滨州市房地产滨州地块基础市场报告(编辑修改稿)

滨州市房地产滨州地块基础市场报告(编辑修改稿)内容摘要：

销售价格：双层商铺： 2800 元 /㎡；三层商铺 1500 元 /㎡； 5）简 评：项目地理位置优越，规划产品基本面良好。 但是其开发顺序及进度值得商榷，一方面降低了项目的利润水平另一方面也在一定程度上表现处该司对商业尤其是超市产品市场前景的不太乐观态度。 金宝岛： 1）位 置：黄河三路与渤海十路交汇处西南； 2）公司组合：发展商：滨州大成置业股份有限公司；投资商：台湾侨俯建设开发建设集团； 商务运营：温州新港都商务运营有限公司 3）项目简况：该项目主体四层，总建筑面积 万㎡。 产品定位为家庭娱乐购物中心，以 MALL 的产品形象对外推广。 预分为 228 个独立单位分割销售，主力分割面积 30～ 50 ㎡ /套。 业态规划为：一层时尚用品、化妆品、珠宝饰品等；二层男女服饰；三层体育、健身用品、文具、家电、家居用品、通讯器材等；四层餐饮娱乐、图书、礼品、玩具、儿童乐园等； 4）销售价格：采用三年租金一次性返还政策，年返租率 8%。 1F6800～ 7800 元 /㎡； 2F4800～ 5200 元 /㎡； 3F4200～ 4500 元 /㎡； 4F3200～ 3600 元 /㎡左右； 5）简 评：该项目在产品包装与推广方面具有一定特色，但在销售执行方面做的较差。 值得借鉴的是该司在推广阶段即引入了运营管理公司，对项目形象及销售起到了极好的促进。 该案采用的返租销售方式是近年来商业物业家多采用的一种销售手段，如运作得当对销售有较大的促进作用，但是目前滨州消费者对此方式抗性极大，普遍持不信任态度，主要是因为当初缤纷现代城利用此方式炒作项目，创造了当时的价格新高 ，虽然销售良好，但是项目招商极为失败，始终未能进入运营阶段，未兑现当初的反租承诺，造成了极坏的市场影响。 弘大商贸城： 1）位 置：黄河五路与开元路交汇处西南； 2）发展商：滨州市弘大房地产开发有限公司 3）项目简况：项目为规划面积 20 万平方米的开元小区的社区配套，共分为两期，其中一期规划面积在 10000 平方米左右，共计 6 栋排式结构商铺 170 余套，主要双层局部三层；框架结构，面积从 56200 平方米不等，于 2020 年 8 月开盘，目前销售率约 30%50%。 4）销售价格：双层均价 2600 元 /平方米，销 售旺季价格曾达到 2800 元 /平方米。 5）简 评：该项目基本位于开发区的中心地段，并且临近汽车站和魏桥集团、活塞工业园和皮革工业园，占据一定的区位和交通优势；并且作为大量体住宅项目的配套也具有一定的升值潜力，但由于周边项目竞争激烈以及开发企业实力等方面的原因，在一定程度上影响了其销售。 现代城（ MODERD TOMN）： 1）位 置：黄河二路与黄河一路（滨州大道）和渤海十八路与渤海十九路之间的整个区域 2）发展商：山东朝阳房地产开发有限公司； 3）项目简况：该项目是目前滨州规划最大的集商业、住宅 、休闲娱乐于一体的大型综合社区，总建筑面积 40 万平方米，其中商业近 10万平方米，社区设有包含商业项目罗马假日广场在内的大型开放式主题“体育公园”和以多层住宅为主的兼有洋房和别墅等多种住宅形态。 罗马假日公园：总建筑面积 4 万平方米，共计四层，地下一层地上三层，由主题式风情商业街和临街商铺两部分组成。 主题式风情商业街主要为特色风情建筑，并规划专门业态形式；临街商铺主要为沿黄河一路、二路和渤海十八、十九路的沿街面，以单层为主，局部双层，并且与风情商业街相连，形成整体商业网。 预计下半年投入使用， 2020 年 6 月份开盘 ，前期销售良好。 经营业态：一层综合性商铺、二层服装饰品三四层餐饮娱乐为主。 促销手段： 5 年 40%利润分成计划、商业巨头引进、五年无理由退铺，并利用前期招商成功带动后期销售。 面 积：面积在 2070 ㎡不等，框架结构可自由分割； 价 格：均价 4000 元 /平方米左右；其中沿街为 6000 元 /平方米左右。 住 宅：滨州市第一坐都市会所，以多层为主，并辅有部分洋房和别墅。 主力户型面积：（ 2/2/1） ㎡、（ 3/2/2） ㎡、（ 5/2/2） ㎡、 ㎡（ 6/2/2）不等。 价 格：均价 1600 元 /平方米左右。 4）简 评：该项目处于西区占据特定的交通、环境优势，并且外部配套相对完善，而且量体巨大，在住宅中引入商业概念，“体育公园”的健身功能也为项目独特功能性配套，这些都有利于项目推广，在早期也取得短暂良好的销售表现；但是巨大的量体特别是在实际操作中很难保证返租回报落到实处，也是造成项目整体去化时的劣势。 