豪威投资有限公司拟收购沈阳世达物流有限责任公司股权项目资产评估报告

豪威投资有限公司拟收购沈阳世达物流有限责任公司股权项目资产评估报告内容摘要：

元，净资产账面价值 13,。 委估资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。 其中流动资产账面价 值为 2,，非流动资产账面价值为 21,，流动负债账面价值 为 3,，非流动负债账面价值为 6,。 沈阳世达公司的主要资产为投资性房地产科目列示的位于沈阳市沈河区长 青街 121号的商业物业，该物业于 2020年开业，一直用于出租。 其房产权证号 为沈房权证中心 N060160283号，证载建筑面积共计 43,，地上三层； 国有土地使用权证号为沈阳国用（ 2020）第 0173号、沈阳国用（ 2020）第 0174 号、沈阳国用（ 2020）第 0175号，用地性质为出让，用途为商业服务，土地使 用权面积为 27,，商业土地使用权终止日期为使 用期为 2031年 4月。 目前主要出租给沃尔玛超市、星美影城、苏宁电器、大鸭梨餐饮和散铺。 评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 本次评估价值类型为 “ 市场价值 ” ，本报告书所称 “ 市场价值 ” 是指自愿买 方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日 进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并 发表专业意见。 评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及 其他评估师所依据的 评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目 的而提出的价值估算成果，不能理解为对评估对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 委托方确定以 2020年 7月 31日作为本次评估基准日。 本次评估的作价标准 均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 豪威投资公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 （二）法律法规 沈阳世达物流有限责任公司股权 收购项目资产评估报告 第 9页 北京天健兴业资产评估有限公司 国务院 1991年 91号令《国有资产评估管理办法》； 原国家国有资产管理局国资办发【 1992】 36号《国有资产评估管理办法 实施细则》； 《中华人民共和国公司法》； 其他有关的法律法规。 （三）评估准则依据 资产评估准则 — 基本准则、资产评估职业道德准则 — 基本准则； 资产评估准则 — 评估报告、资产评估准则 — 评估程序； 资产评估准则 — 工作底 稿、资产评估准则 — 业务约定书； 资产评估准则 — 机器设备、资产评估准则 — 不动产； 投资性房地产评估指导意见（试行）； 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 资产评估价值类型指导意见； 企业国有资产评估报告指南； 资产评估准则 —— 企业价值。 （四）产权依据 验资报告、股权转让协议、资产转让协议等； 土地使用权证、房屋所有权证及房地产权证； 财务报表、会计凭证等财务资料。 （五）取价依据 商业物业出租合同及企业提供的未来收入成本费用预测； 审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 沈阳市的建筑造价文件； 沈阳市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等。 七、评估方法 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。 资产基础法是 指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、 沈阳世达物流有限责任公司股权收购项目资产评估 报告 第 10页 北京天健兴业资产评估有限公司 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。 收益法是指通过将 被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 沈阳世达公司目前主要通过持有并出租商业物业获得收益。 考虑到资产和行 业特点，我们对沈阳世达公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行 评估，最终以资产基础法确定评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下，各科目评估方法如下： 关于流动资产的评 估：沈阳世达公司的流动资产包括货币资金、应收账 款、预付账款、其它应收款等。 （ 1）货币资金：包括现金和银行存款，对于现金，我们进行现场盘点，根 据企业现金日记账倒推至评估基准日，以经核实后的账面值作为评估值；对于银 行存款，主要核对银行对账单、余额调节表等，并对银行发函询证，核对无误后， 以经核实后的账面值作为评估值。 （ 2）对于应收账款，主要为应收各商户的租金等。 评估人员通过核查账簿、 原始凭证、核实合同，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过个别认定法分 析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评 估风险损失确定应收账款的评 估值。 （ 3）对于预付账款，主要为预付的财产保险，评估人员通过核查账簿、原 始凭证、核实合同，未发现对应的权利有不可收回的迹象，以该类资产的账面值 确定评估值。 （ 4）对于其他应收款，主要为应收东陵区质量监督站的工程质量押金等。 评估人员通过核查账簿、原始凭证、核实合同，在进行经济内容和账龄分析的基 础上，通过个别认定法分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评估风险 损失确定应收账款的评估值。 关于非流动资产：沈阳世达公司的流动资产包括投资性房地产、固定资 产、长期 待摊费用等。 （ 1）投资性房地产的评估： 投资性房地产是指沈阳世达公司的商业物业，因为商业物业的主要价值在于 其土地，现在的土地主要通过土地交易中心挂牌交易，价格透明，交投活跃，采 用市场法评估比较能体现其现时价值；故我们对于公司拥有的商业物业采用房地 分估方式评估，即对于土地使用权采用市场比较法进行评估，对地上建筑物和配 沈阳世达物流有限责任公司股权收购项目资产评估报告 第 11页 北 京天健兴业资产评估有限公司 套设施设备采用重置成本法评估。 对于土地使用权主要采用市场比较法进行评估，主要通过查阅所在地区土地 交易中心公布的土地成交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例进行交易时 点修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率 因素修正等，求出可比案例的比准价格，并通过选取权重系数得出待估土地的楼 面地价，乘以土地面积和容积率得到土地的评估价值。 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法是指 以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去 该项资产的实体性贬值和经 济性贬值估算所需评估的资产价值的方法。 计算公式为：评估值 =重置全价 综合成新率 重置全价 =建筑安装工程综合造价 +前期费用及其他费用 +资金成本 +开发利 润 建筑安装工程综合造价：对于建 (构 )筑物采用预决算调整法确定其建安造 价，即以待估建 (构 )筑物决算中的工程量为基础，按基准日工程预算价格、费率， 将其调整为按基准日价格标准计算的建安综合造价。 前期费用及其他费用：指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单位 或政府部门的其他费用。 包括建设单位管理费、勘察设计费、建设工程 监理费等。 资金成本：根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工 期，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投 入，计算其资金成本。 开发利润：经过 WIND咨询查得 2020年房地产开发企业成本费用利润率。 开发利润 =（建筑安装工程造价 +前期费用及其他费用 +资金成本） 成本费 用利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新 率和理论成新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率 =现场勘察成新率 60%+ 理论成新率 40% 理论成 新率 =(耐用年限 已使用年限 )/耐用年限 100% 现场勘察成新率依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的 不同构成部分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 沈阳世达物流有限责任公司股权收购项目资产评估报告 第 12页 北京天健兴业资产评估有限公司 （ 2）固定资产 本次设备类资产评估主要采用重置成本法进行评估，即以重置成本作为设备 的重置全价乘以综合成新率得 出设备评估价值。 其中，重置全价的确定主要参照国内市场同类型设备的现时市价。 成新率的评定先采用年限法确定设备的理论成新率，。