温州盛德大厦物业管理策划书(63页)-物业管理(编辑修改稿)

温州盛德大厦物业管理策划书(63页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

积 m2 月收入 元 年收入 元 备注 高层住宅 24733 296796 按 100%计算 商场 16627 199524 按 100%计算 合 计 41360 496320 上海陆家嘴物业管理有限公司 17 17 e)物业管理费用收支情况分析 年度物业管理费用收支情况分析表 项目 月度物业管理费（元） 年度物业管理费（元） 管理费收入预算 41360 496320 物业经营用房收入预算 5400 64800 延伸服务收入预算 1900 22800 其他特约服务收入预算 1000 12020 收入预算 总额 49660 595920 支出预算 总额 49683 596196 收支差异（177。 ） 23 276 备注： 月收入预算为 49660 元，月支出预算为 49683 元，月亏损约 23 元。 物业管理费用不足部分，从管理酬金中予以补贴。 装潢垃圾清运费根据政府物价主管部门规定收取，属代收代付项目，本预算未予计入。 上海陆家嘴物业管理有限公司 18 18 九、开办费用预算 开办费用预算表 项目 数量 预算额 (元 ) 项目 数量 预算额 (元 ) 办公室简易装修 10000 电风扇 2 只 300 复印机 1 台 11000 办公桌椅 5 套 3000 电脑 1 台 5000 洽谈桌椅 1 套 600 打印机 1 台 500 文件柜 2 组 1500 电脑台 1 只 200 考勤钟 1 只 1500 传真机 1 台 1200 更衣箱 24 只 3600 挂壁式空调 1 只 5000 管理处铭牌 1 只 500 电话机 2 台 240 安全绿灯 1 套 100 档案柜 5 组 3600 保险带及尼龙绳 2 套 400 雨伞架 2 只 1000 工具箱（包括小修 工具） 2 套 600 保险箱 1 只 600 电锤 1 台 600 对讲机 7 只 6300 小推车 1 辆 1100 合计 ： 58440 元 说明： 开办费用 由开发商垫 付，纳入摊销费用 ，按五年每月 974 元摊入物业管理费用。 上海陆家嘴物业管理有限公司 19 19 十、 前期介入事 项 根据国家物业管理条例的有关规定，我公司将在盛德大厦施工中期进入前期介入阶段实施物业管理顾问。 1）物业管理顾问之内容 施工阶段  提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；  分析物业建造选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；  审查有关工程的优劣，提供改善意见；  提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；  提供功能布局或用料更改的有 关专业技术管理意见；  帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；  提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；  检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。 设备安装及内装修阶段  检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；  配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；  提出遗漏工程项目的建议。 竣工验收阶段  参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案。  指出工程缺陷，就改 良方案的可能性及费用提出建议。 早期管理阶段（业主入伙前 3 月至业主入伙）  根据物业管理的档次确定服务的标准；  配合甲方验收；  制订物业管理公约； 上海陆家嘴物业管理有限公司 20 20  制订业户手册；  根据当地情况及物业特点，制定物业管理收费标准；  制定人员架构和人事管理制度，明确各级管理员工岗位职责；  安排各级管理员工的招聘、培训，及到成熟楼盘参观学习；  制定一套完善的交付使用程序和规则，以配合业主陆续入住；  制订业主装修管理程序及规定；  物业管理处试运作；  项目物业管理（前期）委托服务合同签订。 2）物业管理顾问之费用 由双方根据实 际情况另外协商，并在前期物业管理合同中确定。 上海陆家嘴物业管理有限公司 21 21 十一、管理内容及标准 业户服务 i. 业主入伙 通过有效的管理，使入伙工作规范，从而为业户的入伙提供方便，保证入伙工作正常有序，同时保证入伙各项资料收集归档。  管理处在业户入伙前准备好以下文件： a. 房屋验收单； b. 住宅使用公约； c. 住宅装修责任书。  在业主前来办理入伙手续时，业户接待员应查验业主以下资料： a. 入伙通知书； b. 售房合同； c. 业主身份证； d. 其他注明应具备的文件资料。  业主入伙时以下文件由业户服务部主管负责发放并请业主签收： a. 业户手 册； b. 入伙须知； c. 装修指引 (附装修申请表 )； d. 委托服务项目表。  管理处在受理业主入伙时由业户接待人员和陪同验房人员做好以下记录： a. 业户登记表； b. 验房签收记录； c. 入伙资料签收记录； d. 领取钥匙签收记录； e. 委托代办服务记录； f. 入伙收费记录。  财务核收业主各项费用。  在业主交清费用后，业户接待员陪同业主对房屋进行验收，并填写《室内房屋验收记录单》。 验收合格，收取钥匙；验收不合格的，整改合格后，由业主验收认可，再发放钥匙。 上海陆家嘴物业管理有限公司 22 22 ii. 装修管理 通过对装修过程的控制；对装修队伍的管理，从而保障小区的整洁、安全，建筑物、设备、设施 的完好。  装修管理文件： a. 装修责任书； b. 装修申请表； c. 装修管理规定； d. 装修须知； e. 施工人员登记表。  装修管理申报登记备案程序 a. 业户填好《装修申请表》并附有关图纸说明交与管理处登记备案； b. 管理处拿到申报材料当场初审后，将施工人员登记表交施工队负责人填写。 同时向施工队介绍小区装修的规定，告知禁止行为； c. 管理处接受装修申请后经设备主管初审管理处经理复审后将装修申请表的 — 联送交装修业户； d. 施工队负责人携《装修申请表》及填好的《装修施工登记表》到管理处提交施工人员有效证件、复印件和照片，现场管理员检查无误后为施工队办 理临时出入证，施工队缴纳有关费用，管理处出纳员收缴费用后在申请表上签字； e. 