南宁苹果园项目可行性研究报告(编辑修改稿)

南宁苹果园项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

西区“十五”期间，南宁市要达到人均居住使用面积 16 平方米的目标，按现有人口增加数，南宁市今年需要增加 312 万平方米的住宅，才能实现规划目标。 但是，现实是居民收入偏低和经济不发达，再加上目前市场供应的产品大多数是中高档产品，居民的收入无法追上，造成大 多数居民需要买房来改善居住空间，但是又买不起的局面。 中低档产品需求与供应结构失衡。 在这样市场供求现状的大环境下。 本项目的启动，可以采用集中式大量“倾销”的方式去满足“市场需求”，按本项目占南宁市供应量 1/5 计算，每年可供应 3050 万平方米，项目开发期应根据市场的冷热划分，总开发时间控制不超过八年，项目进入良性循环后，还可以加快速度，争取 5 年内完成。 南宁市房地产市场分析 南宁市房地产市场发展描述 南宁市房地产市场， 1995 年才开始大力推动住房商品化、社会化进程，当年商品房实际销售面积 24 万平方 米，销售金额 亿元。 1996 年，市场平稳发展，销售商品房 4675套，销售面积 45 万平方米，销售金额 亿元， 199 1998 两年，市场进入良性发展期，并对国发经济发展开始产生贡献作用， 98 年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元，实现了销售面积突破 50 万平方米、销售金额突破 10 亿元的南宁市房地产市场第一次“量”的飞跃。 1999 年，受国家宏观经济政策制约，市场成交略有回落，当年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元；同比下降 18%。 2020 年下半年，市场全面复苏，当 年销售商品房 8895 套，销售面积 万平方米，销售金额 亿元。 同年 7 月，二级市场正式启动，有 1447 套、面积 万平方米的二手成交量。 突破销售面积超百万平方米，销售金额超 20 亿元，迈上市场发展第二个台阶。 2020 年市场继续保持上升旺势，商品房销售额 9585 套，销售面积 万平方米，销售金额 亿元，二级市场商品房成交 2830 套，成交面积 25 万平方米，成交金额 亿元，发展势头迅猛。 进入 2020 年市场发展驶入“快车道”，商品房销售面积 万平方米，销售金额超 35 亿元 ，二级市场完成销售面积 39 万平方米，销售 4077 套。 从而迈上市场发展的第三个台阶。 具体数据如下图表 （表 11， 12，图 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 预测 本年完成投资额 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2020 201 2020 2020（预测） 实际上销售单价（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 实际销售面积（万平方米） 实际销售金额（亿元） 住宅市场总体供需分析 市场总体呈现供需两旺。 2020 年下半年南宁房地产开始复苏，到 20 2020 年高速发展。 2020 年，据房产局资料统计表明， 2020 年商品房实际销售 个亿，比 2020 年增长%. （表 13，图 15） 近年南宁房地产有关指标 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 施工房屋面积 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面积 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面积 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 别墅市场总体供需分析 2020 年别墅产品大扩张，只是 2020 年秦响别墅产品 大比拼的前奏。 经过市场调研究，目前已开工的别墅项目总体供应不低于 3000 套，其中以联排别墅为主，不少于 2020 套。 2020 年售出的别墅不到总供应量的 1/6，这与别墅产品的价格、地段、交通、小区环境、安全程度、物业管理，以及消费者的消费观念、消费水平有着密切的联系。 （表 14，图16） 序号 项目名称 总供应量 1 荣和山水美地 1431 2 橘郡 .