第一太平戴维斯-深圳物业管理100问

第一太平戴维斯-深圳物业管理100问内容摘要：

服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制： 指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业管理公司能否整体外判 物业管理项目可采取整体外判的方式，包括保安，工程，绿化等项目的外判，但此方式不利于整体的管理，现时较少采用，一般采用部分项目外判的经营方式（如清洁的外判），因为此方式便于管理工作的开展及加强对工作人员的管理。 物业管理区域的划 分，倘若一个项目分四期，怎样区分其物业管理区域 物业管理区域的划分，除了可从建筑物外观上区分外，还可在不同的区域设立标识牌，种植不同的绿化品种作为区分区域的方式， 也 可对不同区域实行封闭式管理 ， 在不同期的管理区域内设立管理处， 安排工作人员 专职负责该区域的物业管理工作。 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理 《物业管理条例》中明确规定： “ 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 ” 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会作出选聘和解聘物业管理企业、制定和修改业主公约、业主大会议事规 则、专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 发展商能否送楼顶予业主 “ 天台花园 ” 发展商不能送楼顶予业主天台花园。 楼宇天台不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。 商品房的开发商若将其赠送给个别购房者，构成了对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送行为应属无效。 社区活动之指标 社区活动指标包括：社区活动项目，社区活动范围，参与人 数 ，活动的影响 社区活动的经费来源 物业管理公司可从以下方式为社区活动筹集资 金： 1. 从管理经费中按一定的比例提取资金，用于社区活动； 2. 寻求企事业单位和个人的赞助： 3. 由社区文化活动的直接受益者出资，如组织旅游，资金的主要来源是向参与者筹集； 4. 从一些经营性活动的收入中提取费用。 深圳市会所经营：自营还是外包 深圳市会所经营以外包方式较多，此方式可减少人员和物资的投入，降低经营的风险，并能给物业公司带来较稳定的收入。 而且会所外包给专业的，有经验的公司经营，将会带来更为可观的经济效益。 管理公司如何处理车场车位数量不足 管理公司处理车场车位数量不足，可以考虑如下方 法： 1) 运用现有车位，合理分配。 现有的室内停车位是有限的，但如果楼层高度适度的话，空间是可以开发利用的。 比如每个车位可以改造成上下双层车位，利用升降装置把车辆升起。 上层车位可以是固定车主的车位，下层也可定为临时车位。 工程设计可采取中心通道停车、升起后向两侧停放车辆的方法，设备可统一也可独立城一个横跨整体，合理地运用好空间。 建立体停车场，如资金不足，可以采取合作经营的方式。 2) 车位的合理分布、设计及划线都直接影响到车位数量。 技术高、经验多，划线的设备专用，各种车辆分区划线，车位的大小合理，交通标识 设置得当，所以利于疏导，所划出的线规范合理，增加了可用车位的数量。 有条件的可以请示交通管理部门在车道上划停车线解决。 3) 停车场向地下发展。 开发利用室外停车场地下空间，向地下发展开拓使用车位。 多层立体地下停车库可采用钢筋混凝土结构筑造立体停车库，升降电梯运送车辆，实行封闭式管理，并由专业工作人员负责通道车辆，不但能解决停车难的问题，又可解决车辆被盗的问题。 4) 加强车场（车库）的管理。 5) 室外停车场的空间利用。 不过，解决停车难的问题，靠业主和物业管理公司只是属于 “ 治标 ” ， 在寸土寸金的土地开发利用中，工程前期就应充分考虑到停车库的问题。 只有把问题解决在建筑工程的初期，才能有效解决停车难的问题。 停车场服务内容 停车场 是指供机动车停放的各种室内或者室外场所 ， 其 服务内容包括： 1. 禁止乱停放车辆，在道路两旁及出入口等重点位置设立禁放标志牌； ，铺设减速板，确保行人安全； ，对机动车出入进行登记，设专人指挥车辆进出物业区域并在规定区域整齐停放； ，检查有无消防安全隐患，保证车辆安全； ，每天清扫车场，并定 期清洗车场。 