安徽宿州中央大厦项目营销策划报告_67页_20xx年

安徽宿州中央大厦项目营销策划报告_67页_20xx年内容摘要：

期推高层，销售不理想。 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 综合点评： （ 1） 项目位于老城区与新城区结合部，周边配套较成熟 ； （ 2） 项目起价较低，户型较大，销售一般。 中盛 凤凰假日 项目位置： 胜利路与人民路交汇处 开 发 商： 宿州中盛房地产开发有限公司 建筑面积 ： 9万方 物业类型： 多层、小高层、高层 形象定位： 城市中坚领域，阳光双景名宅 核心卖点： 区位、配套 户型范围： 高层 100123㎡，多层85134㎡ 价格情 况： 多层均价 2500元 /㎡， 高 层 均 价2700元 /㎡ 销售情况 ：目前推售四幢多层，两幢高层， 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 安厦 时代广场 场 项目位置： 汴河路与宿怀路交汇处 开 发 商： 安徽安夏房地产开发有限公司 建筑面积 ： 6万方 物业类型： 高层、商业 形象定位： 高品位国际化官邸 核心卖点： 区位、配套、产品 户型范围： 4050平米一居， 7080平米二居， 120130平米三居 价格情况： 尚未开盘 综合点评： （ 1） 项目位于市中心繁华地段，周边配套齐全，生活 方便，区位优势明显； ； （ 2） 项目规划较为先进，品质高档； （ 3） 项目户型面积控种类较多，选择面广，目前尚未公开，预计明年上半年推出市场。 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 第三部分 项目定位 宿州高层项目分析总结  市场上高层项目越来越多，但跟本项目形成直接竞争的项目几乎没有， 由于市场定位有差别 ，在售高层与本项目没有可比性，但把它作为市场的一个考量；  市场上没有单纯写字楼项目，主要以住宅及公寓为主 ；  高层在售项目的户型从 40140㎡不等，但是面积较小的销售情况较好，面积大的普遍滞销；  市区高层均价突破 3600元 /㎡，老城区边缘的项目价格均难以超过 3200元 /㎡。 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 一、项目基本概况 项目简介 中央大厦位于宿州市人民路与浍水路交口西南方向，基地呈长方形，占地面积 ㎡。 东临人民路，北靠浍水路。 本项目是集五星级酒店、办公、公寓为一体的综合性建筑，共有主副两座建筑。 附 图：（项目四至） 项目 技术经济指标 总用地面积： ㎡ 建筑总面积： 103452㎡ 五星级酒店面积： 56514㎡ 其它面积 46938㎡ 地上建筑面积： 89800㎡ 地下建筑面积： 13652㎡ 容积率： 建筑密度： % 绿化率： 12% 停车位： 209辆 地上： 32辆 地下： 177辆 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 总高度： 构筑物最高点： m 总层数： 40层 塔楼实用率： % 本项目可售物业包含两部分：高尚公寓、 5A 写字楼 二 、项目 S、 W、 O、 T 分析 1．地块交通条件调查 1）地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状 主要的交通主干道 A． 城市 干道：人民路、浍水路 人民路 、浍水路是一级城市干道， 其中 人民路 将是宿州重点打造的商业街， 离高速路口仅 2 公里距离。 主要的公共交通及其路线 公交路线： 10 路 ：光彩城 — 雪枫公园（共 15 站） 途经：浍水西路 – 浍水中路 – 淮海中路 – 汴河中路 – 东昌路 – 环城东路 17 路 ：蕴才中学 — 二职高（共 17 站） 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 途经： 人民路 – 汴河西路 – 汴河中路 – 东关大街 – 港口北路 2）项目对外交通状况 本项目处于新城区枢纽地段 —— 人民路 与 浍水路交口 ，区域交通路网四通八达，出行便捷，与 老城区 无缝对接。 2．周边市政配套设施调查 餐饮： 喜尔顿大酒店等 超市、百货： 乐购超市（在建） ； 人民路商业街 商业街 （规划中） 等 医疗机构 宿州市 医院 、矿务局医院 等 文化教育 下关中学等 政府机构事业单位： 移动公司 市容办 市政 管理 处 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 市烟草专卖局 市检察院 环保局环科所 皖北煤电集团公司 中国电信 中石化宿州分公司 市法院 第一建安公司 宿州市国税局 宿州供水股份公司 宿州市房产局 等 地块 SWOT 分析 项目优势分析 （ Strength） 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势： ■ 升值潜力较大：本项目位于 人民路 核心地段，也是 承接老城区扩张 的核心位置，居住环境、商业环境和 城市副中心 正在形成之中，未来投资潜力巨大。 ■ 交通、路网十分发达：项目所在位置路网发达、交通便利， 位于 城市主干道 人民路 和 浍水路交口 ， 承接老城区，辐射新城区。 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 ■ 地标建筑，物业档次高，不仅是皖北城市建筑标杆，也是居住及办公、酒店的新标杆。 ■ 项目综合配套齐全：精品商业、五星酒店、桑拿洗浴、行政酒廊、观光休闲一应俱全，生活和办公品质无可比拟 ； 项目弱势分析 （ Weakness） 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： ■ 项目周边生活配套设施不足 ， 档次也偏低。 ■ 所处 区 域有待开发 ，周边 低矮民房 和 老旧建筑，视觉上感觉不舒服。 ■ 本项目品牌 认可度 、 号召力均较为薄弱。 上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。 项目市场机会分析 （ Opportunity） ■ 地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大。 ■ 宿州现尚无同类竞争项目，地标项目，没有竞争压力。 ■宿州缺少高端居住及办公物业，本项目有望填补市场空白。 ■ 该区域内环境质素不断改善。 ■ 该区域远景规划发展潜力巨大。 项目市场威胁分析 （ Threat） 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载  项目自身设计缺陷有可 能导致市场接受度不足，如超过 110 ㎡的户型市场接受度普遍较差，而本项目公寓户型达到 137 ㎡和 143 ㎡，总价过高，势必造成去化缓慢。  下半年或年底以后房地产调控政策的不确定性。 三、项目定位 一、项目整体定位 我们的项目是什么样的项目。 项目整体定位描述： 针对项目特点充分挖掘地块的自身优势，高层公寓、 5A智能办公与五星级酒店高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主、办公，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前，拥有高尚生活工作形态的财富精英领地。 定位释由 ■ 从项目所处大环 境分析： □ 从整个皖北 地区 市场来看 ： 44层超高建筑， 构筑物高达 190m 的容购物、居住、办公、五星级酒店、休闲娱乐为一体的航母级城市综合体，整个皖北地区都是不多见的。 ■ 从 城市发展需求 分析： □ 从一个城市的发展需要来看：提升城市知名度和城市形象也需要地标建筑，地标建筑好比是一张城市名片，宿州中央广场就是这样的一张名片。 提起“中央广场”就使人想到宿州市，提到宿州就一定会想到“中央广场”。 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 ■从 宿州 房地产市场的调研分析 □ 从宿州整个房地产市场需求来看 ， 整个宿州市还没有这样一个高端物业来满足少数高端人士的需求。 每 个城市这样的高端人群的需求是存在的。 ■从项目自身情况分析 □ 本项目规划设计理念超前 ， 44 层超高层建筑其实恢宏 ， 而且自身配套设施相当高档 ， 五星级酒店、高级行政酒廊、休闲观光、高级公寓、 5A写字楼一应俱全 ，汇集了宿州时下最时尚最高端的物业形态，是宿州当地乃至皖北地区高端人士居住、商务办公、休闲的不二之选。 项目整体定位： 皖北地标建筑，财富精英领地 概念支持： 建筑地标： 44层超高层建筑，构筑物高达 190m，名副其实城市 建筑 地标； 居住地标： 137㎡、 143 ㎡高级豪 宅，只为 90 位社会精英人士打造； 商务地标： 五星级酒店里的 宿州首家 5A 级高档写字楼， 高端商务 彰显财富精英身份和实力； 休闲地标： 五星级酒店 、高级行政酒廊、休闲观光、桑拿洗浴，在这里，你就是国王； 财富地 标 ： 在中央广场拥有一席之地就是财富的象征， 无论是居住、办公还是在此消费人群，都是宿州乃至皖北最成功的人士，所以，中央广场是名副其实的财富高地。 二 、产品 形象 和 功能 理念定位： 亚瀚房地产智库 海量房地产资料下载 产品形象定位： 皖北地标建筑 、宿州城市名片 产品功能定位： 五星级豪华 公寓， 5A 商务写字楼 产品理念定位： 名流贤达聚居地，财富 精英 名利场 第四部分 客户定位 我们的客户具有以下需求： 高档写字楼部分： 企业品牌形象的提升 —— 有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、亚洲、全球作为未来的目标市场。 现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。 企业扩张及办公环境的改善 —— 企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。 企业扩张，战略转移 —— 外地大企业看中宿州的 发展潜力及本项。