汉口西北湖写字楼项目分析报告商业地产(编辑修改稿)

汉口西北湖写字楼项目分析报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 6 页 共 15 页 分 析 ： 2001 年以前上升缓慢， 2001 年以后上升很快，特别是 2002 年以来同比涨幅达3％。 这主要是和武汉市 宏观经济发展水平有关。 ★ 武汉市字楼市场成交价格 武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示： 年季度 写字楼指数 4128 4149 4163 4208 4270 4331 4367 4391 39504000405041004150420042504300435044004450写字楼指数 分 析： 从 2002 年写字楼市场销售均价一直呈现上扬的趋势，并且这种趋势在 2020年更加明显。 ★ 汉口写字楼板块价格特征 汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表 所示： 板 块 平均售价 (元 /㎡ ) 建设大道“金融一条街” 7000 解放大道至武胜路 5000 取水楼至江汉北路 4000 沿江大道及江汉路步行街 4200 中国最大管理资源中心 第 7 页 共 15 页 平均售价 4270 板块写字楼售价比较图500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均售价 分 析： ※ 从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 ※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到 7000元 /平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格 2800元 /平方米。 这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。 ※ 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为 5000元 /平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。 ※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在 4200元 /平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。 这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。 ★ 汉口写字楼板块租金特征 汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示： 板 块 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建设大道“金融一条街” 55 解放大道至武胜路 30 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 15 页 取水楼至江汉北路 25 沿江大道及江汉路步行街 20 平均租金 35 板块平均租金比较图0102030405060701建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均租金553025 2035 分 析： ※ 从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 ※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为 55 元 /平方米 /月，写字楼最高租金达到 80 元 /平方米 /月，为武汉市写字楼租金最高区域。 板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同 影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。 ※ 解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其价位居武汉市写字楼的中间水平。 区域写字楼供应稳定， 由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。 ※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为 20元 /平方米 /月。 江汉路一直以来是武汉市的中心商 业 区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。 但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上 涨。 租售率分析 汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示： 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 15 页 板 块 租售率 建设大道金融一条街 85％ 取水楼至江汉北路 75％ 江汉路及沿江大道 70％ 解放大道沿线及武胜路 70％ 平均水平 75％ 汉口写字楼板块出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%设大道金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路平均水平 8570%75%70%85% 分 析： ※ 汉口写字楼平均入住率为 75％左右 ※ 建设大道 金融一条街。