20xx年宁波市房地产市场研究报告

20xx年宁波市房地产市场研究报告内容摘要：

2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 办法》的通知，据通知，此次确定适用税率暂定为 %。 应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍）的，税率暂减为 %。 上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。 起征点为人均拥有 60㎡住房面积。 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。 据悉， 此次上海试点范围为上海市市行政区域。 征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房（以下统称“应税住房”）。 而新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女）在上海市拥有的住房情况确定。 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》自 2020 年 1 月 28 日起施行。 点评： 出于试水考虑，上海房产税政策相对温和，并根据个人购房条件拥有一定比例的税收减免，而且人均 60 ㎡为基准，起点较高，普通居民家庭受影响较小。 此外政策明文规定，税收收入将用于保障房建设，一定程度上保障了民生 ，符合大众心理。 试点二：重庆 2020 年 1 月 27 日，重庆市召开新闻发布会，重庆市市长黄奇帆介绍了重庆市试点房产税的相关情况。 房产税主要对增量房征税，而独栋商品住宅则存量及增量房均需征税，征收对象为高档住房和外地人二套以上住房。 方案显示，房产市场交易价格与重庆主城区新建商品住房建筑面积成交均价相比， 3 倍以下收 %， 3— 4 倍收 1%， 4 倍以上收 % 黄奇帆介绍说，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。 存量独栋商品住宅可以抵扣 180 平方米，高档住房可以抵扣 100 平方米，是以户算，家里是一 个人一户也是抵扣 100 平方米，三口之家一户也是抵扣 100 平方米，这个概念也是我们方案很重要的特征点。 据介绍，重庆市将于 2020 年 1 月 28 日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，试点采取分步实施的方式，试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。 点评： 重庆房产税政策与上海有所区别，上海以人均住房面积定论，并且为固定税率，而重庆则为浮动税率，最高到达 %，但是重庆征收对象主要为高端房产，范围相对较小， 9 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 这部分受众群体占比不大，因而不会对重庆房地产市场产生 明显影响。 不过其中对独栋住宅的存量也征收房产税，是政策里最为严厉的一条。 宁波新国八条细则出台 【政策要点】 调整税费 个人将购买不足 5 年的住房转手交易的，全额征收营业税。 （而之前的规定是： 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。 5 年 (含 5 年 )的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 5 年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 ）这个政策是十分严厉的，这大大增加了购房者的购房成本，准新房流通将会受到明显遏制，二手房市场受影响最大。 差别信贷 对居民家庭向商业银行 贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的。 在此基础上，根据本市房地产市场运行情况，可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。 对为改善居住条件购买第二套商品住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于 60%，贷款利率不得低于同期首套房住房公积金贷款利率的 倍。 购房成本和贷款难度的继续增加，表明了国家抑制投机、控制房价的决心，当然也间接造成了部分改善性需求的购房压力加大。 限购升级 在本市已有 1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同 ）、能提供自购房之日起算的前 2年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购 1 套住房 (含新建商品住房和二手住房，下同 )。 对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。 点评： 计算存量，即存量 2 套住房以上的本地居民不能购房，本地投机者受到有效抑 10 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 制。 可以说的是，新国八条没 有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。 随即，地方细则纷纷出台，而宁波细则的内容也大体上与总则相符。 具体看宁波新八条细则，其中税收政策较为严厉，从差额征税到全额征税，居民购房成本大大增加，且由于居民对税费反感较大， 5年以下的次新房交易受到强力遏制，预计未来宁波二手房市场将受较大影响。 可以预见的是，政策出台后，宁波投机客数量将会大幅度回缩。 从而有效压抑宁波房市。 至于购房信贷方面，细则再次强调二套房购房条件，居民购房数量受 到较大限制，从而达到遏制投机者、稳定房价的作用。 至于市场影响来说， 110㎡以上改善性户型将会遭遇一定的去化压力，宁波部分大户型楼盘面临新一轮挑战。 而限购政策从计算增量到计算存量，条件增加，无论本地人还是外地购房者均受到一定影响。 房地产流通量的减少，将会有效控制房价上涨，从而维持市场稳定。 另外，宁波细则积极贯彻中央关于保障房建设政策。 保障房的有效供应，一方面满足了广大中低收入家庭的住房需求，另一方面也缓解刚需市场压力，防止市场过度火爆，从而间接起到稳定房价的作用。 总之，宁波房地产新政短期内会起到压抑房市 的作用，宁波楼市（包括新房、存量房市场）成交量会有一定幅度的下滑，房价将以稳为主，若市场保持较长时间冷清，房价则可能出现小幅回调。 央行继续加息 【政策内容】 中国人民银行决定 9 日起上调金融机构一年期存贷款基准利率 个百分点，至此在不到五个月时间里，我国央行已连续三次加息。 此次加息后，五年期以上贷款利率达到 %。 点评： 房地产行业对银行信贷依赖度向来较高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，再配合新国八条，这些政策会对楼市产生一定冲击， 短期内楼市出现回落应在情理之中。 11 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 住房公 积金贷款利率再上调 【政策内容】 2020 年 2 月 9日，住房公积金存贷款利率再次调整。 即当年归集的个人住房公积金存款利率上调 个百分点，由 ％上调至 ％；上年结转的个人住房公积金存款利率上调 个百分点，由 ％上调至 ％。 