阳光别墅 579 3 玫瑰园 210 4 宁汇新天地 300 5 龙胤花园 220 6 大自然花园 159 7 丽水湾 114 8 翡翠园 50 商业物业大幅度增加 根据市场调查研究表明，南宁市去年批出的商业用房面积不少于 40 万平方米，其中集中分布于市中心，大连万达商业广场 万多平方米，根德商业广场 4 万多平方米，外滩新城 5 万多平方米，总共已达 20 多万平方米，还有分布于新民路的太阳广场、民族大道的欧景城市广场，以及琅东的金湖广场、文德广场、亚航财富中心、佳德鑫、水晶城、东方曼哈顿、地王商务国际中心、南湖国际广场、香榭里等商业物业，说明了南宁市的商业格局开始出现新的变化：老城区仍然是商业繁华的首席位置，新和平商场的经营、万达 商业广场和新朝阳商业广场的建设进一步增强老城区商业的龙头地位，在此基础 上，由于城市发展向东迁移，围绕金湖广场一带崭露商业气息，随着年底金湖广场的投入使用，会相应带动周边一带的商业物业的争速发展，同时国际会展中心的完工，金湖广场一带的商业氛围将会更加突显。 在未来 12 年，琅东 —金湖广场将是一个新的商业副中心。 （表 15，图 17） 南宁市近年相对新增大型商业物业 物业名称 新朝阳商业广场 华星时代广场 外滩新城 新和平商场 万达商业广场 太阳广场 欧景城市广场 面积 (平方米 ) 41237 52020 50000 12800 116000 26000 26490 办公楼市场总体分析 根据房产局统计资料表明， 2020 年办公楼成交面积 58283 平方米，比上年同期增长 %。 目前南宁纯写字楼尚未真正成熟，或者是档次满足不了部分企业的需求， 2020 年南宁新增纯写字楼几乎没有，仅有昨和园 皓月大厦和金湖大厦，据部分想购买写字楼的单位反馈的意见，不是没有人购买写字楼，而是购买写字楼受到极大的资金制约，大部分想购买写字楼的单位总结一条：银行不能像购买商品房那样提供按揭贷款。 这种政策的限制，严 重制约着写字楼的健康发展，因此，就像上面所说的，南宁写字楼举步为艰。 为适应市场经济的发展需要，非写字楼 商务公寓开始担负着写字楼的角色，分布于琅东金湖广场周边的商务公寓的畅销就是最好的见证。 但随着市场经济的迅速发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务公寓式办公楼，纯写字楼是市场发展的方向，这是经济繁荣与发展的必然。 （表 16，图 18） 南宁市历年办公楼销售 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 预测 办公楼 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消费者购买行为特征 随着南宁房地产开发走向规范化，消费者对购买房产的消费意识提高，购买行为开始有了新的动向、特征；购房不再跟风，人云亦云；开始由单元转向多元，大量收集各楼盘信息，才作购买决定；由紧缺型逐步向舒适型、享受型购买行为转变，并且注重开发商的实力、社会形象。 企业竞争分析 近几年由于政府对民营企业政策的放宽，民营企业开始得到快速发展，而国有房地产企业的竞争中开始处于弱势。 2020 年以前，国有房地产开发企业在市场中占据重要的 位置，但由于国有房地产开发企业在市场经济争速变化的情况下，经营与管理跟不上经济发展的步伐，开始呈现下滑态势，而民营企业则凭借其资金和经营机制的优势，逐步获得市场竞争的主动权。 2020 年，评选的“十大明星楼盘“中，非国有房地产开发企业占一半以上，随着房地产市场的发展成熟，一些经济实力弱，没有开发业绩的房地产企业将被淘汰出局。 外地公司纷纷抢滩南宁楼市 随着南宁房地产业的迅速发展，外来资金及房地产公司、中介代理公司开始抢滩南宁房地产市场。 据统计， 20202020 年外来房地产公司和中介代理公司不 少于 30 家。 外来客 进军南宁房地产市场，说明南宁房地产市场发展前景被众多商家看好，另一方面也反映出外来公司对本地公司的冲击，加速本地公司的改革，提高工作效率和对行业公司的洗牌。 住宅小区呈现郊区化、规模化、集中化、品牌化 综观南宁房地产市场，市中心土地匮乏，房价昂贵，噪音大。 对工作压力大的消费者来说，无疑是个非理想的居住场所，但由于居住在市中心给工作、生活带来极大的便利，市中心住宅仍然受到消费者的青睐。 