天图－天麟房地产组织设计方案(编辑修改稿)

天图－天麟房地产组织设计方案(编辑修改稿)内容摘要：

资金压力相对较小 – 开发商的组织结构设置可以相对简单 (功能型组织 ) – 管理成本低 – 物业管理便于集中管理 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 29 管理模式 – 中高层经营管理人员的较小需要合理的授权以提高对市场和客户灵活迅速反应的能力 组织结构 – 需要建立起规范的法人治理结构约束总公司与子公司的决策 , – 经营活动 – 组织架构中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的内部竞争机制 业务流程 – 一些重要的决策 ,计划 ,监控流程可以在组织中执行 – 业务流程标准化和规范化 – 业务流程在组织中不存在重复、脱节、互相扯皮的现象 天麟房地产公司的组织设计是为了支持其战略目标的实现 *资料来源 XX公司，天图分析 存在问题 具体表现 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30 天麟公司未来组织的设计总体思路 战略控股 治理结构 直线职能式组织 支持战略 健全职能 中远房地产公司应采用战略控股的方式与外方一起管理天麟 天麟公司应按照合资企业制度和有关法律建立公司治理结构 天麟公司应继续采用直线职能制的管理组织 在职能制的组织前提下，需要进一步健全各部门的职能 按照天麟公司 3年发展战略的要求设计新的组织构架 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 31 为了达 到 天麟的战略目标，现有组织架构中的一些基本功能有待补充和加强 类别 功能 业务发展 – 战略规划功能 (行业研究、战略规划、协调控制 ) – 相对独立的项目开发职能 – 战略研究、市场分析、前期企划功能 财务 – 财务分析、预决算、控制、融资功能 – 财务分析、融资 营销策划 – 营销策划功能 其它 – 销售合同管理等支持功能 – 房地产事业部的设计管理功能 – 其它 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 32 业务层次的部门职责需要明确的界定，避免纵向管理和横向协调的一系列问题产生 – “ 职责界定不清导致部门人员工作目标不很明确，影响工作效率和质量，一段时间后就严重挫伤了工作积极性 ” – “ 我们部门与其它部门之间总是协调很困难，内耗严重 ” – “ 部门人员要么人浮于事，要么忙得不可开交 ” – “ 公司对我的授权与实际责权不匹配，该做的决定不能做，长 此 以往容易使人 养 成思维的惰性，不愿意承担责任，反正有老板顶着 ” – “ 我们感到工作没有重点，常常被其它部门的锁事干扰打断，一些部门应该具备基本职能很长时间无法得以提高 ” – “ 工作中往往要么重复作业，交叉作业，要么工作脱节，总之效率很低 ” 典型的现象 由于职能界定不清引发的问题 – 上级部门无法依据下级部门的职责合理授权 – 上级部门对下级部门的监督和绩效考评缺乏依据 – 与绩效考评挂钩的薪酬激励体系长期无法建立 – 积级性不高，士气低落 – 企业向心力弱 – 员工责任厌恶、权力导向的思维方式 – 人员流动性过高 – 部门内部员工工作量不能依据部门职责合理界定 人浮于事 机构臃肿 (因人设岗 ) 工作重点不明确 基本的职能无法加强 – 部门之间的无谓的协调工作大量增加，从而导致： 重复作业 配合不力 工作脱节 效率低下 部门本位主义加剧 纵 向 横向 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 33 天麟公司未来组织的设计总体思路 战略控股 治理结构 直线职能式组织 支持战略 健全职能 中远房地产公司应采用战略控股的方式与外方一起管理天麟 天麟公司应按照合资企业制度和有关法律建立公司治理结构 天麟公司应继续采用直线职能制的管理组织 在职能制的组织前提下，需要进一步健全各部门的职能 按照天麟公司 3年发展战略的要求设计新的组织构架 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 各部门职责说明书 部门 职责 经营部 市场部 客户服务部 工程部 预算部 会计部 信息部 人事部 后勤部 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 战略发展部的使命是确立和保持集团未来的发展方向，同时保持集团对各事业部的战略监控和协调 战略发展部的部门结构与职能 使命 – 确立 XX房地产公司未来的发展战略 – 保证集团各事业部的发展战略与集团总体战略保持一致 – 保持集团对各事业部的有效监控与协调 – XX房地产公司目前的总体实施是建立在对各事业部有效控制的基础上 – 通过加强行业研究和资产运作的基础研究对现有战略加以明晰和调整，以规避风险 – 