房地产项目开发总结

房地产项目开发总结内容摘要：

【建议】：规划设计时，牵涉到政府相关的部分内容，应充分与当地职能部门沟通。 专业设计师必须充分了解当地的一 些规定和要求。 相关的报批工作要及时跟进，尽可能做到在设计阶段进行调整，以符合国家和地方的要求。 ******项目包含有酒店、影院、商业、住宅、写字楼等各种业态，除一些通用的规划设计以外，仍有许多专业的设计是需要根据具体经营管理者来决定的。 该项目中因功能和业态等经营者要求进行调整的变更非常多，尤其是酒店和商业，相关的例子有： （ 1）～～现代院根据最初设计规划，在酒店厨房区域预留降板区。 而后期装修时，又根据经营者要求，变更厨房区域，造成原结构预留降板区作废，排水等配套设施更改。 甚至影响到餐梯的位置更改，致 使餐梯新安装位置的结构需加固处理，造成不少的成本浪费。 （ 2）～～现代院按通用要求设计的酒店污衣井设计尺寸偏小，后期根据经营管理者要求加大污衣井，造成了工期延误和成本上的浪费。 （ 3）如海鲜池、洗衣机房、发电机房、桑拿泳池、水景等的规划设计，酒店管理者应及早确定位置，提出详细要求，设计时，可以结合结构设计一并考虑，以免后期去修改变更结构，造成结构的不安全性和增加加固的工程成本。 （ 4）影院内空调、照明的控制目前每个厅都无法分区域、分路进行控制，不适合影院的实际经营需求。 【建议】：今后开发的项目使用 功能和经营业态应及早确定，明确具体要求后提交设计单位进行方案设计和扩初设计。 评审时要求经营管理方提出对明确的使用功能的意见。 同时，一旦完成设计开始施工时，经营管理者就应该介入协调，以减少甚至杜绝施工过程或者施工完成后的修改，以保证工程的顺利进行和成本的有效控制。 公寓楼设计时按通用要求规划用电量，供电部门根据规划用电量配置开关和电表，而实际许多住户使用了大功率用电器，造成使用过程中频繁跳闸情况。 还有单身公寓的装修，增设了卫生间浴霸等大功率用电设备，却缺乏与原设计用电量的核对，也给业主的实际使用带来瓶颈。 【建议】：随着人民生活水平的提高，家用用电设备逐渐增多，在实际用电总容量足够的情况下，应考虑给户内箱的用电量预留余地。 同时装修设计时，应核对与原设计用电量的差距。 第 17 页 共 34 页 商业地产开发的规划和协调方面，由于公司第一次做商业地产，存在的衔接沟通的问题比较多，下面简略的阐述几点： （ 1）商业地产为定单式开发的房产形式，故对于定单的要求就务必要详细到位。 而实际上，合同工程附件中约定的施工界线不清晰，部分工程附件由于理解角度不同，产生较大的分歧。 比如说喜满客 KTV。 【建议】：大商家（餐饮、娱乐类）由于自身 装修需要进行较大的调整，我方只需将水、电、气、空调冷媒水等配套到租户区域内指定点，其余由租户自行进行调整。 （ 2）商业广场由于业态的调整变更，商家的更换等因素，造成工程进度延误，工程成本加大。 比如，四层西侧区域原设计为钢架屋顶，通透开放，适合做零售和餐饮等业态，而实际作为 KTV，需要将原有钢架屋顶封闭，改成封闭私密的空间。 再说，商业广场一层、二层的墙体，根据原设计砌筑后，又根据招商要求全部拆除，造成太大的浪费。 又如乐巢会的改造，必须要在地下室增加污水池以满足其运营要求，增加了不少成本，同时为后期维修带来一 定的隐患。 岁丰美食广场的区域分隔，将四楼南面唯一的电梯圈进了区域之内，成为该租户的专用电梯，影响到其他租户的使用。 还有许多区域由于排水排污、天然气等的配套不到位，也给招商带来许多局限性。 【建议】：作为商业地产开发，有了工程规划方案后，须尽快规划业态布置，进行大商家和主力店的招商和谈判。 然后将根据确定的业态布置和主力店的定单给设计融入到扩初设计和施工图设计中去。 对于不确定的一些业态，在设计时就该考虑灵活多变。 而招商人员应该根据确定的业态进行招商，不能随意的进行分隔和大规模的调整。 （ 3）商业广场后期 广告位安装时，要破坏外立面的干挂大理石、 GRC 板等，同时，广告配电等也受到很大的限制。 