万菱汇物业管理方案

万菱汇物业管理方案内容摘要：

六 时间 适用范围 0800hrs1200hrs TOP OFFICE 0000hrs2400hrs FIT OFFICE 和通道 周日 时间 适用范围 0000hrs2400hrs FIT OFFICE 和通道 18 人事架构及入职要求 仲量联行认为 万菱汇 将会有良好品牌的国内和国际公司进驻。 这类公司对 物业管理的要求很高，我们也预计有不少公司会采用外语沟通，并以英语为主。 仲量联行故对人员要求设置要求如下 ： “一般管理人员及以上级职位申请人必需具备最低本科学历，英语水平必需是四级或更高。 拥有不少于四年的工作经验（物业管理经验为佳）外表端庄，女士身高不低于 米；男士身高不低于 米。 喜欢于各层次人士交流和有良好的服务理念。 ” 在薪金方面服务于写字楼的员工将会比商场员工高。 写字楼的保安将分为前台和楼层巡视两类。 前台保安员最好的懂得外语，以英语为主。 在服装方面以西装为主，巡视保安可以保留现有的制 服。 其他部门人员将以一期现有人员配置为基础，并根据二期的实际需要增设必要岗位 即可。 以下 的功能组织架构图 是按一 、二期实际需要而设 （见下图）。 附件一 营运部经理物业部（一、二期） 工程部（一期） 财务部（一期） 行政人事部（一期） 保安部(一期） 租户管理部 （一期） 清洁部（一期）礼宾部（二期）（17人）物业部（二期）（10人）工程部（二期）（16人）财务部（二期）（3人）行政人事部（二期）（2人）保安部（二期）（40人）清洁部（二期）（10人）大堂副经理（1人） 物业经理 （1人） 各类技工（16人） 主任（1人） 行政助理（2人） 保安主任（1人）清洁助理（10人）大堂主任（1人） 物业主任（1人） 保安领班（3人）领班（2人） 物业执行员（4人） 保安员（36人）礼宾员（13人）礼宾部 物业部 工程部 财务部 行政人事部 保安部 租户管理部 清洁部引导访客 协调各部门工作 设备设施管理、维护、审计 管理费追收 人事编制管理 例行巡查 引导访客 管理商场环保工作提供大厦咨询 审批装修 外判工程监督 财务管理 执行人事条规 监督进出场动态 提供大厦咨询 管理环保合同入场证管理 视察装修 外判维护合约管理 管理费、租金收取 日常人事事务 处理突发事件 提供增值服务 例行环保巡查工作信息管理 验收装修 设备设施安全管理 公司每年财务预算 员工薪金事务 例行消防巡查 接收投诉 监督外判单位工作提供增值服务 对大厦各项目定期稽查 启动或关闭设施 库存管理 各项保险事务 监督施工现场 排除陌生访客 协助管理上其它要求接收投诉 对设施、设备定期稽查 日常设备设施检查 协助管理上其它要求 员工招聘工作 执行写字楼条规 提供文书服务 做好相关机关单位联系工作排除陌生访客 对商场整齐性定期稽查 突发事故抢险 做好相关机关单位联系工作 员工入职与离职手续办理 启动或关闭设施 租户档案管理提供文书服务 制订各项设备设施提档方案 安全隐患排除 员工考勤监督 引导访客 促进与租户关系促进与租户关系 对各项服务定期稽查 改良提档工程 物料采购工作 提供大厦咨询 协助管理上其它要求协助管理上其它要求 视察及处理投诉 协助管理上其它要求 员工制服管理 入场证管理做好相关机关单位联系工作 停车场管理 做好相关机关单位联系工作 协助管理上其它要求 防止盗窃偷抢协助管理上其它要求 排除陌生访客协助管理上其它要求做好相关机关单位联系工作中华广场二期功能组织架构图物业副总经理财务助理（1人）收款员（1人）总经办物业助理（2人）物业助理（2人）灰色 现有架构紫色 内部架构调整蓝色 二期架构绿色 新增设架构 从 功能组织架构图中 可见， 【 万菱汇 】 运作前所必需招聘的各个层次员工约为89 人才能支持到预设的管理工作。 