集团领导设想中对事业部进行财务管理和战略管理的管理模式对集团总部的规划和协调监控的功能提出较高的要求，将这两个功能列入战略发展部中有利于这两个功能的协同和达到机构精简的目的 – 新业务的拓展往往基于准确、全面把握其行业趋势和运作模式，因此将新业务的研究职能归入行业研究这一职能之中 设计思路 战略发展部 信科 行业研究 战略规划 协调控制 – 提高和强化楼宇智能化系统集成的核心能力和施工水平 – 承接外部业务，扩大市场份额，提高盈利水平 – 对影响事业部所处行业的政治、经济、技术等因素进行研究和跟踪 – 对集团今后可能涉足的行业进行分析研究 – 建立建全集团主导业务的行业信息数据库 – 对市场重大变化和竞争对手的状况进行分析和跟踪 – 建立集团内部信息网络系统 – 新业务的研究和战略可能性、适用性分析 – 制定集团中长期发展战略和年度规划 – 制定集团年度规划与实施措施 – 对集团战略实施效果进行监控，对发展偏差进行分析并提出改进措施 – 集团总体经营状况及业务组合的分析与评估 – 对集团今后的上市、合资、股份化、收购、出售等资产运作做可行性分析，提出方案建议，评估风险 – 审核事业部战略，提出战略调整方案建议 – 审核事业部的年度计划 – 建立健全事业部的评价体系，定期进行评估和分析 – 对事业部的信息进行汇总 – 对集团与事业部的组织结构和主要流程定期进行评估，提出调整方案建议 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 各部门职责说明书 经营部 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 各部门职责说明书 物业经营部 物业经营部： • 对工程已完工部分进行管理 • 制定物业经营管理制度及方案 • 设立 ****经营管理公司，并制订其经营管理计划，搭建其人事构架 • 设立保安部保障各类物业的安全 • 组织培训本部门工作人员 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 各部门职责说明书 新技术应用部 • 收集各类新技术、新材料的信息 • 研究开发各类新技术、新材料 • 协助工程部对各类新技术、新材料的应用 • 汇编各类新技术软件及新材料 • 对外联系相关业务 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 营销中心的核心使命是通过创造项目附加价值尽快实现销售和资金回笼 使命 – 创造项目附加价值 – 迅速实现销售资金回笼 – 提高集团房产品牌含金量 – 创立自身营销服务品牌 – 销售功能及销售支持遵循组织前区用户导向型的设计原则提高顾客的满意度 – 建议强化策划的人员配置和专业分工，提升目前的策划水平 – 建议对广告策划实施预算制管理 – 营销中心与各项目部之间按内部市场体系结算 设计思路 营销中心的部门结构与职能 营销中心 策划 销售 销售支持 – 策划功能 •市场定位 •专项市场调研 •产品策略 (定位 ) •营销策划方案 •定价策略 •促销策略 •渠道策略 – 市场信息反馈及产品策略建议(与企划部密切沟通和协调 ) – 销售员培训支持 – 销售实施 •销售方式 •促销合作 •员工培训实施 •客户反馈分析 •市场反馈分析 – 客户服务 – 合同档案管理 – 与销售相关的财务支持功能 •银行按揭 •销售合同 •房屋产权手续 •销售现场组织 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 各部门职责说明书 市场部 销售策划部： • 制定总体市场策略及操作方法 • 策划与操作各类市场推广活动 • 组织培训本部门工作人员 • 制订本部门工作制度和工作计划 • 进行市场调查研究与分析，提供公司决策依据 天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 41 企划质量的高低很大程度上决定了项目最终的成败，其功能应通过高素质的人员配备得以强化 使命 – 为项目投资提供决策支持和前期实施 – 使项目的产品符合市场需求 – 为项目最终盈利奠定基础 – 企划部的操作模式逐步由先征地后策划（策划项目）向先策划荐后征地（项目策划）过渡 – 按策划与设计管理不同性质和目标的工作内容将企划部划分成两个组别，符合专业分工和协作的组织设计原则 – 企划职能的加强是构建 XX在中高档住宅商品房市场竞争优势的关键因素之一，配备该职能的高素质人才是关键 – 物业管理公司应全面介入楼盘前期企划工作之中 – 将报建的职能归并入企划部的设计组之中可省却不必要的内部协调工作 设计思路 企划部的部门结构与职能 企划部 策划组 设计组 – 策划项目 • 市场研究 • 地块选征 • 可行性分析 • 项目策划 – 企划数据库的建立 • 重庆房地产市信息子数据库 • 重庆市地块子数据库 • 策划案子数据库 • 其它 – 设计管理 • 设计单位评估、选择 • 设计过程监督、管理 • 地质勘察 • 方案设计 • 初步设计 • 项目前期报建 天图投资管理有限公司。