1深圳市停车场车辆之保管收费标准 停车场类型 收费标准 车类 一类（含多层住宅区、高层商住楼、住宅楼） 二类（含工业小区、写字楼、商业大厦、宾馆、酒家、码头等） 多层住宅区 高层商住楼（住宅楼） 临时保管 月保管 临时保管 月保管 临时保管 月保管 露天 室内 露天 室内 露天 室内 露天 室内 露天 室内 露天 室内 小型汽车含 2吨以下人货车、 19座以下旅行车各类小型客车、小轿车 5元 /次 首两小时 5元第 3小时起 3元 /小时 120 200 5元 /次 首两小时 5元第 3小时起 3元 /小时 250 400 5元 /次 首两小时 5元第 3小时起 3元 /小时 300 500 中型汽车含 25吨货车 2040座旅行车、客车 10元 /次 250 10元 /次 500 10元 /次 600 大型汽车含 5吨以上货车、拖车、平板车、集装箱车 15元 /次 360 15元 /次 750 15元 /次 900 说明： 本表所称的各类汽车含柴油车和改用的液化气为燃料的车辆。 临时保管每次收费以当天为计费单位，计时（室内）收费每天最高不得超过：一类停车场为 20元； 二类停车场为 30元。 月保管的车辆，在本场临时进出不得另行收费。 室内停车场是指永久性的混砖结构或框架结构建筑；用铁皮等搭建的室内停车场收费不得超过露天停车场的 50%； 车辆临时进出停车场在规定时间内免收费，免收费时间：一类停车场半小时内；二类停车场 10分钟内； 摩托车保管收费标准不分停车场类型统一按以下标准执行：临时停车每次露天 1元室内 2元；月卡露天 30元，室内 60 元。 1物业单元与车位之配置比例 现时深圳市有关物业单元与车位之配置比例 法规 还不够完善。 车位之配置可参考 深圳市城市规划委员会公布之 深圳市盐田 0302 号片区 [小梅沙地区 ]法定图则 之 机动车停车位配置标准表。 机动车停车位配置标准表 序号 类别 单位 配建标准 1 高中档旅馆（宾馆、招待所） 车位 /100m178。 建筑面积 2 普通旅馆（招待所） 车位 /100m178。 建筑面积 3 饭店、酒家 车位 /100m178。 建筑面积 4 商业区 车位 /100m178。 建筑面积 5 普通办公楼 车位 /100m178。 建筑面积 6 旅游区、度假村 车位 /1公顷建筑面 积 7 特种公园 车位 /1公顷建筑面 积 1015 8 文化娱乐 车位 /100m178。 建筑面积 9 住宅 车位 /100m178。 建筑面积 10 幼稚园 车位 /100m178。 建筑面积 1业主委员会成立之时间 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定： “ 住宅区已入住率达到百分之五十以上时或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅管理部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。 ” 1召开业主大会的时间要求 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定： “ 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。 ” 具体实施办法由省、自治区、直辖市自行制定而不同。 1是否必须成立业主委员会 《物业管理条例》规定： “ 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 ” 故并非一定要成立业主委员会。 1业主委员会委员之条件及人数 成为业主委员会委员的前提条件是：必须是小区的业主，使用人不能成为业主委 员会委员。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，且具有完全民事行为能力 的 业主担任。 业主委员根据物业管理区域的规模由 515 名委员单数组成。 设主任 1 名，副主任 1 名，由业主委员会委员选举产生。 1业主委员会之职责 《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： ，报告物业管理的实施情况； ； 、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合 同 ； ；。 1业主大会组成之职责 《物业管理条例》中业主大会履行下列职责： 1. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3. 选聘、解聘物业管理企业； 4. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5. 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6. 法律、法规或者业主大会议事规则规定的。