北京公交房地产季基建开发处改制

北京公交房地产季基建开发处改制内容摘要：

1、1北京市公交房地产开发公司改制方案一、前言依据北京市国有企业改制的相关精神，按照总公司200363 号关于加快推进总公司系统经营管理体制改革的工作安排的具体要求，本着坚持解放思想、实事求是的思想路线，大力发扬求真务实、勇于创新的精神，力求突破旧观念的束缚，努力做好本次房地产开发公司（以下简称为公司）的改制工作。 二、企业基本情况1、公司概况北京市公交房地产开发成立于 1992 年，隶属于公交总公司，公司注册地点为海淀区紫竹院路乙 32 号金紫竹大厦四层。 公司 1992 年成立以来，在总公司的正确领导下，在经营班子及全体职工的共同努力下，企业取得了较大的发展。 注册资本金从 1029 万元增加到 业 2、人员由十几人扩大到近 60 人；总资产从 1 元；开发资质从内部开发发展到外部开发二级。 在公司成立的十一年中，曾经经历了两次开发高潮，第一次是 92年至 95 年，公司以合作开发为主，先后启动了展览路的京润大厦、和平里的爱地大厦、国际展览中心的静安大厦和三里河的巴黎公寓等项目。 具体情况见下表。 2项目名称 占地面积（米 2） 收益（万元） 建筑面积（米 2）京润大厦 5740 1514 680 6703 19896静安大厦 044 271 1147 公交总公司系统基建、开发体制改革后，开发公司并入新组建的基建开发处，但对外仍保留企业法人执照，并继续从事开发、经营活动。 自此，房地产开发工作迎来了的 3、第二个高潮，先后启动了核桃园的天泽园项目、花园村的紫苑阁项目、甘露园的丽景馨居项目、安定门的安馨园项目、回龙观住宅小区项目（待建） 、109 工程（大方饭店）和马家堡住宅及配套项目。 具体情况见下表。 项目名称 占地面积（米 2） 收入（万元） 建筑面积（米 2）天泽园 900 800 0 4303 414 2439 22709回龙观 40000 未建 55240109 工程 9002 0 53090马家堡 8650 3540 361502、公司人员状况截止到 2002 年 12 月 31 日，公司在职职工 53 名，从事开发工作的职工人数为 38 名（管理人员 34 名，工人 4 名）。 从事多 4、经工作的职工人数为 15 名，均为管理人员。 具体人员情况见下表。 3公司管理人员年龄、学历情况一览表单位：人年 龄 学 历合计55岁以上5054岁4049岁3039岁29岁以下平均年龄（岁）研究生大本大专大专以下合计 49 1 8 20 12 8 12 27 7从事开发工作人员 34 1 7 13 8 5 12 15 4从事多经工作人员 15 0 1 7 4 3 0 12 33、公司组织机构公司组织机构现状分为“七部一室” ，即前期发展部、经营部、销售部、工程技术部、人力资源部、计划财务部、行政保卫部和办公室。 4、公司资产情况注册资本 元；总资产 元（流动资产 15151 万元，固定资产 195 5、8 万元） ；总负债 元；净资产 5584 万元。 5、公司经营情况2001 年2002 年公司经营收入连续两年超亿元，2002 元；利润总额 元；净利润 175 万元。 6、对外投资情况房地产开发公司对外投资情况见下表。 4序号 公司名称 投资额（万元） 股东形式1 北京文宝物业管理有限责任公司 70 控股2 北京融融装饰工程有限责任公司 120 控股3 北京公交四达枢纽站投资有限公司 1267 参股4 军都旅游度假村 900 参股5 北京永通建筑装饰工程发展有限公司 股6 北京大方饭店有限责任公司 400 参股7 天罡公司 40 参股8 北京水平线建筑设计有限公司 30 参股9 劳服分中心 1 6、参股共计 制的紧迫性、必要性分析1、企业在发展中遇到的主要问题企业自 1992 年成立以来，逐步发展壮大，取得了较好的业绩，积累了一定的经验，锻炼了队伍，为公交事业的发展做出了一定的贡献。 