国投物业公司管理体制改革方案(编辑修改稿)

国投物业公司管理体制改革方案(编辑修改稿)内容摘要：

世纪顾问组 万通新世界管理处 龙山新新小镇管理处 晾果厂管理处  万通鼎安物业由万通实业公司与其下属的香港惠朗公司共同出资成立；  除已销售的其他房产产权均属于万通实业公司，万通实业公司负责其所属物业的招租业务，万通物业公司负责其所属物业的物业管理工作。 实业公司和物业公司分别收取租金和物业管理费；  各物业管理处相对独立运作，具体负责物业现场的管理工作，各种资源由物业公司统一调配。 外部访谈： 36 北京万通鼎安物业公司 外部访谈： 1995年成立，注册资本金 100万美元。 公司定位： 高档物业管理。 经营方式： 直接物业管理、提供管理顾问。 业务范围 ：写字楼、别墅、商厦、住宅小区、体育场馆 管理规模： 管理面积 150万平方米。 延伸地区： 北京、上海、武汉、天津、青岛等。 主要项目： 万通新世界、联想大厦、通润会馆、新星花园、晾果厂小 区、龙山新新小镇、嘉铭园小区、人民大学世纪馆和游 泳馆等。 37 北京万通鼎安物业公司 人员： 450人，员工上岗持证率 100％； 专业技术人员均具有中、高级技术职称； 87％以上人员具有别墅、公寓、写字楼、大型体育场 馆等各类物业管理与服务经验。 资质： 1998年通过 ISO9002国际质量标准体系认证。 荣誉： “全国物业管理优秀示范大厦”； “北京市优秀居住小区（大厦）”； “物业管理品牌企业”称号。 外部访谈： 38 外部访谈： 万通物业公司管理特点 经营模式： 集中统一管理 统一人力资源管理 统一物资采购及管理 统一质量管理 统一财务管理 效 果： 取得规模效益 倡导理念： 公寓酒店式管理 零距离贴近客户 e 服务（网络化） 家庭经理人 自助式套餐服务 管理方针： 诚挚服务 规范管理 特点： 专业的物业管理企业，已形成集团化运作； 定位于比较高端的物业管理，利润空间较大；  物业管理规模较大，规模经济效益明显；  拥有一批专业管理技术人才，是其成功的关键；  集中统一管理，可以发挥公司整体资源优势；  创出品牌后，市场空间广阔。 39 外部访谈： 北京大华冠顶物业管理有限公司  北京大华冠顶物业管理有限公司是“北京大华电子”与“台湾冠顶”合资组建的专业物业管理公司，其所辖物业 (大华别墅）为 12栋相对独立的别墅，目前全部用作商务出租。  大华别墅的物业面积为 3720平方米，为“大华电子”与“台湾冠顶”共同出资建造，其产权属于“大华电子”， “大华电子”与“大华冠顶物业”属于委托管理关系。  “大华冠顶物业”由台资控股，并完全由台方安排工作人员。 40 外部访谈： 北京大华冠顶物业管理有限公司  特点：  物业规模较小，比较利于管理。  结构简单，人员很少，充分利用社会资源，做到了成本最小化。  定位明确，发展稳定。  提供优质的服务是物业管理的基本功能。  “大华冠顶物业”承担所辖物业的出租、管理和服务的职责。  “大华冠顶物业”定期向租户收取租金和物业管理费，并将租金转交给“大华电子”。  目前“大华冠顶物业”仅三名正式员工：总经理、财务和协理，其中财务负责各种财务工作和办公室工作，协理负责物业出租、管理等工作。 其他与物业管理相关的工作全部外包。 41 外部访谈： 中电信息大厦物业公司 董事会 总经理 副总经理 副总经理 物业部 保安部 工程部 办公室 财务部 物业公司由中电集团公司和其下属的华为公司共同出资建立，物业产权属于中电集团公司。 物业公司负责整个大楼所有物业管理事宜，集团公司另外派人负责大楼招租工作。 物业公司财务部统一收取租金和物业管理费，并按照合同向集团公司支付租金。 