珠江新城j2—7地块酒店式公寓策划方案-方案

珠江新城j2—7地块酒店式公寓策划方案-方案内容摘要：

被公认的 酒店式公寓 的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面： （ 1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜力； （ 2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求； （ 3） 三看内部管理。 管理人员需具备优秀的专业素质水平，还要有奉献精神，并重视品牌效 益； （ 4） 四看完整经营计划。 应该要有每年、每月，甚至每周的租务计划； （ 5） 五看推广宣传。 持续、稳定的市场传播是物业发展的基础； （ 6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环境对 酒店式公寓 的租赁经营影响很大。 6. 市场竞争状况 因广州 现时的专业化 酒店式公寓 本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的 酒店式公寓 就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到 200 米，其 “ 明争暗斗 ” 最具代表性。 祈福华厦与富城花园竞争表 竞争内容 楼盘 价格 物业管理 出租率 实际形象 开业时间 祈福华厦 一年以上租价可低至 85 折 坚持一贯高素质 90% 以上 档次高贵胜出一筹 比富城花园迟些 富城花园 3 个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的 8 折以下 向祈福华厦看齐，但感觉仍然逊色不少 曾经低至 3 成 ，现在出租率为 7 成左右 因为外立面及物业管理等稍逊，市场形象不及祈福华厦 广州市最早的国际性 酒店式公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的 酒店式公寓 作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性 酒店式公寓 强有力的竞争对手。 五、 近两年公寓类型物业的销售情况 近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如 珠江新城 的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。 从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。 例如，新大厦 2001 年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了 90%。 六、 近期公寓类型物业的供应量 近期，位于 珠江新城 的双城国际上周正式推出 100套 3040平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在 75008000 元 /平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。 据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界 200 套、中怡城市花园 1栋 33 层国际公寓约 300 套、凯旋新世界超过 200 套、东湖御苑一座 200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过 1000 多套。 需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。 在售或潜在供应的公寓的户型间隔 公寓项目 中怡城市花园 双城国际 时代新世界 凯旋新世界 公寓间隔面积 二房 60~70 ㎡ 一房 35~55 ㎡ 二房 80~90 ㎡ 未知 三房 100~130 ㎡ 以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看，这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓 的要求，故可判断： 今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的 酒店式公寓。 七、 未来两年 酒店式公寓 的开发情况 在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认，据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓或 酒店式公寓 的项目在酝酿中，另外，在五羊新城 珠江新城 一带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结果尚未知。 总体上，从已经掌握的资料来看，未来 两年潜在开发的 酒店式公寓 项目不多。 八、 未来几年 酒店式公寓 的市场前景预测 1. 经济发展与人员往来趋势 中国加入 WTO 后，经济发展继续保持迅猛发展的势头，吸收外资额一举跃升为全球第一，超过美国，据有关资料显示， 2020 年吸收外资额在 500 亿美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。 广州， 2020 年经济继续高速增长， GDP 高达 3000 多亿元，递增额超过 12%，外籍机构及外资企业分别已经达到 2700 及 15000 多家。 经过 “ 中变 “ 之后的广州，城市面貌焕然一新， 2020 年 被评为 “ 国际花园城市 ” ，日益散发出其独特的魅力，投资环境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广州的外籍人士年增长迅速。 而据有关资料显示，几年内这个数字将达到 6 万人，如果加上其家属，常住广州市的外籍人士将会达到 15— 20 万人，对高级公寓的需求将倍增。 附：广州市 2020 年 18 月利用外资统计快报 广州市 2020 年 18 月利用外资统计快报 统计日期： 2020 年 18 月 编制单位：广州市外经贸局 金额单位：万美元 利用外资方式 本年批准外资情况 本年实际使用外资 项目数 合同外资金 额 本月数 本年累计 去年同期 去年同期比 % 本月数 本年累计 去年同期 去年同期比 % 本月数 本年累计 去年同期 去年同期比 % 一、外商直接投资 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中： 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600 二、外商其它投资 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 7.5 三、对外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 总 计 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2020 年 8 月底，我市共批准累计外资项目 37540 个，合同外资 亿美元，实际使用外资 亿美元。 (全口径 ) 其中：外商直接投资累计项目 13836 家，合同外资 亿美元，实际使用外资 亿美元。 2020 年 1— 8 月外商直接投资与去年同期递增比较 2020 年 1— 8 月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较 从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。 2. CEPA《内地与香港更紧密经贸关系安排》的签署对广州房地产市场尤其是 酒店式公寓 物业的影响 1) 房地产开发 在 CEPA 实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港资背景的开发商已不少，香港地产商可以通过香港地区或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来说将是个优势。 CEPA 签署后，香港第三产业行业进入内地的门槛降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大，投资额可望稳定增加，相对来说 酒店式公寓 的开发也会相应增加。 2) 置业投资或居住需求 一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未曾消减。 业内人士认为， CEPA 实施后，来往香港和广州之间的专业人士 、投资者、度假者等将大幅增加，长期在广州工作的港澳人士数量日趋增多，在当地置业的倾向仍将持续，中短期居住的人士（包括来自香港的一些外籍人士）更多，对具有 酒店式公寓 功能的住宅需求潜力不小。 3) 酒店的开发利用使 酒店式公寓 供应量有所增加 CEPA 签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展，使内地酒店物业得以充分利用，因 酒店式公寓 物业客观上存在较好的利润增长空间，故广州、深圳等地新开发的酒店物业功能上也可能附带 酒店式公寓 ，使供应量有一定程度增加。 3. 酒店式公寓 的供需缺口 据悉，目前整个广州市所有的 酒店式公寓 ，加上星级酒店附带的高级公寓，其总共的套房总数也仅仅只有 2020 套左右，假设未来几年即使只有 20%的外籍人员选择公寓作为他们在广州停留时的居所，未来几年的 酒店式公寓 也难以满足届时市。