但是，尽管如此，企业的发展与市场经济发展的要求和我国加入 有许多差距，一些在长期计划经济中形成的思想观念和体制弊端，还制约着企业的快速发展。 （1）生产经营的灵活性差，开发机制不活，体制不新，无法建立科学的决策机制和决策程序，难以建立科学的激励和约束机制。 企业后劲不足，竞争力不强。 另外开发公司还存在人员偏多，结构不合理等问题。 5（2）国家土地使用制度改革，开发用地都要通过在土地交易市场上以招标、拍卖、挂牌方式取 7、得，使我公司失去了土地资源优势，这对开发工作提出新的要求，企业必须面对市场，积极参与市场竞争，寻求新的出路。 （3）国有独资企业所特有的责任的无限性，不仅造成企业内部治理结构不规范，缺乏有效监督制衡，也同时造成企业与职工对国家的无限依赖和国家对企业、职工负有的无限责任，制约了企业内部竞争机制的建立。 2、改制的必要性（1）是中央、北京市和公交总公司的要求。 国家、北京市有关文件提出国有企业要逐步建立现代企业制度，完成投资主体多元化的公司制改造。 2003 年初总公司明确提出我公司要在三季度前完成企业改制。 （2）是市场竞争对企业的客观要求。 近年来，随着我国房改的不断深化，房地产市场逐步规范和法规、政策的 8、逐步完善，消费者逐步成熟和理性，集团购买逐步退出市场，个人成为住房的购买主体。 市场竞争日趋激烈，开发企业面临重新洗牌。 激烈的市场竞争使开发企业面临严峻挑战，迫使企业要不断加强企业管理、机制创新和体制改革。 只有这样，才能在未来激烈的市场竞争中占有一席之地。 （3）企业自身发展的需要。 企业要生存和发展，必须适应市场；6而要适应市场就必须彻底转换经营机制，合理配置生产要素，调动全体职工的积极性，尤其是专业技术人才和管理骨干的积极性；研究市场、开发市场，生产适销对路的产品，而这一切首先要克服阻碍生产力发展的体制性障碍，建立起适应社会主义市场经济条件下生产力发展的现代企业制度。 3、改制具备的条件（1）开发 9、公司经过几年的努力，具备了一定的物质条件，企业也达到了二级开发资质的要求。 同时，培养了一批人才，锻炼了一支能打大仗、硬仗的队伍。 （2）企业领导班子团结，思想解放，对改制认识统一；经过长期的思想教育，职工对改制的必要性有较深刻的认识，已经具有一定的心理承受能力。 四、改制遵循的基本原则1、坚持解放思想，事实求是；从严要求，规范运作；2、坚持组织形态和内部治理结构改革同步；资源配置调整和机制创新相结合；3、坚持积极稳妥,确保稳定。 五、改制要达到的目标1、以开发公司现有资产为出资，多方吸引投资，按照公司法的要求，将企业整体改制为投资主体多元化的有限责任公司。 新公司7成立后，原开发公司注销，新的有限责任 10、公司吸收原开发公司企业人员，继承原开发公司所有债权和债务。 2、按照现代企业制度要求，建立符合国际惯例的、企业内部权利相互制衡的、管理科学的、规范的法人治理结构；3、完善企业内部激励约束机制，强化内部管理，提高企业效益。 六、改制的具体实施步骤1、审计评估，做实企业资产。 依据公司法和北京市政府有关文件规定，在清产核资的基础上对企业资产进行审计，并对资产进行评估。 严格按国家和北京市有关规定，核销历史形成的明明亏、潜亏，做实企业资产。 2、按照政策，预留费用。 按照北京市和国家有关支持国有企业改制的政策规定，在剥离非经营性资产，提足欠国家、欠职工和潜亏以及预留企业解除劳动合同人员安置、培训及离退休人员福利 11、、医疗等费用后，核实确定北京市公共交通总公司持有的国有资产权益，并报财政局备案。 3、积极落实其它社会法人出资入股。 公司注册资金拟为 3000 万元人民币。 初步考虑由 3投资主体进行投资，公交总公司系统内可选择总公司、巴士公司、四达公司和军都旅游度假村等，占 80股份。 