城市的发展，脱离不了城市向外扩展，随着琅东逐步成熟和南宁国际会展中心的建成，原为一片荒凉的凤岭 突然间出现几个大盘，占地 512亩的翡翠园、 280 亩的香榭里花园、 450 亩的大自然花园，以及占地 2100 亩的荣和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金湾花城、江南新兴苑和翠湖新城。 这些大规模楼盘分布较有规律，东部的凤岭生态居住区，其它集中于快速环道两旁。 随着城市建设步伐加快，郊区住宅将是南宁未来几年的主流导向。 楼盘综合素质提高，房地产市场逐步规范和成熟 在市场竞争激烈，有实力、有经验的房地产开发公司不断提高楼盘综合素质，实施品牌战略，争创竞优势。 在营销理念、规划设计、小区管理、售后服务等方 面不断创新，建成一批综合素质较高的楼盘或住宅小区。 随着政府出台的一系列政策、法规，加强房地产市场的管理，从房地产开发过程的建设用地、旧城区拆迁补偿、开发建设到商品房销售，房地产开发管理逐步规范，逐步完善的成熟。 房地产市场成熟的标志之一是市民购房的心态理智、成熟；另一标志是南宁二手房市场迅速发展，从 2020 年 7 月正式启动以后，当年就成交 1447 套，成交面积 万平方米，到 2020 年成交量番一番，达 2830 套，成交面积 25 万平方米，进入 2020 年成交量迅速上升至 4077 套，成交面积 39 万平方米。 二手房的交 易活跃促使一、二、三级市场联动发挥更大的作用，更有效促进商品房市场的发展。 （表 17） 年份 2020 2020 2020 成交数量（套） 1447 2830 4077 折合成面积（万平方米） 25 39 中低档次住宅成为消费者宠儿 南宁房地产市场开发向高档次住宅市场方向发展，而中低档次住宅显得匾乏，市场出现供需失衡的矛盾。 从南宁居民收入方面可以发现：中低档次住宅的开发应为市场的主导方向。 中低档住宅仍然受到众多消费者的青睐，恒大新城首次开盘当天成交超 300 套的业绩、江南新 兴苑首期 550 多套，月均成交 180 多套、文华园出现脱销等现象；高档住宅供大于求，并且有被消费者“抛弃”迹象，太阳广场、时代丽都销售进度缓慢即或证明。 旧城改造带旺楼市 南宁“ 136”工程不断深入，使南宁城市建设、经济发展得到巨大的发展。 2020 年，是实现“ 136”工程中小变的关键一年，各级领导对 2020 年的城市建设关注，并且南宁市政府 2020 年继续推进“城市建设管理年”，为实现三年中小变奠定了基础。 2020 年起，南宁开始大沟岭、万达商业广场、民族西路延长线等工程的启动，无不体现政府对旧城改造的力度和决心。 旧城改造的加快，带动相关物业价值升值。 19982020 年南宁市房地产市场回顾 经济形势发展态势良好 2020 年度经济运行基本态势喜人，我国政局稳定，经济发展前景广阔，据世界知名的美国科尔尼管理顾问公司最近公布的“ FDI 信心系数”，中国首次取代美国成为全球最有吸引力的外国直接投资目的国，加上加入世贸组织积效应的进一步作用，中国经济仍然前景光明。 国家支持西部大开发的政策，对广西 南宁的发展亦提供了许多优惠政策，为广西 南宁经济又注入新血液，以及“中国 东盟自由贸 区”的签订，为广西 南宁发挥大西南出海通道更有优势。 总体而论，国际对中国的投资环境，国家对西部的开发，“中国 东盟自由贸易区”的签定，都有利于广西 南宁发挥“桥头堡”的作用，促进广西 南宁的经济、城市建设快速发展。 南宁 2020 年经济运行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作报告指出，南宁 2020 年国内生产总值达 356 亿元，比上年同期增长 %，达到预期目的，其中第一产业增长 %，第二产业增长 %，第三产业增长 %。 全市利用外资、投资、消费三大需求，表现较为明显，经济效益稳步提高，增 强社会发展的内在动力。 （表 17，图 19） 南宁市历年 GDP 总值 单位 :亿元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020(预测 ) 第一产业 第二产业 第三产业 房地产开发与销售持续增长 2020 年南宁经济运行全面提速，房地产开发投资更是如火如荼。 上半年房地产开发投资68537 万元，比上年同期增长 %，增幅比上同期加快了 个百分点，其中住宅投资完成 39090 万元，同比增长 %；办公楼投资 2178 万元，同比增 倍；商业用房投资 3487 万元，同比增长 %。 综合以上数据可知：住宅投资额占全市房地产开发投资额的比重为。