数码城可行性研究报告(编辑修改稿)

数码城可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

岁左右和 45 岁左右。 根据南京别墅市场的发展现状，本项目 总价竞争与同品质物业竞争并存 ，因此我们作好 针对同类型的别墅物业（主要对手集中在亚东新区、江宁区）和针对同总价的公寓型社区（对联体别墅而言，主要对手集中在河西、城中心一李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 带）实施 “远东战役” 与 “南方会战” 两大战役的准备。 产品方面，我们建议 以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品 （除传统的独栋、双拼别墅 外，可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼；同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造）。 单体面积的设计， 既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力； 而 空间是别墅的灵魂，因此必须 从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。 景观方面我们提出 “大地艺术，唐诗遗韵，自然人文” 的设计理念， 本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。 在整体容积率为 的情况下，本项目的开发及建设成本为 288,644,250 元， 收益为 409,271,200 元， 利润为73,560,762 元， 利润率为 18%。 李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 第一章：项目简介 一、项目位置： 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。 基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。 可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约 15公里，距禄口国际机场约 20公里，交通十分便捷。 规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。 由于江宁区将军路沿线的 大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良好的视觉景观。 江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距；距将军路 1公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。 二、项目概况： 本项目占地面积 500亩，基地呈方形。 规划红线面积 32公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。 基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自 然资源较为丰富的区段，具有一定的环境优势。 基地内地势北高南低，同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌。 将军山脉在基地北侧形成 4 座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。 基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。 从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。 基李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 地西南部、东北部有两个人工湖（康后湖与韩老洼水库），是基地宝贵的景观元素和生态资源。 东北部尚有一景观独特的废旧采石场。 整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。 具 备建设高品位住宅所需的多种资源。 本项目规划容积率为。 第二章：土地价值研判 土地属性分析： 尊重每一块土地。 只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。 我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值： 先天 资源：将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛；坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖、水潭；同时具有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是一道独特的风景景观。 应该说，本基地的自然资源在整个南京都属 上乘，在将军路沿线更为突出。 景观：韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。 位置：整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。 交通： 距市中心 16 公里，距区政府所在地 6 公里，距开发区管委会新址 里，距禄口国际机场 20 公里。 沿将军路跨秦淮 河大桥与共青团路贯通连接李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需 20 分钟。 同时地铁 2 号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。 从先天条件看，本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是“山水生态，别墅天成”。 后天 艺术文脉： 本地块本身就是以“盛唐艺术园”的名义立项的，园内必须有 60100亩的艺术园用地，而且“ 亚明艺术馆、江宁区博物馆 ”就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。 历史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鹭 洲”，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故和人文传说；本地块属牛首山风景区，“春牛首，秋栖霞”，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓；再加上本项目命名为“盛唐”，唐本盛世，江宁为“六代繁华”之地，“十朝京畿”要冲，本地块的历史资源较为丰富。 人文氛围： 项目位于南京新建大学城内，五所大学、两所国际学校，众多高新技术企业（包括 14家世界 500 强企业），使得整个大环境充满独一无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。 超低地价： 本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争 对手更有条件建造出高品质、低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。 艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地价的取得为本地块获得了后发的重要优势。 李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 第三章：项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看见 …… 这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。 从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声；从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值，以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。 对于本案的开发，我们充满热情和信心。 当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。 一、整体开发理念 理念之一： 围绕市场，赚足利润 —— 作为一个发展商，赚钱是本能和动力；只有赚钱，才能生存，才有发展； —— 卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。 理念之二： 做精品，树品牌 —— 作为一个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做 精品，树品牌； —— 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件； —— 艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。 从本地块的是建造别墅的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。 李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 —— 不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质 理念之三： 既要考量现实，又要适度超前 —— 南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑； —— 必须超前，因为开发有周期；只能适度，走快一步，避免“前浪死在沙滩上”。 理念之四： 尊重共性，突出个性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客户可教育； —— 只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。 以盛唐对江宁新城市未 来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解， 集海内外精英团队于一体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的别墅园。 把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人性成为“精神艺术的家园”。 从所处地带的“前瞻性”、物业的“规模性”、产品的“高档性”，和开发商的“艺术及品牌性”出发 ， 本案需要诠释时尚别墅概念，破译时代精神秘诀，充分挖掘最能反映南京高阶层特有的居住文化特征，以及在建筑物业上的居住感受。 包括社区规划格 调、环境的唯美性、房型的舒适性、立面的雅致性、动线的合理性、物管的细致性、会所的全面性、社区的开放性、生活的国际性，均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需求，为南京高档物业提供一个未来国际新生活典范。 二、产品设计理念 一幢一境界 一户一艺境 亭台楼榭，彰显人性温暖 山水树石，蕴李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 含生命热爱 （ 1） 每一户都有自然 —— 利用自然地势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每一幢，每一排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组 织园区，造型、户型都国际化，个性化设计。 每一幢都是风景，是艺术。 （ 3） 每一点都有艺术 —— 我们导入艺术原则。 目的就是让居住者的生命在自然中得到养育；用“艺术”的概念来贯穿环境、会所、社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。 （ 4） 每一处都是空间 —— 我们用“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。 既强调别墅消费很强的李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 个人领域感，又通过社区公共设施、会所、艺术馆区、产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间、环境空间、精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。 别墅精神 =领域感 +独立感 +尊贵感 +占有感 +价值感 +人际情感 …… 一篇有思想的文章可以流传永世，一栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。 从法国的凡尔赛宫、罗马的圣彼得大教堂、中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄、比尔 •盖茨的未来世界 …… 皆以超越时代的理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。 盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的一切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标。 李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 第四章：项目定位建议 一、本项目的总体定位 南京首座自然生态顶级艺墅社区 二、本项目的市场定位 双层次高档物业对应双层次高档客户群。 双层定位，双头并进 第一层面――独立、双拼为主的高档别墅类型，其中以独立别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取主要利润； 第二层面－－以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。 三、本项目的消费者定位 两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 层。 鉴于本项目的产品类型主要为两类：高档别墅（独栋 /双拼 /双立）一般别墅（联排 /复式别墅），主力市场分成两个层面： 第一层面：针对高档别墅客户群―― 身家数 百万、可承担 100 万以上房价的老板阶层 ； 第二层面：针对一般别墅客户群―― 可承担总价 80万以下的较高收入精英阶层。 职业特征： 各类私营业主，创业型业主 经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员 专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员 社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授 有隐性收入的政界人员 消费者经济特征分析 —— 李萧萧的个 人主页 需要文档请给我留言。 根据行业及职业特征分布，我们推 算出本地该阶层人士的家庭（以三口之家二人收入为依据）。 年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异，可分为三个经济收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 档位 15 万以上 610 万 35 万 本案目标层次主要以高位价层（金字塔顶端部分）为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有一部分中高层次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 消费者年龄特征分析： 从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。 其或多或少存在初级。