房地产市场研究报告20xx年驻马店市商业市场可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年驻马店市商业市场可行性研究报告内容摘要：

中型商业项目主要包括：  北京商场  喜迎门购物广场  新大新商场  商业大厦  春天百货  乐山商场  上海商城（封顶）  天方商城（在建打桩）  温州步行街 驻马店现有及在建商业项目建筑参数统计： 结论： 除现有的乐山商场、喜迎门购物广场和在建的天方商城外，驻马店现有商场面积均在 4000— 9000 m2 之间，属于中型商场。 商场名称 总建筑面积 建筑层数 北京商场 8000 m2 2 层 喜迎门购物广场 12200m2 3 层 新大新商场 4000 m2 2 层 商业大厦 5000 m2 5 层 春天百货 8000 m2 6层（负一层） 乐山商场 10000 m2 4 层 上海商城 （封顶） ６２９８ m（总占地面积）一期建筑面积： 6000 多 m2 3 层 天方商城 （在建） 60000 m2 6层（负一层） 温州步行街 （商业街） 30000 m2 一、二层 驻马店现有及在建商业项目位置分析统计： 结论：  驻马店商场主要集中分布在乐山路、风光路、解放路三处，取代了原来的以商业大厦和火车站为商圈的商业形态，重新形成以北京商场、乐山商场为中心的商业圈。  随着天方商城和上海 商城的相继建设和投放使用，驻马店商业市场份额将重新进行划分。 驻马店现有及在建商业项目各层业态统计： 商场名称 商场业态组合 北京商场 一楼 /电器、副食、服饰、化妆品、礼品、钟表、首饰、鞋、皮具 二楼 /男女服饰 商场名称 位置 北京商场 风光路与风光二巷交叉口 喜迎门购物广场 乐山路与 交通路交叉口 新大新商场 风光路（北京商场对面） 商业大厦 风光路与雪松大道交叉口 春天百货 解放大道和建新路街交叉口 乐山商场 解放大道与乐山路交叉口 上海商城（封顶） 风光路与风光二巷交叉口 天方商城（在建） 乐山路于风光二巷交叉口 温州步行街（商业街） （一期）西起乐山路，东至风光路 （二期）东至富强路 喜迎门购物广场 一层 /钟表、服装卖场、化妆品、餐饮、烟酒、鞋类 二层、三层 /大中型生活超市 新大新商场 一层 /鞋类；二层 /服装 商业大厦 一层 /鞋类、化妆品、文具百货 二楼 /床上用品、女装 三楼 /冬季打折服装、女装 四楼 /男装；五楼 /家具 春天百货 负一层 /生活超市 一层 /首饰、化妆、鞋 类、皮具 二层 /女装；三层 /男装、运动装、运动器械 四层 /童装、礼品、家电、针织、文具、数码 五层 /美食、特卖 乐山商场 一层 /黄金珠宝、烟酒茶叶、洗化、皮具、鞋类 二层 /男女装、羊毛衫、针织、床上用品、羽绒 三楼 /家电音响 四楼 /百货、工艺品 上海商城（封顶） / 天方商城（在建） 负一层 /地下量贩超市 一层 /服装（商业街）、鞋类、饰品、箱包、化妆品、珠宝首饰、小商品 二楼 /女装、童装、饰品；三楼 /男装 四楼 /床上用品、针织 五楼 /特价区及美食广场、儿童娱乐区 温州步行街（商业街） 一层及部分二层 /男女装、餐饮、鞋类、床上用品、妇女用品、儿童用品、珠宝首饰、钟表眼镜、日用 二、三层 /音乐沙龙、咖啡吧、啤酒屋、茶楼、书吧、网吧、娱乐城、健美俱乐部、儿童娱乐、保健桑拿、西餐 结论：  各商场业态共有的部分包括：鞋类、服装（男、女装），化妆品、床上用品、生活超市、珠宝首饰等  从业态设置情况可分析出，在建的天方商城和北京商场、乐山商场、喜迎门购物广场，在未来的竞争当中相对较有优势，是本项目主要的竞争对手。 驻马店现有及在建商业项目特色业态统计： 商场名称 特色业态设置情况 北京商场 400 m2，两层 （一层闲置），餐饮、中餐、中庭文化闲吧 喜迎门购物广场 商场一楼西边，南、北分别中式快餐和美食店。 一层与二层的楼梯平台设置休 息区（中空），面积约 200 m2。 春天百货 顶层设置美食城、一层设置速食店（德克士） 天方商城（在建） 美食娱乐天地 结论：  从表格统计分析可以看出，驻马店现有各主要商场对特色业态的设置缺乏较深的认识。  