而内部广告位、导视系统、软装等也因为安装较晚，对原已完成的成品造成不少破坏，还有许多因为没有预留电源，只能从筒灯内接出，不符合规范要求，存在安全隐患。 第 18 页 共 34 页 【建议】：广告位、导视系统、软装等的规划和开发等，在工程施工图设计完成后就应该进行规划设计，在主体施工时就应该考虑到预留和安装骨架。 避免后期安装时破坏外立面，影响美观，也存在外墙漏水的隐患。 （ 4）整个广场地下停车场到商场的便利性不够。 整个地下停车场，采用扶梯上下的只集 中在里维也纳街（有封顶的街），这导致从地下车库到其他区域的便利性不够。 这个问题主要在于前期的设计中，缺少了后场的动线设计，在整个广场的设计中，我们在前期设计中对整体的人流动线、车流动线、物流动线缺少整体的考虑和规划。 （ 5）广场的设备间设计和商铺分隔的设计不合理。 广场的设备间占据了许多原本是商铺的位置，导致商业街的商铺的连续性不够，这也影响商场的整体商业氛围，而且从目前广场的营运看，如果要引进好的品牌，使用面积必须在 50平方米以上，面宽在 6 米以上，商铺越方正越好，而且目前，广场的服饰生意，大面积的要比小面 积的好做。 因此，在以后的设计中，商铺最好按 50 平方米设计，这样合并容易，计算也容易。 广场设计中的柱子太多，直接影响了商铺的使用率，导致许多大型的娱乐项目无法引入，如滑冰、溜冰、台球等，都需要大空间。 前期投入较多的成本进行 BA 控制、智能建筑等的建设，由于工程前期定位和具体要求不明确，造成后期更改很多。 ******广场最初的弱电设计方案应该是比较详尽的，而实际施工中根据使用需要，进行了一些调整，确实减少了不少成本投入，可实际上在中途进行调整，已经造成许多成本的投入了，比方说设计成本大了，工程预埋等造成的 报废成本。 再说，现在我们物业管理的维修能力低，在 BA 系统和建筑智能系统的维修保养不到位，也造成了整个系统的使用寿命缩短和后期维修成本加大，甚至可能造成系统的瘫痪和报弃。 【建议】：做最合适的产品，建筑智能系统只能是物业管理的一个辅助工具，前期设计时就应该考虑怎样做才是最合适。 前期规划设计对地中海单身公寓及酒店式公寓的物业管理及社区配套用房考虑不够充分，现虽也通过街道部门等审核将地中海与新都的物业管理及社区配套用房综合考虑，在面积上达到了相关标准，但在实际管理使用中不是很合理，第 19 页 共 34 页 应从物业管理相关规 定考虑，地中海与～～新都完全为两个管理区域（不共用相关公共配套设施），现因两区域都为～～物业管理，若日后两区域业委会成立，换由两家物业管理企业分别考虑，则在管理用房上将出现扯皮现象。 且若单身公寓业主至酒店式公寓客服中心进行处理事宜（因相对距离较远，现单身公寓穿一条马路至～～新都客服中心办理相关事宜）将存在一定问题，单身公寓的业主也肯定会提出意见。 【节能设计】 整个单身公寓走道无自然通风井，室内空气沉闷需要经常开启风机通风，使成本大量上升。 照明的设置没有从节能、便于控制角度考虑，存在较多的常明灯。 各楼梯内均为无开关设计的照明系统，后期为节能考虑，改为声控感应灯，增加了成本。 设置了太多的安全出口疏散灯和安全出口指示灯，而且该部分灯基本为常明灯，运营成本非常大。 【建议】：该部分灯为消防时使用，按规范最低要求设置即可，且该部分灯应改为平时不亮，消防应急时亮。 各楼层及入户大堂灯回路太少，不能间隔控制，不能做到很好的节能效果。 商业裙房的走道照明系统，全部为人为控制，每天开关灯的时间和工作量是可想而知的，同时也造成能源浪费。 【建议】：在以后同样的设计过程中采用时间控制替代，可以节省人力，也能做到一些节能。 【设计管理】 项目邀请了国内外多家设计单位来参与该工程的设计，本来这是项目宣传的一个亮点。 但是由于参与设计的单位过多，中间又缺乏很好的协调沟通和有效的控制，造成设计遗漏的交界问题众多，需要协调明确的细部节点也非常多。 