地块养老院可行性研究报告(编辑修改稿)

地块养老院可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

2020 年 9 月） 召开 了 老年福利设施建设与管理工作推进会，会议按照上海市有关政策和区政府前不久出台的《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作意见的通知》 （ 2020 年 8 月） 精神，提出了《闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则》和《关于加强老年活动室建设和管理的 意见》， 这些举措 进一步推进 了闵行区 老年福利设施规范设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对 闵行 区养老机构和老年活动室的发展 起到指导意义。 按照《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见》的规定：  境内组织和个人，在区民政部门登记取得“民办非企业单位登记证书”，并在闵行区区域内举办的为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的 5 非营利性养老机构，给予每张床位一次性补贴 10000 元（含市府补贴5000 元）。  对已经民政部门批准执业的养老机构，通过对原有设施的扩建改造，新增的养老床位 经区民政部门验收，符合上海市“养老机构建筑设计标准”，并办理床位设置变更手续，给予每张新增床位一次性补贴 10000元（含市府补贴 5000）。  新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标准给予一次性开办补贴。  为了给区内养老机构的市场化运作提供一个公平竞争的环境，提升养老机构的为老服务质量和科学管理水平，按行业考核标准对区内养老机构进行考核，每年考核在 80 分以上的，按核定的床位数每收养一位闵行区籍老人给予每月 100 元运营补贴经费。 在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标是：养老机构床 位总数达到7000 张以上；居家养老服务达 1 万人， 90%以上的居 (村 )委会建成标准化老年活动室。 为此，闵行区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。 君莲居住区建设养老院的理由 届时，君莲居住区内居住 人口 将达 万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原 则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。 项目建设的必要性 是推进上海市养老工作的需要 上海市人口 委 主任谢玲丽 在 接受媒体采访时表示 ： 上海市 正越来越明显的 呈 6 现 出 人口的老龄化和家庭的小型化。 老龄人口占总人口的 ％，而家庭平均只有 人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。 另 据统计，上海市赡养系数（指老年人口与就业人口的比值）正在不断升高，目前上海 60 岁以上老人占到 15－ 59 岁劳动力人口的赡养系数已高达 ％，也就是说，目前 5 个劳动力人口抚养一个老人，到 2025 年，这一比值将达 ％，2050 年高达 ％，也就是接近于 1 个劳动力人口抚养一个老人。 此前，上海市统计局对上海 1000 位 65 岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过 40％的老年人处于 “空巢状态 ”， 1/6 的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。 “未富先老 ”，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。 截至 2020 年底，上海市共有养老机构 439 家，养老床位 40,136 张，床位数占 60 岁以上老年人口的 ％。 ，这一数字远远低于发达国家 6％的水平。 虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的发展 ，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。 因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。 是闵行区养老工作的需要 闵行区现有养老机构 26 个，床位 2740 余张（见下表），在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧 增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。 养老机构 地址 床位数 1 上海市闵行区社会福利院 莘庄七莘路 700 号 600 2 上海市闵行区第二社会福利院 华坪街道兰坪路 37 号 60 3 上海闵行区华漕镇敬老院 吴翟路吴漕路 288 号 48 4 上海闵行区马桥镇敬老院 马桥镇北松沙港桥北侧 76 5 上海闵行区浦江镇陈行敬老院 陈行镇跃农路水闸桥南 40 7 6 上海闵行区虹桥镇敬老院 虹桥镇环镇南路 120 号 80 7 上海闵行区华漕镇诸翟敬老院 诸翟镇平 乐路 6 号 26 8 古美路街道敬老院 塘湾镇三新街 30 9 上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院 鲁汇镇教师新村 37 号 42 10 上海闵行区浦江镇杜行敬老院 谈家港叶家桥路 28 号 68 11 上海闵行区华漕镇纪王敬老院 纪王镇纪高路中段 50 12 上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院 虹梅南路景联路 1109 号 60 13 上海闵行区梅陇镇敬老院 莲花路春申路 2105 号 91 14 江川路街道华坪老院 兰坪路 131 弄 13 号 60 15 江川路街道碧江敬老院 碧江路 280 弄 17 号甲 50 16 上海闵行区吴 泾镇敬老院 剑川路 100 弄 44 号 70 17 龙柏街道航华敬老院 航华街道航南路 108 号 70 18 上海闵行区爱德养老院 颛桥镇颛建路 张家弄 14 号 100 19 上海南张安老院 莘庄镇七莘路九号桥 80 20 上海闵行区福禄寿敬老院 沪闵路 3158 号瓶北路 口 140 21 上海闵行区陇西养老院 梅陇镇沪闵路罗阳七村 51 22 上海恩光敬老院 华宁路 245 号东 132 23 上海闵行区大众敬老院 沪闵路 2865 号 50 24 上海大华福利院 中春路 2626 号 290 25 龙柏街道龙柏敬 老院 龙柏七村 104 号 56 26 上海闵行区爱心敬老院 沪闵路 2865 号 50 闵行区政府计划 在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标 之一是 ：养老机构床位总数达到 7000 张以上。 