只有喜盈门购物广场、北京商城、春天百货、天方商城（在建项目）设有属于自己的特色业态，其中北京商场的餐饮部分也只是利用了一半的面积，另一部分处于闲置状态。 驻马店现有及在建 商业项目租售统计 ： 商场名称 元 /m2 北京商场 一层（家电）： 350/ m/月 喜迎门购物广场 一层（服装）： 140— 150 元 / m2/月 春天百货 一楼： 120/m2/月，二楼： 90元 /m2/月 乐山商场 一楼： 110/m2/月，二楼： 70元 /m2/月 上海商城（封顶） 一楼： 130 元 /m2/月， 二楼： 100 元 /m2/月 天方商城（在建） 只售不租（一楼： 15000— 20200/m2/月 ，二、三楼：12020— 3000/m2/月） 温州步行街 （商业街） 40元 /m 50 元 /m 60 元 /m 70元 /m2（价格从商业街中心地段向东西两边降低） 从表格统计分析可以看出，商场一楼租金基本在 120 元 / m2/月左右，按照 8%的回报率，将免租期、装修等因素按照 10%折算，售价基本上在 19800 元；二层租金基本在 80 元 / m2/月左右，按照 8%的回报率，售价基本上在 13200元。 驻马店现有商业项目品牌统计 、典型商业个案分析 正面案例 ： 乐山商场 概况 ： 乐山商场位于驻马店市乐山路和解放路交叉口 ,建筑面积 1 万平米，原来是一家国有商场 ,2020 年改制 ,2020 年商场进行了整体 装修。 经营较成功：  2020 年销售额为 ,到 2020年销售额已达 亿元，发展为三家分店。  2020 年被列入 商务部公布的重点流通企业名单，驻马店只有两家。  在短短的两年时间里 ,乐山商场的销售增长率达到了 62%。 成功原因：  交通因素 驻马店城区的主要干道为纵向的富强路、风光路、乐山路 ,横向的中华路、解放路、雪松路。 其中乐山路是主要纵向贯穿城市繁华区的干道 ,而乐山商场就处在乐山路和解放路两条城市主干道的交汇处。 位置之优越就不言自重了。  周边环境分析 商场周围主要分布的家属院有 电焊机厂家属院 、 柴油机 厂家属院 、 水利局家属院、市物资局家属院、市农业局家属院、第一人民医院家属院 ,固定的消费群体相对较稳定。  自身规模 : 商场总建筑面积在 10000平方米，属于大型商场。 总共为四层，一至三层 2600平方米，四层 2020 平方米，规模仅次于在建的天方商城和喜迎门购物广场，乐山商场二期扩建工程也正在酝 酿当中。 所以我们不难想象，乐山商场在规模上也是占有优势的。  商场业态 ： 商场业态分布 ： 一 层珠宝首饰、化妆品、烟酒洗化、皮具、办公 二层男女装、羊毛衫、针织、床上用品、羽绒制品 三层家电 四层百货、工艺品等。  品牌： 二层 有老人头、雅戈尔、猫人、恒源祥、培蒙、报喜鸟、森达等较有影响力的服饰品牌， 三层有方太、老板、科龙、海信、飞利浦、海尔、索尼、西门子、新飞、创维、松下等著名家电品牌。 结论： 从现有产品可以分析出，乐山商场的商业定位是较高的，它较好的填补了 2020年到 2020年驻马店市场中高档商场的市场空白 ，吸引了中上层消费群体，为商场的优秀业绩奠定了基础。  商场的项目背景 ： 乐山商场是驻马店市政府东西合作的招商项目。 相对来说，政策上的优势也是显而易见的。  商场租售情况 ： 开发商采用先培育市场，用只租不售的方式，等市场相 对较成熟之后，再做进一步的调整。 反面案例： 驻马店商业步行街（以下简称温州街） 概况： 由温州投资商同驻马店驿城区人民政府合作开发的旧城改造重点工程，西起乐山路，东至风光路，全长 420米，总建面 30000平米。 租金水平： 一层商业价格从 70 元 /平米 /月、 60 元 /平米 /月、 50 元 /平米/月、 40 元 /平米 /月不等，价格从商业街中心地段向东西两边降低。 售价在 15000 元 — 10000 元之间。 二层商业价格租金在 25 元 /平米 /月。 售价在 6000元左右。 