年开封市火车站北地块项目市调报告、产品规划及设计方案区域规划(编辑修改稿)

年开封市火车站北地块项目市调报告、产品规划及设计方案区域规划(编辑修改稿)内容摘要：

度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开封市及周边地区的潜在购房者对开封的经济发展普遍看好，信心增强，投资增加， 居民收入不断增长，对房地产业的支撑作用趋于明显稳定。 开封房产市场供给明显存在结构错位问题 目前，开封市中低价位、中小户型供不应求，而中高价位、大户型商品住房呈现结构性过剩。 房产商品档次需求不断提高 过去，开封本土楼盘在社区规划、环境、品质上都不够完善， 随着经济迅速发展和人民生活水平不断改善，消费者对生活质量的要求也随之提高。 外来 名牌开发商 纷纷进入开封房产市场，带动开封中高端档次房产发展，从而推动房产市场向前发展。 从建筑形态上，高层住宅也是 2020 年开封楼市的一个亮点。 消费归于 理性 ，整体稳 定向上 去年 10 月国家组合拳出击调控房地产行业以来，开封房地产也从原来过热的发展态势向理性发展转变。 从我市第一季度情况可以看出，房地产行业进入了第一个调整期。 但是由于年初以来股市持续走低和物价不断上涨，相对而言房地产能够保值，对房地产市场产生了一定的影响，所以大部分资金仍流向收益、保值较稳定的房地产市场。 加上 2020 年全 市拆迁、道路拓宽等刚性需求， 全 市房地产市场在第一季度理性回归的同时，第二季度整个市场会有一个稳定向上的发展。 房地产开发投资结构趋向合理 目前政府的宏观调控和市场需求正引导开发 商将开发重点向普通住宅转移。 2020 年一季度，开封市 商品住宅投资占整个开发投资的 %，商业营业用房投资 则只占 %，较去年 同比 有所 下降。 五、区域房产品总体供应及房产品消费情况分析 （一） 区域 房地产投资情况 2020 年第一季度 开封 市累计完成开发项目投资 亿元，其中住宅投资为 亿元，约占累计完成项目投资的 86％。 截至 2020 年 3 月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积 万平 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 方米。 其中住宅新开工面积 万平方米；商业新开工面积 万平方米，其他新开工面积为 2000 平 方米；开封市房地产开发项目在建建筑面积 201 万平方米。 截至 2020 年 3 月底，经济适用房完成投资 7900 万元，总用地面积为 47 万平方米，规划建筑面积 86 万平方米，新开工 面积 万平方米，在建建筑面积 万平方米。 销售面积为 万平方米，销售均价为 1396 元 /㎡。 （ 二 ） 新楼盘 供应及消费情况分析 商品房供应状况 开封市目前共有 40 余家具有开发项目的房地产开发公司，房地产开发建设项目 50 余个，其中 10 个为经济适用房项目。 截至 2020 年 3 月底，开封市房地产开发项目累计住宅新开工面积 万平方米，共 1017 套，平均每套建筑面积 平方米；在建住宅和商业分别为 166万平方米和 30 万平方米；住宅累计竣工面积为 万平方米， 1519 套，竣工房屋平均每套 127 平方米。 从房屋供给结构看， 90 平方米以下住宅占总量的约 %， 90～ 110 平方米住宅占总量的 %， 110～ 130 平方米住宅占总量的 %， 130～ 150 平方米住宅占总量的 %， 150 平方米以上住宅占总量的 5%。 从以上数据可以看出，全 市住宅面积供给类型中低面积户型比重有所增加。 商品房交易及价格 2020 年 1～ 3 月份， 开封 市办理商品房销售合同登记备案 1249 套。 2020 年1 月份，全市办理商品房合同登记备案 552 套，建筑面积为 万平方米，与去年同期相比增加 %； 2020 年 2 月份，全市办理商品房合同登记备案 167 套，建筑面积为 万平方米，去年同期相比增加 %； 2020 年 3 月份，全市办理商品房合同登记备案 530 套，建筑面积为 万平方米，与去年同期相比增加%。 2020 年 1 月份商品房市场的交易均价为 2519 元 /㎡，交易价格较去年同期相比上升了 %； 2020 年 2 月份商品 房市场的交易均价为 2634 元 /㎡，交易价格较去年同期相比上升了 %； 2020 年 3 月份商品房市场的交易均价为 2686 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 元 /㎡，交易价格较去年同期相比上升了 %。 （ 三 ） 存量房市场 供应及消费情况分析 2020 年 1 月份， 开封 市存量房市场转让 280 余起，有效转让面积为 万平方米，与去年同期相比减少 %； 2020 年 2 月份，全市存量房地产市场，转让 127 起，有效转让面积为 万平方米，与去年同期相比减少 %； 2020年 3 月份，全市存量房地产市场，转让 280 起，有效转让面积为 万平方米，与去年同期相比减少 %。 1 月份存量房地产交易均价为 元 /㎡，与去年同期相比上升了 %，2 月份存量房地产交易均价为 元 /㎡，与去年同期相比上升了 %， 3 月份存量房地产交易均价为 元 /㎡，交易均价与去年同期相比略有下降，降幅为 %。 3 月份与今年 1 月份相比交易均价上涨 %，而与 2 月份交易均价相比上涨 %， 2020 年第一季度，商业用房均价为 元 /㎡。 经济适用房销 售均价为 1396 元 /㎡。 