5 年期以上个人住房公积金贷款利率上调 个百分点，由 ％上调至 ％； 5 年期以下（含 5 年）个人住房公积金贷款利率上调 个百分点，由 ％上调至 ％。 这是近 4 月来第三次上调。 点评： 对于楼市来说，由于贷款利率优惠普遍取消，金融机构 仍却不断加息，居民购房成本大幅度增加，房源流通量将减少，短期内会稳住房价。 对于政策本身，虽然公积金贷款利率再次上调，但是与商业贷款相比，优势更加突出。 购房者使用公积金贷款需求在加息后可能翻倍，因为首套房 5 年以上的贷款利率差由之前的 %扩大到目前的 %，加上商业贷款首套房已基本恢复了基准利率，公积金贷款的优势明显。 而公积金利差拉大，刚性需求及实际改善性需求或将公积金贷款买房当做首选。 存款准备金率上调 个百分点 【政策内容】 中国人民银行 18 日晚间宣布，央行将于本月 24 日起，上调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0． 5 个百分点。 这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。 上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19． 5％的历史高位。 点评： 存款准备金率的继续调整，表明国家意在进一步控制信贷规模，减少货币流通量。 不过大银行存款相对稳定，并持有大量高质量流动性资产，现金回流充裕，存款准备金率提高对流动性影响不大。 目前银行也在积极寻求多元化盈利模式，信贷规模的缩减，对依赖金融机构的中小型房地产开发商来说，有利空影响。 12 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告  房地产经纪管理办法出台 【政 策内容】 住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部日前联合出台《房地产经纪管理办法》。 该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。 根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、协助签订“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。 该办法将于今年 4 月 1 日实施。 《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。 其中，明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当 竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。 在规范房地产经纪行为方面，《办法》围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定。 其中，《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，同时，《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。 点评： 国家首次出台房地产经纪规范办法，表明了二手存量房市场逐渐纳入 房地产行业的重要组成部分，行业素质有望提升。 对于内容中规定的尽快建立经纪人信用档案，加强对经纪人违法违规操作的处罚力度，不仅有利于全面提升经纪人队伍的从业素质，也有利于对整个房地产经纪行业的监控和管理。 尽管此前住建部多项政策中提及惩处“阴阳合同”行为，但是由于过户指导价过低以及合理避税等客观原因的存在，再加上主观顽疾，“阴阳合同”的清除多为纸上谈兵。 而此次行业管理办法再次发布禁令，配以强化后的房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，再加上住建部会同发改委、人力资源和社会保障等部门联合控制，让“阴阳合同”减少 乃至根除的可行性大增。 《商品房销售明码标价规定》出台 发展改革委本月 22 日发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从５月１日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。 商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售， 13 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 但涨价必须重新申报备案。 点评： 《商品房销售明码标价规定》 出台，一方面表明国家坚决控制房价的决心，另一方面体现了售房的透明度，对公众购房起到了良好的参考作用，开发商将会谨慎定价，理性购房将成为今年的主旋律，房地产 市场将维持较长时间稳定。 内容中对于禁止开发商捂盘行为也做出了一些规定，有效抵制房价乱涨行为的发生。 不过虽然说国家对开发商提出了较严格的售房要求，但是目前各楼盘仍由开发 商自行定价，开发商仍掌握着主动权， 所以开发商可能会适当 拟定相对更高价格 ， 然后采取价格优惠吸引客户，这对公众来说是个不确定因素。 附件如下： 商品房销售明码标价规定 第一 条 为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码 标价的规定》，制定本规定。 第二条 中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。 中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。 第三条 本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。 第四条 各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。 第五条 已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公 开房源时，按照本规定实行明码标价。 第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位臵放臵标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。 采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。 第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。 第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。 商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。 按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。 14 2020 年 一季度宁波 房地产市场研究报告 第九 条 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 第十条 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素： （一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位臵、容积率、绿化率、车位配比率。