三层商业价格租金在 10 元 /平米 /月 铺位面积： 可自由分 隔，面积多控制在 70 平米 —— 100 平米。 租售情况： 自 04 年 9 月投放至今，空置率接近 50%。 反思 ： 商业地产的成功最终是由经营者的成功决定的，温州街急于回收资金，不考虑针对经营者的免租期，致使经营者认为在 此经营压力过大，不愿进驻。 在招商方面，温州街引入男装品牌约占了整体的 60%，女装品牌及其它业态占整体的 40%，违反了驻马店市目前仍以女性消费者为主体的情况。 在引入品牌上，男装多定位在商务男装上，如：利朗、斯得雅等，首先驻马店人均收入水平在 500元左右，市区人口 万，商务人士只占很小的一部分， 并且多有自己的固定消费场所，将他们重新吸引至此，需要花费大量的时间和推广费用。 其次，驻马店市场认知度较高的品牌多为苹果、鳄鱼等，对温州街引入品牌认知度及认可度都非常低。 后期经营管理存在问题，在商家入驻后，管理方未及时根据商家进行现场宣传活动，配合推广。 位于风光路北段，与消费者日常消费场所有一定距离。 、商圈分析与商业物业需求 商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿一定方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 一般将以零售店为中心的同心圆视为其商圈。 商圈分析是新开商店合理选址的前提。 通过分析掌握客流 来源、类型，从而明确基础顾客群和潜在顾客群进行市场定位，是商家制定市场拓展、营销策略的基础。 商圈顾客来源可分为三部分：居住人口、工作人口和流动人口。 其中居住人口是商圈基本顾客的主要来源，后两者是潜在顾客。 驻马店市商业主要分布在以风光路为中心、乐山大道、解放大道和富强路与其相近的区域，形成的商圈具有市区区域唯一性，因此其辐射范围是整个市区（市区 56 万人口都可能成为本项目的潜在消费群）。  居住人口 驻马店住宅房地产的发展处于起步阶段，全市范围内容量较大的典型住宅小区主要有建业开发的建业绿色家园、新世纪公司的 新家园和翡翠城、城新村等。 单个住宅项目较多和市场整体开发体量较小是驻马店市住宅市场的一个显著特征。 目前驻马店市住宅物业以企、事业单位和大型企业集资建房建成的家属院为主，且相对陈旧，容量较小，大部分是由 1— 6栋楼构成，以 3— 4 栋居多，绝大部分是多层住宅，无高层住宅。 家属院 /小区名称 位置 容量（户） 万博园 骏马路和健康路交叉口 160 军分区家属院 解放路和骏马路交叉口 144 市政府家属院 解放路和骏马路交叉口 192 市委家属院 解放路和骏马路交叉口 240 公安处家属院 解放路二巷和 解放路交叉口 192 金港湾花园 乐山大道和健康路交叉口 148 市国税局家属院 春晓路、菜园街 144 市卫生局家属院 春晓路、西园路 120 电焊机厂家属院 解放二巷、健康路 144 柴油机厂家属院 解放路 282 号 240 水利局家属院 解放路 282 号 196 市内衣厂家属院 乐山大道、交通路 120 市物资局家属院 乐山大道 144 市轻纺局家属院 乐山大道 180 市农业局家属院 乐山大道、健康路 180 市教育局家属院 乐山大道 148 第一人民医院 乐山路、健康路 244 机械厂家属院 风光路、中华大道 160 农科所家属院 富强南路 48 农校家属院 十三香路 240 市民政局家属院 风光路、解放大道 144 可以得出这一区域的主要住宅区总户数约为 3528 户。 按照河南省户均人数 人的平均水平，这一片区的核心顾客群人数在 13000人左右。 在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积 700910平方米。 据此估算，这一区域的商业配套基本需求面积在 910011830平方米以上。 同时，这部分人口从事的职业基本属于政府公职，收入稳定且高于驻马店市平均工资水平。 可以预见，这部分商圈基本顾客群的消费能力高于城市平均水平，是风光路商圈的主要消费支撑。 居住人口消费额占商圈总销售额 55%之间  工作人口 由于驻马店。