估价报告精选——深圳观澜高尔夫球场a球道抵押价值评估报告(编辑修改稿)

估价报告精选——深圳观澜高尔夫球场a球道抵押价值评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

同比增长 ％。 消费结构加速升级，居民购房、购车、旅游和信息消费持续升温。 （二） 深圳经济特区房地产市场持续平稳发展，房价、房租和地价总水平保持平稳 近年来，深圳经济特区房地产市场持续保持平稳发展，在南山区，房地产市场从整体上改变了过去的郊区特色，开始向中等偏上的层次演进；在盐田区，随着东部开发热潮的来临，盐田区房地产的市场地位在提升。 今年 1季度，深圳房地产市场仍然保持良好的发展势头，据初步步统计 ,一季度批准预售面积 ,其中住宅 ，办公 ,商业。 二级市场共销售房屋面积 ，比去年同期增长 % ，其中住宅 ，办公 ,商业及其它面积 平方米。 本季度房地产市场总体上交投仍较活跃，但质素高、社区大的楼盘推出受 “ 五一 ”房地产春交会吸引，新推出量有所减少，再者，由于受春节房地产销售淡季的影响，房价总水平平稳中略有下降。 深圳房价指数结果显示：房价总体平稳，商业用房房价略有下降。 罗湖区住宅二级市场房价略有上升，住宅三级市场、办公楼的房价略有下降， 商业用房的房价降幅明显。 福田区住宅二级市场房价略有下降，住宅三级市场、商业用房的房价略有上升，办公楼房价保持平稳。 南山区住宅二级市场房价略有下降，商业用房房价降幅明显，办公楼房价略有上升，住宅三级市场房价保持平稳。 盐田区住宅二级市场、办公楼房价升幅明显，住宅三级市场的房价略有上升，商业用房的房价保持平稳。 由于受整体经济环境的影响，以及各类物业供过于求、地铁修建、口岸 24小时通关和传染性非典型性肺炎等因素，使得 2020年 1季度深圳经济特区房租总体上稳中略降。 深圳房租指数结果显示：与上期相比，特区综合 房租以及住宅、办公楼和工业厂房的房租略有下降，商业用房房租保持平稳。 罗湖区住宅、办公楼的房租降幅明显，工业厂房房租略有下降，商业用房房租略有上升。 福田区住宅、商业用房、工业厂房的房租降幅明显，办公楼房租保持平稳。 南山区办公楼房租降幅明显，住宅、工业厂房的房租略有下降，商业用房的房租升幅明显。 盐田区各物业类别的房租均保持平稳。 我市今年对建设用地的总量将进行严格控制： 土地供应量比去年有所下降； 今年政府新出让的房地产经营用地将不超过去年的总量； 特区内将基本不出让商品房住宅用地。 深圳地价指数结 果显示：地价总体持续平稳，工业用地地价略有上升。 罗湖区办公用地、商业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，工业用地地价与上期持平。 福田区住宅用地、办公用地地价略有下降，商业用地、工业用地地价保持平稳。 南山区住宅用地、商业用地地价略有下降，办公用地地价与上期持平，工业用地地价保持平稳。 盐田区商业用地、工业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，办公用地地价与上期持平。 四、最高最佳使用分析 根据该项目规划，估价对象规划用途是高尔夫球道用地，根据合法性原则及最高最佳使用原则，确定委估估价对象的最高最佳用途 为其规划用途。 五、估价方法选用分析 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为： （ 1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用 “ 收益法 ” 作为本次评估的方法之一。 （ 2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资 料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此 “ 成本法 ” 也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。 六、估价测算过程 （一）采用 “ 收益法 ” 进行评估： 高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场 A、 B、 C、 D、 E五个球道当作一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值，然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道 A的价值。 收入计算 球 场的收益主要来自会员卡销售收入、会费收入、会员打球销售收入。 （ 1）会员卡销售收入 根据委托方提供球道设计标准，预计平均每条球道可吸收会员 1500人，目前建成的五条球道，共可以吸收 7500名会员，目前已有会员数量 3307个，在目前条件下，还可以吸收会员人数为： 75003307=4193（人），会员卡现销售价格 550000元 /个计算，考虑未来会员卡数量增加和使用年限减少，销售价格会逐年下降。 会员卡销售收入计算如下表 : 收益年限 年销售数量（个） 销售单价 (元 /个 ) 年销售总金额（元） 2020年 7月 1日至年底 193 550000 106,150,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 530000 159,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 2020年 300 480000 144,000,000 第 20202018年 200 420200 84,000,000 （ 2）会费收入 按照目前会员月费的标准，每个会员的月费 160美元，折合人民币 160美元 元。