42 外部访谈： 中电信息大厦物业公司  人员：目前共有 70余人，主要部门负责人均由股东委派，专业技术性部门经理聘请专业人员担任；  大楼招租业务和物业管理业务分工明确，物业公司与业主属于合同关系；餐饮部外包；  同工同酬，所有人员薪酬均以市场为准；  目前物业管理费： 1元 /平方米 天，租金为 /平方米 天左右（含物业费）。  特点 ：  招租与物业管理分开；  集团公司委派高级管理人员和财务主管人员，保护业主利益；  外聘专业人员负责特殊部门，餐饮部门外包能使物业管理工作更加规范；  业主另派专人现场办公，充分实现了监督制约的作用。 43 外部物业调研的启示  写字楼的推租业务与物业管理 业务分离 ，有利于保证业主与物业管理双方的利益；  物业公司的人员薪酬标准完全按照 市场标准 制定，所有人员均与原单位完全脱离；  总公司与物业公司属于母子公司形式，按照母子公司的管理模式进行管理， 总公司控制 物业公司的重大决策行为。 44 公司发展对物业管理的要求 物业公司现状分析 内部访谈意见综述 物业管理行业分析 外部物业管理访谈 物业公司的定位职能 改革建议方案 45 根据前面的现状分析、行业分析和外部访谈，我们认为物业公司有必要进行改革， 需要明确物业公司的未来定位。  物业管理虽然没有包含在公司的主要业务选择当中，但在公司系统中，不管是过去、现在，还是将来，都需要物业管理功能。  近年来，物业公司在物业管理的规范化、专业化和社会化等方面进行了有益的探索，取得了一些成绩，基本具备了中高档写字楼的物业管理能力。 但是，目前物业公司的定位不明确，职责不清晰，产权关系和管理关系没有完全理顺，多种业务并存，非物业管理的经营业务并不能为物业公司带来收益，且它们之间的相关性不强，还分散了物业公司的资源和精力，这在一定程度上影响了物业管理水平的提高。 因此，物业公司有必要进行改革，以明确物业公司的定位，理顺管理关系。  国际投资大厦的建设正在快速进行，急需明确其未来物业管理主体，以利其建设与推租，并为将来的物业管理作好前期准备，这在客观上要求物业公司尽快进行改革。 46 改革目标建议： 统一管理、职能分离  公司对有关物业业务应统一管理；  国投大厦和即将竣工的国际投资大厦物业应统一管理；  公司所属物业的推租、销售等经营业务应统一运作、管理；  将物业管理业务与推租销售业务两项职能适当分离，保持制衡约束。 47 公司物业宜统一管理  从战略的高度看，写字楼推租和物业管理不在公司的选择业务范围之内，都属于公司系统内的房产派生出来的辅助性业务，不宜分别设置机构；  统一进行物业管理有利于公司资源的统一调配，降低公司运作成本，产生规模效益，有利于公司管理效率的提高；  统一进行物业管理有利于促进物业公司的管理水平和服务水平的提高；  物业管理业务的扩大，可以产生更多的就业机会，为公司的改革提供支持与保障。 48 当然，由现有的物业公司进行统一物业管理，对物业公司而言仍是一个挑战 • 虽然通过分析我们认识到进行统一物业管理有很多好处，并且在公司内部访谈中也达成了某种程度的共识。 但如果由现有的物业公司进行统一物业管理，对物业公司而言仍是一个挑战： 1，尽管物业公司的物业管理水平有了一定的提高，但仍然存在着专业管理和技术人员不足的情况，服务质量、管理水平、成本控制等都和同行业先进水平有一定的差距； 2，国投大厦管理面积约 3万多平米，而国际投资大厦有十多万平米，国投大厦实际上我们做的是“小物业管理”，是不完全的物业管理，对于“大物业管理”缺乏经验； • 因此，要想搞好公司自有物业的管理，必须提高物业管理水平，引进先进的管理经验和机制，并且以国际投资大厦为主体设计未来的物业管理体系。 49 建议将各处物业的销售推租业务统一进行  从战略的高度来看，国投公司相同的业务应该统一进行管理，不宜设置不同的机构分别管理；  将租售业务统一合并有利于专业化分工，能更好地统一配置公司资源，有效利用社会资源，提高工作效率；  将租售业务统一合并。