论文-对建立经营城市项目运作机制的探讨(编辑修改稿)

论文-对建立经营城市项目运作机制的探讨(编辑修改稿)内容摘要：

使这些公司逐渐强大起来， 以便 发挥 其 在经营城市中的 作用。 （ 6） 要加大对经营城市项目调控的力度：一是经营城市办公室要制定经营项目的年度计划和长远规划；市、县、区经营城市项目运作的年度计划和长远规划，要报经营城市办公室备案，避免在一个区域内出现盲目竞争、重复引进、结构趋同现象的发生； 三是要搞好综合平衡，这个平衡是指建设规模与资金需求的平衡，防止建设资金出现较大的缺口。 经营城市项目财政投资评审机制的主体是财政部门，协 助 部门是经营城市办公室，审计、土地资源管理以 及建设行政主管部门等。 凡是财政投资建设的经营城市项目，必须建立评审机制。 要成立财政投资评审中心，负责经营城市项目中由财政投资项目的评审工作。 按照 “ 先评审后审批 ”、 “先评审后拨款 ”的原则，对凡是政府融投资的市政、土地收信、置换等项目 ， 全部实行财政投资评审，对各部门申报的经营城市项目的经费报告 ， 进行全部真实和必要 的 评审，减少财政支出，提高资金效益。 、法律制约机制 建立经营城市项目运作的法规、法律制约机制的主体是城市政府。 （ 1） 城市 政府出台的方针政策要有法律、法规依据。 策划方案、招标文件、融资和偿债办法等的起草和制定，一定要建立在国家法律、法规的基础上， 要逐项、逐条用国家的法律、法规进行规范；涉及到国家法律、法规的文件、管理办法要报同级人大常委会批准后方可下发和组织实施。 （ 2） 要用国家的法律、法规规范项目运作的全过程。 城市的总体规划和项目的详细规划 ， 必须以《中华人民共和国城市规划法》的规定为准绳；土地收储以《中华人民共和国土地管理法》为准绳；项目的招标必须以《中华人民共和国招标和投标法》为准绳；涉及到公民利益的项目，一 定要严格执行国家法律、法规。 特别是对公民房屋的拆迁补偿工作，除了按照《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》的规定执行外，还要做大量 细致的 思想 政治 工作；项目建设必须严格执行《中华人民共和国建筑法》的有关规定。 （ 3） 人大常委会要定期对经营城市项目运作的执法情况进行检查，并把检查出来的问题通报有关单位， 并 限期整改。 经营城市项目运监督和制约机制的主体是城市监察部门，经营城市办公室、财政、审计、建设、土地等部门为配合部门。 （ 1） 成立经营城市项目运作监管组。 由监察牵头，市经营城市办公室、财政、审计、建设、土地等有关单位参加，组建经营城市项目运作监管组，从项目论证、立项、设计、招标、工程实施等到各个环节进行监督和制约。 要建立定期会审制度，对经营项目的规模、投资、出让土地价格、拆迁补偿金额、财政投入资金，实行有效的监督。 （ 2） 明确各有关部门的监管职责。 监察部门负责协调和督促有关部门按照单位职能对经营城市项目运作实施监督管理；财政部门在项目立项前就要参与项目的论证，审查论证结果的真实性、合法性，并对资金的 使用情况进行全过程的监督；建设部门要按照项目运作的规律、法规，规范建设程序，监督项目建设的质量，同时招标过程中的市场进入、投标价制作、标底保密、评标打分办法进行重点监督；审计部门要强化经营城市项目运作的事前、事中、事后的审计，对每一项工程的预算及执行情况进行审计，提出审计意见，向市委、市政府和经营城市领导小组上报审计报告；国土资源管理部门要对征地、拆迁安置补偿等，采取先审核、订协议再拨款的办法进行全过程监督；监察部门对经营 城市项目运作要进行全过程、全方位的跟踪，受理涉及经营城市项目运作的举报和投诉，查处项 目运作过程中的违纪、违法行为。 （ 3） 实施社会舆论监督。 一是定期邀请人大代表、政协委员对经营城市项目 进行视察监督；二是充分发挥新闻舆论监督职能，建立经营城市项目公示制 度，经营城市项目运作的情况要定期通过新闻媒体进行公示，接受监督；三是要建立公众举报奖励制度，调动和发挥公众监督的积极因素性，对公众举报经营城市项目运作的违纪、违法问题 一经查实，根据违纪金额给予举报人一定奖励。 （ 4） 要落实监督管理责任。 各监督管理部门要根据项目性质、建设周期制定切实可行的监督管理办法，经营城 市办公室代表领导小组与各监督管理单位签订监督管理责任书。 