业户服务部主管办理临时出入证。  装修现场管理 a. 业户服务部将装修施工队临时出入情况汇总表交保安领班，保安按情况表查验施工人员临时出入证并巡视跟踪施工队的装修过程，保持环境整洁； b. 业户服务部必须每天去业户到施工现场随机了解施工情况，有必要时请设备人员同往； c. 管理处经理至少一周抽查一户业主的装修施工情况； d. 装修竣工后由业户和管理处业户服务人员验收后在装修申请表上签字； e. 业户服务部收回临时出入证，并结清费用。 对遗失的临时出入证作好 上海陆家嘴物业管理有限公司 23 23 登记并通知安 保领班。  装修管理记录 业户服务部负责做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并在下月五日前归档。  装修管理质量要求 a. 业户装修手续齐全符合规定，无危及安全、外观或改变用途情况； b. 装修审核过程 2 天内完成； c. 管理处每天 2 次巡视装修施工现场，消灭违章于未然； d. 装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭，无违章装修。 房屋完好率100%，投诉率 ‰以下。  装修管理质量检验 a. 管理处经理每月不定期抽查 4 次装修管理情况； b. 管理处经理对违章装修业户的处理情况每天检查； c. 对于检查中发现问题书面通知相关人员改进，属 于多次出现的问题分析原因并开具纠正 /预防措施实施通知单； d. 管理质量的情况作为管理处的考核内容之一。 iii. 日常服务 管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。  日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务； c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务； e. 停车管理服务； f. 特约服务。  日常联系内容 a. 每季度发放业户评议表，了解服务质量； 上海陆家嘴物业管理有限公司 24 24 b. 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的 投诉； d. 及时回访业户征询意见。  日常服务与联系的质量控制 a. 业户服务部主管应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b. 每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高； c. 现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。  日常服务与联系的质量要求 质量要求以《上海市居住物业管理条例》为依据，以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率 90%以上；业户投诉率万分之 五以下；投诉处理率 100%。 iv. 业户档案  管理处负责建立业户档案，业户档案一户一袋；  业户档案的管理办法按公司档案室要求操作；  文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用；  业户服务部主管应在每月 5 日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收；  管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题用书面通知整改；  业户档案内容 a. 入伙通知单； b. 入伙手续书； c. 业户使用公约； d. 装修责任书； e. 验房签收单； f. 入伙手续资料签收单； g. 产权清单； h. 租赁清单； 上海陆家嘴物业管理有限公司 25 25 i. 售房合同复印件； j. 权证复印件； k. 其他有关业 户资料。 v. 权籍管理  业户服务部主管要掌握管理区域内入住业户的权属情况，负责业户资料的收集，并将业户相关的资料记录在管理手册中，管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式；  业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；  产权清册内容 a. 房屋类型； b. 使用面积、建筑面积； c. 土地分摊面积； d. 使用情况； e. 附设设施情况； f. 车库使用情况。  租赁清册内容 a. 租赁户姓名； b. 租赁时间； c. 使用房屋地址； d. 内部装修情况； e. 其他。  业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清 单，清单要系统正确反映目前实际情况；  管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。 每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知，进行整改。 vi. 投诉报修 上海陆家嘴物业管理有限公司 26 26  管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉；  管理处实行 9:0021:00 业户接待， 365 天 24 小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准；  管理处监督、投诉电话 24 小时开通， 72 小时内有回复；  管理处实行维修回访制度；  对回访中发现的问题， 24 小时内书面通知设备部人员整 改；  业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；  处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 vii. 收费管理  管理处应从入伙通知书发出之日起向业主收取管理费，管理费的收取标准按市政府（职能部门）决定执行；  管理处每月由设备部人员准确抄记水、电、煤气表度数，根据抄见数准确分摊；  业户接待员每月 20 日前向业主派发管理费通知单；  对逾期不交纳管理费的业主，管理处应根据市政府及《业主公约》有关规定处理。 viii. 业户征询  业户评议表的发放与回收 a. 管理处每季按统一规定的“业户评议表”样式发放 ，数量以不低于20%入伙业户数为准，发放对。