总公司系统之外的其它出资人可选择市场上较为著名的房地8产开发或中介顾问公司，占 10股份，从他们那里可以引进先进的经营管理理念和项目运作经验。 4、制定公司章程，明确股东会、董事会、监督会组成人数和各自权利、义务。 5、建立规范的法人治理结构依据公司法规定，按照权力机构、决策机构、经营机构、监督机构相互分离和精干效能的原则，北京市公 12、交房地产开发公司依法建立股东会、董事会、监事会和经理层组成的公司法人治理结构。 做到责权明确、各司其职。 有效行使决策、监督和执行权。 股东大会：有限责任公司由股东组成股东大会，是公司的权力机构，依照公司章程行使职权。 股东会是北京市公交房地产开发公司的最高权力机构。 董事会由股东大会选举产生，是北京市公交房地产开发公司的经营决策机构，董事会向股东会负责。 董事会由 57 人组成，设董事长一人，董事会由参股股东按参股比例选举产生，董事长是北京市公交房地产开发公司法定代表人，可由北京市公共交通总公司提名，经董事会选举产生。 党组织的主要负责人，可以法定程序进入董事会（或监事会）。 董事会任期三年。 董事任期届满 13、，连选可以连任。 北京市公交房地产开发公司设立监事会，监事会由 35 人组成，其成员由股东代表和公司职工代表组成。 监事会任期三年，任期届满，9连选可以连任。 董事、经理及财务负责人不得兼任监事。 监事会依公司章程行使职权。 北京市公交房地产开发公司设总经理一人，由董事会聘任或解聘，行使公司章程规定和董事会授予的各项权利，对董事会负责，主持北京市公交房地产开发公司的生产经营工作。 北京市公交房地产开发公司设副总经理若干人、总经济师一人、总工程师一人、总会计师一人、总经理助理若干人，由总经理提名，董事会聘任或解聘，对总经理负责。 新公司暂定北京市公交房地产开发有限责任公司，依法进行登记注册，原北京市公交房地产 14、开发公司注销，其全部资产权益，债权、债务由新公司承继。 新设立的北京市公交房地产开发公司由北京市公共交通总公司为国有资产出资人，与其它股东一起按投资比例享受相应权利，承担相应义务。 6、召开临时股东大会，确定董事会、监事会人选，选举董事长，并根据董事会提名任命总经理。 7、调整公司组织管理机构，进行机构人员定编定员。 新公司定员 32 人（不含多经） ，其中公司领导 7 人，拟设八部一室，即办公室（3 人） 、人力资源部（3 人） 、计划财务部（3 人） 、研究发展部（2 人） 、规划设计部（3 人） 、工程技术部（3 人） 、合同预算部10（3 人） 、营销策划部（3 人） 、物业管理部（2 人） 15、。 各部门主要职责如下：办 公 室：负责办理日常党政事务、档案管理、工、青、妇、团的管理工作等。 人力资源部：负责劳动、工资、社保、后勤、行政、人力资源的开发、管理等。 计划财务部：负责计划、资金、财务管理等工作。 研究发展部：负责企业发展、改革、战略、调研、内部管理制度的制定、监督执行、重大文件的起草等工作。 规划设计部：负责项目各类手续报批、方案设计、前期规划、新项目选择等工作。 工程技术部：负责工程技术管理、各类工程图纸审核、工程的组织、竣工验收等工作。 合同预算部：负责各类经营合同的起草、审核、管理，工程项目概预算、结算、成本分析、测算。 参与工程招投标、材料、设备采购等工作。 营销策划部：负责开发项目市场调研、分析、营销策划、商品房销售、宣传、推广等工作。 物业管理部：负责公司各类物业的协调、管理、负责商品房的售后服务工作。 118、推进企业内部三项制度改革 改革人事、劳动、分配制度新公司根据国家规定享有用工和分配自主权。 公司将建立人才竞争机制，择优聘用；取消管理人员、技术人员的国家干部身份，打破不同所有制职工的身份界限，统称公司员工。 实行劳动。