % 容积率： 绿化 率： % 停车位 :约 380 个（规划住户的 30%） 商业规划用地面积 万平米 商业规划容积率： B、物业配比 多层住宅（ ） 小高层住宅（ 层） 沿街商业市场（ 2— 层）和农贸市场（ 1— 2 层） 写字楼 社区配套：幼儿园、球场、停车场、车库、物业管理用房 从经济技术指标和物业配比而言，我们建议作如下调整： 增加停车位（车库）数量， 考虑到该项目定位较高，主力客户有车（或有买车的意向），因此停车位的数量应增加到居民户数的 50%以上，同时增加车库数量，车库不但可以成为本项目的 优势买点，更成为产品组合（住宅 +车库）销售中的有利[B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 策略。 沿街商业开发 2— 层， 我们持认可态度，但一层的面积区分应考虑在 40— 60 平米，铺面开间规划在 4— 5 米，进深10— 12 米（不含后背车库进深）；二层商业从目标主力店考虑，建议采用大开间规划，主要针对餐饮、娱乐、休闲等公司客户。 农贸市场建议开发一层 ，主要考虑二层商业价值不大，从销售和收益的双重角度考虑，不适合开发二层。 如开发二层，建议采用负半层结构，以小面积铺位为主，利用农贸市场的人气，经营日用百货和副食品。 从商业价值充分利用的角度考虑，可 沿成都路规划 3000 平米左右的负一层，充分利用农贸市场带来的人气，引进一知名超市，带动该区域商业价值提升。 负一层超市建议列入开发规划，根据某市 7 万人口的消费能力，完全能够满足 3000— 5000 平米的超市的消费，同时利用农贸市场和超市形成的人气和商业集聚效应，不但可以促进该项目商业的销售，更可提升商业价值。 小高层从满足部分高收入消费的需求，可以适量开发， 但开发量应根据项目认购后的情况，最终决定整个开发量和开发进度。 写字楼开发建议先采用人员推广认购，在市场摸底的情况下展开， 如市场反映良好，可立即开 发，如市场反映不够理想，建议先开发 2 层的商业，预留写字楼基础，待时机成熟后开发。 从吸纳某市最有钱阶层的角度出发，建议规划 2— 3 栋点式楼， 按一梯一户设计，户型面积规划在 250 平米以上，吸引某市主要企业领导入住，利用该点炒做，形成高品质社区的人际传播和示范效果。 尽量体现人车分流的规划设计理念， 除社区主要路网（南北主通道）设计停车位外，组团内部不建议规划停车位，保[B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 证社区静谧、安全和防止汽车尾气污染。 利用紧邻公园的环境优势，建议在北面入口（长岭路）规划一主题会所， 该主题会所不但可以为社区居民服务， 提升项目形象，同时也可对外经营，作为商业增加部分获取收益。 项目户型设计、面积配比分析及建议 从我们对某市购房客户的调查发现，购房户比较认同的户型在 110—— 120 平米，该部分客户年龄在 30— 45 岁之间，一般有一小孩，多为双职工家庭，消费能力比较强，购房一步到位的心理十分突出。 其次， 120 平米以上的户型受到小部分高收入家庭大欢迎， 100 平米以内的户型多为收入能力较低或年龄在 30 岁以下，未婚或刚结婚的两口之家购买。 从户型特征而言，三房两厅单卫最受欢迎，其次为三房两厅双卫、四房两厅双卫和两房两厅，两 房以下的户型销售量极低。 综上所述，我们建议： 该项目的主力户型以三房两厅单卫和三房两厅双卫为宜，面积建议在 90— 110 平米。 如此面积考虑主要基于当地消费者 消费是以三房为购买利益点 ，而面积只是附带因素，通过对户型的合理规划， 90— 110 平米完全可以规划出十分优秀的三房两厅单卫和三房两厅双卫。 如此设计还可利用总价优势作为本案的核心买点 —— 10 万元买三房两厅（ 90 平米），而竞争对手的三房（ 110 平米）总价多在 13 万以上，确保项目在今年竞争激烈和多变的市场环境中立于不败。 [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 房型配比建议图 60%20%15%5%三房 四房两房四房以上 其它面积和户型配比如下： —— 110 以上的四房户型，主要针对消费能力较强的高收入阶层和三代同堂的家庭。 —— 90 平米以下的两房，主要针对低收入家庭、单身或刚结婚的小两口、空巢老人。 —— 250 平米以上的 6 房，主要针对某市屈指可数的高收入家庭，规划户数在 10— 15 户。 面积配比建议图 [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 55%20%15%5%5%9 0 1 1 0 平米1 1 0 —1 3 0 平米8 0 —9 0 平米1 3 0 平米以上8 0 平米以下 当地户型设计从格局、 分区和配比都比较合理， 最大的缺陷是户型轴距过小 （ 10 米），户型过分方正，从而导致客厅、餐厅长宽 配比不合理，不但缺乏美感而且浪费了面积。 其次，在户型设计时没有考虑阳台、晒衣间的设计。 综合以上竞争对手的户型弱点，建议在 100 平米以上户型设计时增加户型轴距（ 12 米为宜），并保证所有的户型都设计有客厅阳台。 景观环境分析和建议 该项目毗邻东湖公园，在景观设计上应充分利用公园的绿化和湖水，同时利用小区水景设计，形成园林生态社区的居住效果，实现某市居民对绿色、健康、环保生活的向往（某市职工多年的矿区生活，对环境污染十分重视，十分向往绿色和生态居住环境），体现“家在园中、绿拥家居”的生态居住理念。 [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 在景 观规划上应社区园林、广场和公园的有机融合，在北部尽量拉大主入口的开阔度，让更多的公园景观融入近来。 中心广场尽量北移，与入口和小高层尽量融合起来。 鉴于楼间距较大，因此在组团规划时，可以考虑一些组团景观和组团活动空间，使组团环境更加丰润，空间更加灵动，避免了千篇一律的兵营式布局。 配套环境分析 无论是利用周边配套还是自建配套，都要突出一个便利的原则。 生活配套包括超市、便利店、医疗、干洗店、社区餐饮等，利用社区开发的底层商业完全可以满足社区生活配套需求；教育配套包括幼儿园和学校，社区建有幼儿园，结合周边 校区，基本满足教育配套需求；娱乐配套包括休闲广场、健身设施等，社区建设中基本满足。 价格定位分析 本项目属于经济适用房，在定价中受政府指导定价，缺乏灵活条件。 根据贵方提供的 1280 元 /平米的均价，对比主要竞争对手 1250 元 /平米的均价，我们认为该项目价格具有一定的竞争优势。 其次，在商业销售价格分析中，我们可以发现以下特征。 [B2B99 下载频道 ] 免费下载 20 多万管理文档表格 国际企业站－ 1000 多万全球企业信息 某市商业价格一直在上涨中， 2020 年上涨幅度较大； 商业的销售价格，在市中心繁华地段，如大庆路，最高的售价一层已经达到 1 万元，一般售价一层在 3500。