从整个项目来看，造成如此这种现状，关键是缺少一个思路清晰、组织能力强的第 20 页 共 34 页 人来专门负责各专业设计的协调把控工作。 项目的最初方案是 WATG 设计，而后由～～现代院进行深化设计。 在深化设计成施工图后，营销部又 引进专业的商业设计单位 RTKL，但两个方案之间存在较大的差异。 而此时，～～现代院已经根据 WATG 的方案基本完成了施工图设计，要重新调整设计势必要花很大的设计费用和浪费较多的时间，这也让设计修改的谈判变的艰难了。 在没有完全解决两个方案如何整合统一的情况下，又找了深圳极尚对 RTK 的方案进行深化设计。 于是就更加让整个过程复杂化了。 使得整个项目无效的图纸版本繁多，也给后续的景观设计带来麻烦。 景观工程就是因为贝而高林设计所依赖的建筑图纸发生变化，造成景观的图纸和现场的出入很大，致使原来的图纸并不适用，导致施工过程中的 大量现场调整工作。 总之，由于设计的把控和协调不到位，造成施工图设计这个源头就出现了太多缺、漏、碰的问题，也必然给后续施工管理和成本控制工作带来非常大的困难。 同时，虽然地中海项目选了多家单位共同设计建筑物的外观，但在后期却找不到一家设计单位帮忙审核外立面的修改。 【建议】：俗话说磨刀不误砍柴功，在规划设计的前期阶段，应加强协调和把控，多组织相关部门进行评审。 把设计做好了，后期的施工管理和成本控制也就简单了。 这个阶段很关键的一个难题是，要非常清楚明确我们要造什么样的房子，要达到什么样的目标。 另外，建议设计 单位也设总包制。 另外，对于建筑物的外立面和一些重要的部位需要专业设计者全过程审核把关。 所以，这部分设计只能有一个方案，不宜几个方案造成后期外立面效果与原设计不一致。 在审图时要全力投入，每张图纸都要审核到位，避免事后修改；最后是在施工过程中尽可能少的修改设计，以保证成本的有效控制。 建议定期将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。 同时，要采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费 用比较，进行有效控制。 在设计招标时，建议对所有投标单位的人员结构、骨干技术人员、各工种的资深设计人员、设计资质以及在行业的评价等情况事先进行调查摸底。 建立第 21 页 共 34 页 起动态的优秀设计师信息库，在确定中标单位以后，建议在合同中指定该单位的资深技术骨干作为项目的主要设计人。 设计出的施工图中往往存在许多缺、漏、碰的问题，这实际上是设计院本身在设计过程中，内部缺少沟通协调，没有做好总图的设计和协调工作。 【建议】：在设计合同中加强对设计的管理，把设计的误差率加入到设计合同中去。 同时，针对目前设计人经济观念淡薄， 设计变更随心所欲。 故应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。 采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。 设计变更管理方面缺少专人负责，导致单身公寓室内卫生间位置左右与图纸不符，而营销部又未将销售图纸进行及时修改造成交房后业主不满要求退房。 【建议】：加强对设计变更的管理和控制。 设计图纸深度不足，导致在施工时边修改边施工，造成招标的造价与实际相差较远，且造 成签证过多，成本难以控制。 【建议】： 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。 这是增加工程造价的非常重要的不确定因素。 由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。 依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制， 加强对设计图纸深度的审核、纠正。 要加强对设计成果的审核，在图纸环节中必须消除低级错误。 按照质量管理体系的要求完善施工图纸的会审和评审制度，做到有审必有结果，坚。