综上所述， 虽然政策因素对开封市房地产市场 产生一定影响，但 开封 市的房地产市场状况与大城市不同，比如第一季度很多大城市房地产市场由于过度投机由繁荣走向 平稳 ， 成交量缩小， 房地产开发出现负增长，房地产价格出现 一定 回落。 而纵观开封市的房地产市场，主要还是以满足内需为主的市场，消费对象主要是市区及五县购房者，外来投资消费所占比例较小，投机成分很少，价格 稳步上扬 ，整个 房地产市场处于上升期。 六、 开封市 整体房产品销售分析 （一） 总体销售情况 2020 年开封楼市的一大特点，就是供需矛盾仍较突出，市场需求大于供给 ，上市楼盘销售普遍较好。 去年开封市公布的数据，前 11 个月，开封市住宅销售 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 面积达到 44 万平方米，住宅均价达到 2623 元／平方米，非住宅价格则在 6000元／平方米上下。 较前几年，可以说提升迅速。 当前 开封市 正处于 新 一轮房地产开发项目的销售周期，当前销售呈现出的态势有： 由于城市 居住环境的进一步改善 ，有相当一部分人对于购房持 积极 态度，房屋销售除 多层住宅较大户型以 外，总体销售处于 火热 阶段 ，销售率差不多达到90%； 小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了城市消费者对于安康生活的渴望； 相当一部分 消费者比较认同 2500 元 /平米的房屋价格， 认为当前房价较高； 需求面积大多集中于 100 平米左右， 三 室的房屋较为热销 ； （二） 总体营销特点 开封 市 地产 营销时代 已经 来临。 随着国家不断 加强 对 房地产市场 的 宏观调控 ， 全国楼市的认购总量呈明显下滑趋势 ，开封市也难免受到一些影响，消费者选择房产时更趋 注重品质。 面对新政，开发商不得不使出浑身解数。 如何把有限的 意向 客户争取到自己的手里，开发商现在能做的就是在营销手段上苦下工夫 ， 越来越 需要去 把握受众的心理。 同时， 创新性的营销模式 概念 逐渐 形成，无论从产品设计、开发、销售还是后期服务，开发商开始贴近消费者真实 的需求。 但是，对比其他一些大城市，开封市的 房产 营销 模式 还是 刚刚起步，营销手段还有待丰富。 （三）总体销售方式 销售方式主要是期房销售和现房销售。 2020 年开封的地产开发量仅有 20 多万平方米，销售却为 40 多万平方米。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 现房存量越来越少。 在目前的房地产形势下，除了一些多层住宅较大户型外，期房销售总体态势良好。 综上所述，开封市房地产市场 仍处于 需求大于供给 阶段 ，总体销售情况良好，潜在消费者众多， 但 在一系列的房产新政影响下，消费者 对房产的选择上更加谨慎， 趋向 以满足个人需求为主。 开封市房地产市场的营销方式 也走过了起步时期的单一宣传阶段，开始进入新的营销时代。 营销手段更加丰富，营销模式更加先进，更加注重品牌开发，更加贴近消费者需求。 七、 开封市 主要楼盘介绍 金明裕花园 区域位置： 金明大道一号 开 发 商： 开封市中亨房地产开发有限公司 规 划： 建筑面积 50000 ㎡ 建 筑： 高层（ 21 层） 户 型： 48 150 ㎡ 销售价格： 112 ㎡ ， 4 层 2800 元 /㎡ ； 21 层， 3300—3400 元 /㎡ 售楼地址： 金明大道 1 号 售楼电话： 03783381001 3380081 入住时间： 20200430 公交路线： 1 1 1 17 综合评述： 本项目位于金明大道，有着地势之便；周边是河南大学新校区、黄河水利技术学院新校区、开封大学、金明中学、金明小学、金明广场、金明池公园有着居家之优；一居室到四居室 ,满足不同居住需求；所以金明裕花园是您的居家首选之地。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 长城花园小区（二期） 区域位置： 宋城路 开 发 商： 河南德金房地产有限公司 建 筑： 多层、小高层（底层商业） 户 型： 5 90、 120 到 136 ㎡ 销售价格： 多层， 90 ㎡ 二层 3000 元 /㎡ ， 120 ㎡ 六层 1996 元 /㎡ 销售情况： 多层在卖，小高层未推出 售楼地址： 宋城路 80 号 售楼电话： 03783873329 入住时间： 20200930 公交路线： 17 路， 18 路， 14 路， 24 路 综合评述： 本项目临近宋城路、金明大道两主干道，距西郊附近，超市，集市、教育居 本案附近，达到便利、人性化的生活环境。 一期开发有精品商铺；二期住宅以二室二厅、三室二厅为主，户型面积由5 90、 120 到 136 平米不等满足多种人居需求。 佳境天城 区域位置： 五一路和魏都路交汇处 开 发 商： 开封市鑫锋房地产开发有限公司 规 划： 建筑面积 90000 ㎡ 建筑类型 ： 多层公寓为主，顶楼空中别墅 ，沿街商铺 户 型： 97—104 ㎡ 阳光两房， 119—141 ㎡ 阔绰三房， 150—260 平方米的㎡ ， 90— 110 ㎡ 双层沿街商铺 销售均价： 住宅 2500 元 /㎡，商铺 6000 元 /㎡ 销售现状： 1 期、 2 期已经售完， 3 期剩余少量大户型住宅，及转角商铺 配套设施： 少量运动场所，车库比例不足 售楼地址： 五一路和魏都路交汇处 售楼电话： 03783970333 主打广告语： 佳境天城 ，你我向往的生活 中管网房地产频道 作为国内最大、最专 业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国。