从数据对比来看，要达到 7000 张床位的标准，闵行老年设施的建设还有很长的一段路要走。 本项目设计养老床位 76 张，这也将成为未来闵行区养老床位 7000 张的一部分。 是君莲居住区功能完善的需要 根据上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》；（ DGJ08552020）对于居住区级公共服务设施设置标准的要 求：必须设置至少一所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于 4200m2和 4000m2；另 8 据上海市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》（ DGJ08322020）的规定：新建的居住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的 2‰，因此在拥有人口容量为 万的君莲居住区内至养老床位的控制应该在 100 床位以上。 由于目前在君莲居住区 D 地块尚要建设一所托老所（用地面积 1233m2，建筑面积 600m2），因此本案养老院床位的设置为 76 张。 项目建设的可行性 项目建设的技术可行性 上海市闵行区君莲居住区 养老院总建筑面积为 5196m2，总 用 地 面积约4007m2，是一座四 层砖混结 构建筑，一层建筑面积 1551m2，二层建筑面积 1450m2，三层建筑面积 1169m2，四层建筑面积 1026m2。 此四层建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。 项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。 项目建设的方案可行性 君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》（ DGJ08322020）、上海市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设置标准》（ DGJ08552020）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。 项目建设的经济可行性 养老院是微利行业， 初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。 由于上海市老 9 年人口比率的不断攀升而导致的养老院“一铺难求”的窘境促使政府不断加大对养老院建设的重视。 按照目前上海老年人口所 占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，君莲居住区将会入住一万左右的老年人，显然，对于如此规模老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。 另外，闵行区政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展，例如，在《关于全面落实市政府养老服务实事项目，进一步推进本区养老服务工作的意见》中规定：新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位 1000 元的标准给予一次性开办补贴。 3 项目场址与建设条件 10 3 项目场址与建设条件 项目场址 君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有 都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为 A、 B、 C C D、 E、 F、 G GH、 I I J 等十三块。 I1 地块位于君莲居住区的南部，被沪光路、都会路、六磊塘、都庄路相拥，其中，养老院位于 I1 地块的西北角，沪光路与都会路交汇处。 建设条件 自然条件 君莲居住区位于闵行区西部， 地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。 年降水量 ，日照 2175 小时，无霜期 288 天 ，年平均气温 15． 8 度，冬无严寒，夏无酷暑。 根据提供的现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土层，其第 6层暗绿－草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为本工程项目的桩基持力层。 基地内有 30 米宽的中八尺沟河南北贯穿，连接南侧六磊塘河，基地内水系发达，水资源丰富。 东北－西南方向有黄浦江引水管渠穿过基地，水渠上面是可利用绿地，可作为小区休闲活动场所。 3 项目场址与建设条件 11 区位和交通 君莲居住区西侧的莘奉金高速公路与基地有绿化带相隔，通过莘奉金高速可以方便到达莘庄及外环线，居住区东侧的莲 花南路向北延伸直通沪闵路和地铁莲花路站。 工程用水用电条件 莲花南路、金都路等主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流 ,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。 建材供应条件 闵行区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。 项目的建筑材料来源充足。 社会环境条件 闵行区人民政府在投资兴办养老院 方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。 良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。 4 建设规模和建设方案 12 4 建设规模和建设方案 总体设计 设计依据 见第一章可研报告编制依据 设计范围  上海市颛桥镇 君莲居住区 I1地块养老院托老所规划  养老院托老所建筑设计 工程概况 上海市颛桥镇君莲居住区 I1 地块养老院托老所项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备 I1 块地上。 养老院的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。 按 城市居住区公共服务设施设 置标准 规定， 养老院配建“千人指标”： 建筑面积为 84 平方米； 用 地面积为 80 平方米。 按规划 ， 入住 居住区 人口应达 万 人 左右，对应建筑面积 4536 平方米，用地 4230 平方米。 本方案设计建筑面积 5196 平方米，满足要求。 主要技术经济指标如下： 项目 指标 总用地面积 4007 平方米 道路广场用地面积 总建筑面积 5196 平方米 绿化用地面积 建筑用地面积 1551。