为体现与传统物管的服务有所分别，本行建议在 大堂的前台服务设置如酒店的前台服务，其服务内容将会是 商务为主， 多方面甚至加入增值服务如： 复印文件，打印文件，提供航空信息，天气信息，访客引导等等。 在大堂 的保安 服务方面， 将减少穿制服的队伍而用穿西装的 服务管理 型 保安取代。 前台人员必需 具备高素质的服务水平， 同时必需要会讲英语。 物业部 的设置 物业部的设置是希望在更高的层面去维护和保护一栋物业。 物业部人员，从执行人员到物业经理都必须具备对物业有全面的知识要具备行政管理和往来函件的处理 能力。 个别执行人员又有各自的专长， 例 如：电器 、 机械 、空调 、 土木 、 建筑结构 、 物业各类保险 、 招标工作 、 物业管理和与物业有关的法律知识，有能力和各层次的人士沟通的技巧等等。 他们的工作除了每天必须视察自己负责范围内的系统外，自行开发工作单给负责的部门，或启动外判单位去修复，维护在日常 发现的物业缺陷和隐患，达到更早的发现问题及解除隐患。 他们将取代许多目前租户管理部的项目， 例 如 ： 物业的验收 、 移交；装修申请的审核 、 监督 、 验收 、 各项技术咨询 等。 对一些简单的视察工作 ， 如 ： 各区的灯泡损坏 、 某处水管滴水 、门 禁 损坏等。 他们可以依靠工程部的日常人工检查去发现。 与工程部不同的是，工程部倾向对某一项机械或电器的修复 、 维护 ， 而物业部更强调各个项目之间的完整性 、 协调性。 招聘标准及薪金标准 除了礼宾部作为配合写字楼的需要而设置的新部门外，其它部门的招聘标准按现在有标准执行，在此不再陈述。 21 1． 礼宾部 a. 礼 宾部的工资标准 在二期人事架上，除礼宾部外，仲量联行建议其它部门员工的工资标准以一期员工的工资标准作为准则。 礼宾部是一个新部门，并且需要直接对外服务，必需突出 A 级写字楼的服务水平。 因此，招聘标准和工资标准 将 会比一 般 的高。 工资标准如下： 大堂副经理 3800 元 /月 主任 3200 元 /月 领班 2800 元 /月 礼宾员 2500 元 /月 b. 礼宾部的招聘标准 我们建议礼宾部员工的招聘要求如下： 需具备本科学历，英语水平达四级或以上，至少有三年或以上的工作经验（物业管理或酒店服务）。 具有良好的服务理念、仪表 端庄、有较强的沟通能力，会说流利的普通话、粤语和英语。 身高要求：女， 米或以上；男， 米或以上。 经理和主任职位则需具备 2－ 3 年的管理经验。 c. 礼宾部岗位分配： 工作地点： 二楼大堂、首层西门 工作时段： 0700hrs1500hrs 1000hrs1900hrs 1200hrs2100hrs 人员分配： 大堂副经理（ 1 人） 大堂主任 （ 1 人） 领 班（ 2 人） 礼 宾 员（ 13 人） 另外：首层南门小 接待处资料不齐，接待方案待定。 22 d. 礼宾部的工作职责 ： 1. 访客引导； 2. 大厦信息咨询服务； 3. 访客出入证办理服务； 4. 租户信息管理； 5. 受理租户、用户投诉服务； 6. 出入授权登记服务； 7. 租户大、小物品存放与放行服务； 8. 租户公司水牌受理服务； 9. 租户电话开通、迁移或对调受理； 10. 月保汽车停放受理； 11. 租户信件、报刊收发服务； 12. 代召计程车服务。 13. 投诉接待，跟进，反馈。 14. 电梯桥箱视频管理等等。 23 前台服务需求及内容 设立 前台 ，完善配套服务 前台 ，作为一个重要的迎客第一线我们要求要有一个美观大方的服务台。 该服务台必需具备信心数据线及插座用以提供租户的信息给 咨询的访客和引导访客使用设施如：电梯间或其他配套服务。 派发来宾入场卡也是其中一项日常服务之一。 管理 实质引深 就是服务。 为 了 方便客 户 ，满足客 户的 需 求 ， 项目必须具 有 各类 配套服务， 并 设立 前台 及配套的商务中心。 （一） 前台 前台作为整个项目物业管理服务的窗口，肩负着多重的任务，包括： 提供基本服务， 帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决 日常与物业管理服务 相关 的各类事务的咨询及办理。 同时，在项目南、北塔楼 （ 即写字楼部分）的首层大堂设立服务前台，并提供以下服务： 1） 物业管理基础服务内容 a. 访客引导； b. 大厦信息咨询服务； c. 访客出入证办理服务； d. 租户信息管理； e. 受理租户、用户投诉服务； f. 出入授权登记服务； g. 租户大、小物品存放与放行服务； h. 租户公司水牌受理服务； i. 租户电话开通、迁移或对调受理； j. 月保汽车停放受理； k. 租户信件、报刊收发服务； l. 代召计程车服务。 24 2） 商务服务（有偿服务项目） A. 票务代订服务－飞机票、火车票、演出等票务； B. 打字、排版、编辑 、复印 文件服务 ； C. 会议室 租赁 服务 ； D. 传真、快递服务； E. 多国语言翻译服务 ； F. 提供商务秘书及翻译服务等。 3） 特约服务（有偿服务项目） A. 室内清洁服务； B. 室内绿化租摆养护服务； C. 房屋租售中 介 服务 ； D. 汽车租赁服务； E. 花卉代购、速递服务； F. 餐饮、文化体育节目票务安排服务 ； G. 衣物洗涤服务； H. 各类物品代购服务； I. 维修、维护小型电器设备服务 ； J. 全国及世界各地酒店预定服务 ； K. 旅游活动安排服务 ； L. 公司小型活动的协助服务（保安、清洁、工程等）服务等。 25 综合管理费的支出预算与收取 按目前所获得的信息，二期塔楼可供销售 /租赁面积为 118, ㎡ ，分别为Fit Office88, ㎡ 和 Top Office29, ㎡。 综合管理费的服务内容 在建筑配套设施方面， Fit Office 和 Top Office 将可享受大厦的基本设施，如： 电梯系统 楼宇工程维修 强电设备 弱电设备 空调维护 给排水系统 消防设备及保养 保安系统 公区空调 公共照明、电梯 1公共水、电 1大厦保险 1员工薪金及福利 1办公费用及杂项 1清洁及绿化 而在空调供应方面，这两类的写字楼却有着较大的差别，具体如下： 类型 写字楼 公共通道 FIT OFFICE 47– 62Flr 采用 VRV 分体机，以个别用量表记量， 24 小 时供应 由中央空调 24 小时提供 TOP OFFICE 17– 45Flr 采用 VRV 分体机，以个别用量表记量， 10 小时供应 （ 0800hrs1800hrs） 由中央空调 10 小时提供 （ 0800hrs1800hrs） TOP OFFICE + CLUBHSE 12– 16Flr + 10Flr 采用中央空调，提供 10 小时供应。 （ 0800hrs1800hrs） 由中央空调 10 小时提供 （ 0800hrs1800hrs） 26 综合管理费市场调查 目前市场写字楼综合管理费调查如 下： 大厦名称 面积（ ㎡ ） 收费（元 /㎡ /月） 发展中心 78,000 29 中泰广场 98,000 29 中信广场 146,797 29 大都会广场 63,000 25 财富广场 66,000 25 东峻广场 101,601 28 广州时代广场 55,000 26 市长大厦 23,000 29 综合 万菱汇 的特点，仲量联行建议综合管理费的收取不应偏低太远，但建议比现有的市场收取费略低。 这主要是考虑到开业初期的使用率低，所可能收取的综合管理费不够支付基本费用，加重开发商的财务负担。 27 万菱汇 管理费支出预算 写字楼类别 面积 M 2T O P O F F I C E @ 2 8 / M 2 / 月 96, 626 . 38 F I T O F F I C E @ 1 8 / M 2 / 月 21, 399 . 61 序 项。