东方明珠商业广场： 1）位 置：黄河五路与渤海十一路交汇处（区委党校对过） 2）公司组合：发展商：滨州三圣商贸有限有限公司； 物业顾问：深 圳天龙商业物业管理公司 物业管理：粤港商业管理有限公司 3）项目简况：项目沿黄河五路和渤海十一路，占据一定的区位优势；总建筑面积 万平方米，项目共计四层，大小商铺 700 余个，主力面积为 2050 平方米。 配套完善，并且有大型停车场和休闲广场；此外物业管理由专门公司运营。 预计 2020 年五月份开盘，现在 已经开始内部预定，价格尚未制订。 4）业态规划：目前规划业态对原始规划业态进行大范围调整 调整前：一层名牌服装旗舰店、二层为精品服装城、三层服装家纺用品城、四层东方明珠数码城。 调整后：一层名牌服装旗舰店、 二层为华联超市和国美家电、三层主营服装、四层为餐饮娱乐。 5）简 评：作为单纯的商业项目该案量体较大，加之处于西区，而且双面临街，高起点高智能配套和专门的物业管理公司运营在一定程度上塑造了项目的品质；虽然其规划曾经作出巨大调整，但是很难保证华联超市和国美家电的进驻；可是其运用龙头商业入住带动招商和销售的做法值得借鉴。 湖左岸丽景新园： 1）位 置： 东起渤海十七路西至渤海十八路，北起黄河八路南至黄河七路。 2）发展商：青岛东泰达房地产开发有限公司滨州公司； 3）项目简况：项目整体规划面积 20 万 平方米，利用近邻中海之优势定位为典型的景观住宅；并且外部社区和内部功能配套完善；项目以多层住宅为主；项目分为两期，一期主力户型面积为 95 ㎡（ 3/1/1）、 124 ㎡（ 3/2/1）和 138 ㎡（ 3/2/2），二期在该基础上增加了 160170㎡（ 4/2/2）面积户型。 一期已经现房；二期计划下半年启动，预计 2020 年 5 月份左右入住。 4）销售价格：一期均价在 2260 元 /㎡， 1F： 2200 元 /㎡； 2F： 2300 元 /㎡； 3F： 2300 元 /㎡； 4F： 2200 元 /㎡左右； 5F： 2300 元 /㎡（赠送阁楼）； 5）简 评：该项目作为住宅项目量体同样不小，由青岛公司异地运营，由于濒临中海，加上配套和景观优势， 广告投放相对于当地来说是大的 ； 本案的开发商源于地产开发的成熟的 青岛 ，并已有多个项目的成功开发经验。 在开发理念与开发手法上已步入成熟。 更为可贵的是，公司具有创建精品的意识，有意在产品品质上下功夫。 因此该项目在当地拥有较高的知名度 ， 应该说，该楼盘属于目前 较 为瞩目的地产项目。 但是 由于市场竞争因素 和 消费者购买能力、产品本身 户型偏大等 因素 ，给项目销售带来一定阻力。 望湖花园： 1）位 置：滨州市渤海八路南首 2）公司组 合：发展商：东方城建有限责任公司 高杜置业有限责任公司； 规划设计：同济大学规划设计院 3）户型面积：项目以多层为主，并且规划 12 层的小高层，户型面积配比为：（ 2/1/1） ㎡ 200 套；（ 3/2/2） ㎡ 40 套；（ 4/2/2） 套； （ 5/3/2） ㎡ 50 套。 4）销售价格： 多层均价在 1700 元 /㎡，小高层价格为： 12F： 1780 元 /㎡左右； 38F 均价 1750 元 /㎡； 912F 均价： 1820 元 /㎡。 5）简 评：项目是滨州首个电梯小高层观景社区，借助了蒲湖景观优势，而且推出 50 ㎡精英小户型、 120 ㎡舒适家居型、 280 ㎡尊贵大户型满足了不同需求，这些无疑成为项目的优势卖点；可是由于滨州人民接受新事物的能力不是很强，所以预计项目在短期内存在着一定程度的抗性。 滨州高杜建材城： 1）位 置：滨州市渤海八路南首，距离黄河二路 400 米。 2）发展商：滨州东方城建有限责任公司； 3）项目简况：占地面积 万平方米、建筑面积 4 万平方米，营业房 327 间，附加用房 120 间。 主力户型为两层，建筑面积为 92130㎡，适宜商务、居住以及办公，主要以自用为主。 4）销售价格：主要售价为： 1980 元 /㎡，部分沿街在 2980 元 /㎡左右。 五年内平均回报率每年 10%左右。 5）业态规划： 主要有四个规模化专业化专卖区域： ※装饰材料城：地面材料、墙体材料； ※水暖橱卫太阳能城：厨房用品、洁具、太阳能、门窗； ※新型建材灯饰城：新型品牌建材、各种灯饰照明； ※五金机电城：五金配套产品、各种机电设备。 5）简。