同时，按照首位负责制、限期办结制、责任追究制的要求，对监督管理不力的单位和部门提出具体的责任追究意见，报经营城市领导小批准后，交有关部门进行处理。 四、建立经营城市项目运作的操作机制 经营城市项目运作的操作机制由三个三级机制构成： 项目的策划机制、土地使用权出让机制、项目的利益驱动和投资回报补偿机制。 经营城市项目策划的主体是经营城市办公室， 建 设、土地、财政等部门是配合部门。 （ 1） 要 掌 握项目地址的基本概况。 项目的基本概况包括：项目在城市中的地理位置，项目的占地面积。 在占地面积 中，使用权属于国有的、集体的土地面积各有多少。 在集体的土地面积中，出租的土地面积、耕地面积、住宅占地面积各有多少。 需要拆除房屋的面积有多少，其中住宅、营业用房、办公楼、教学楼的面积各有多少。 项目周边区域的环境，包括河流、山川、广场、绿地等基本情况。 （ 2） 要掌握各种费用的界定标准。 一是要 掌 握房屋的拆迁补偿标准，它是土地收储成本核算的重要组成部分。 例如 ， 许昌市拆迁补偿标准为 ： 钢混结构每平方米 780 元，砖混结构每平方米 440元，砖木结构每平方米 300 元。 要根据《城市 房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [20xx]234号）文件的规定精神，对拆迁房屋进行评估，并按《房产测绘法》的规定对拆迁房屋进行实地测绘；二是要掌 握征用土地的补偿标准。 许昌市现行的土地补偿标准为：属于集体所有的耕地每亩补偿 ，闲置土地每亩补偿 ，行政划拨土地每亩补偿 2万元。 （ 3） 要算出拟建项目子项目的构成以及费用。 经营城市项目中有些项目是单一的，有的项目有许多子项目构成 ，对于这些子项目必须认真 计 算出费用，因为这些子项目的费用是经营城市项目费用的 总 构成。 （ 4） 要计算出项目周边或沿线可用于经营性用地面积。 目前各个城市对于公益性用地和经营性用地采取的是 “打捆 ”计算的办法，即周边或沿线经营性用地出让的净收益，必须等于或大于公益性项目开发建设投入的费用。 （ 5） 要组织专家进行论证。 经营城市办公室要组织土地、建设、财政、环保、水利等部门的专家 ， 对项目进行论证，在论证的基础上写出策划方案。 （ 6） 要对资金来源、还债方式有一个明确的规定。 并对项目划分出适当的标段， 要明确开工日期和竣工日期。 特别 要 注意的是，当项目有较大缺口时，必须要有补偿措施，建立起经营城市项目的盈亏核算机制，每一个项目要力争达到自求平衡。 （ 7） 采取不同形式搞好项目策划方案。 一是经营城市办公室自己起草；二是向社会征集。 部分城市的项目策划方案与运作实际出入很大，例如，策划方案中土地出让收入偏高，而实际运作之后 ，土地出让收入偏低；在建设项目费用支出计算 时 ，策划方案 时 偏低，而实际上发生额偏高，这就失去了项目策划的意义。 要建立首席策划制度，加强策划人员的责任 心 ，要通过培训，提高工作人员的业务素质和政策水平。 有条件的地、市可以探讨项目策划形成的经济效益与策划人员的收入挂钩的办法，实行策划方案市场化运作。 一个 较好 的策划方案 ， 应当包括以下几项内容：项目的基本情况；项目开发建设的土地收储成本及净收益；财务成本；资金的来源渠道；偿还债务资金来源渠道；项目建成后的经营和管理；综合效益分析；招标和投标办法；开工日期；竣工日期等。 项目策划与实际运作之间 可能 有一定误差，但是误差率必须控 12 制在 177。 3%~177。 5%。 出让土地使用权的主体是城市政府 ，实施主体是城市土地收储交易中 心， 协办部门有城市房产管理局、城市房屋拆迁管理办公室等。 （ 1） 要建立土地收储制度。 建立土地收储交易中心，由政府授权成立土地经营公司。 市政府 应 先注入一定量的资金 ， 对全市的土地实行统一规划、统一征购、统一储备、统一整治、统一供给、统一监管 ， 通过 “ 六统一 ” 实现政府对土地一级市场 的 垄断。 这样 ， 一方面土地这个 “金饭碗 ”内的 “油水 ”不再外流，市政府真正实现了以地生财；另一方面，为实现城市规划用 地 提供了保证。 由于城市土地的买卖 ， 全部控制在土地收储中心，市政府手中有了地，也就有按规划 配置土地的实权， 可以满足生产、生活用地的各种要求。 实现城市用地六统一，使城市土地的管理由无序转化为有序，促进城市土地资源的优化。 通过垄断。