温泉旅游度假区可研报告

温泉旅游度假区可研报告内容摘要：

Ⅲ 财务评价指标 1 资本金净利润率（ ROE) % 2 总投资收益率 (ROI) % 3 全部投资内部收益率（所得税前） % 4 全部投资投资回收期（所得税前） 年 5 全部投资内部收益率（所得税后） % 6 全部投资投资回收期（所得税后） 年 7 财务内部收益率（ IRR） % 8 盈亏平衡点 % 6 本项目建设符合 **市 总体 建设 规划和 **市总体建设规划 的要求，**温泉旅游度假区 集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。 本项目实施后必将使 **市旅游投资环境迈上一个新的台阶，将 吸引更多的游客，对促进当地经济发展和 招商引资产生重要拉动作用， 对优化旅游产品 结构，提升旅游产品品质，必将起到积极的促进作用。 项目建成后将成为一个集观光度假、休闲疗养、健身娱乐、生态旅游于一体的现代化温泉旅游产品。 7 第 2章 项目背景和必要性 **省为温泉旅游资源大省，温泉旅游历史悠久，文化内涵丰富，发展潜力和市场空间巨大。 2020 年 5 月 7 日，全省加快发展温泉旅游现场会 上， 省长陈政高提出： **温泉资源丰富，温泉文化历史悠久，加快温泉旅游发展的条件完全具备、时机已经成熟，温泉旅游完全可以成为 **旅游的品牌。 我们要集中全力狠抓温泉旅游，努力建设全国温泉旅游第一大省。 有了政 府的决心和支持，本项目具有了很好的外部条件和动力。 作为全国拥有宝贵 “中国温泉之城 ”称号的 3 座城市之一， **拥有丰富的地热资源，分布有 **温泉和 **温泉，水量大，水温高，含有多种对人体有益的微量元素。 **温泉发现于唐朝初年 ,距今已有 1300 多年的历史了。 新中国成立以后，优质的温泉水吸引几十家疗养院在这里落户， **温泉远近闻名。 2020 年 12 月 29 日，国土资源部公布首批评审通过的中国温泉之乡（城、都）和地热能开发利用示范单位，云南省洱源县城、辽阳市弓长岭区和 **获得 “中国温泉之城 ”荣誉称号。 为了加快从资源 优势到经济优势的转变，实现从温泉资源到旅游产品的转身， **市认真分析温泉资源特点，对温泉资源利用进行多层次的总体规划，在此基础上，精心包装温泉项目，想方设法招商引资。 从 2020 年 2 月赴台湾招商直至今年 3 月的赴香港和宁波招商，一年多来，历次的招商活动，重点推介展示 **的温泉新城等温泉旅游主题 8 项目，引发了国内外众多投资商的热切关注和浓厚的投资热情，取得了温泉开发的集聚和井喷效应。 综上所述，项目是以上背景下提出的。 2020 年，国际温泉疗养协会 (ISPA)行业调查研究显 示，中国温泉旅游具有很大的市场需求，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。 在这样的发展形势下，温泉旅游将会成为休闲旅游市场的新亮点。 **市处于北京、天津、沈阳组成的三角地中心，三地的经济发展和生活方式的变化，引发了旅游消费的变革，生态休闲旅游成为城市居民，休闲度假新趋势，这也为 **市提供了大量的生态休闲旅游者。 2020 年， **市全年接待国内外旅游者 380 万人 次。 **拥有丰富的、特色的海滨温泉资源，其旅游开发潜力和市场需求巨大。 目前，来 **旅游者中，生态休闲占大多数比例，休闲度假 、生态养生市场的繁荣必然会引发对温泉旅游的需求，温泉度假区作为接待休闲型游客的重要设施，将起到重要的作用。 另外， **市旅游市场存在着 游客停留时间短，满意度低，休闲游乐性低、项目单一 等问题，这一问题是 **旅游业发展的瓶颈。 从满足需求和消除瓶颈两个角度来看， **市发展温泉旅游产业是十分必要的。 对比温泉旅游市场的蓬勃 9 发展， **温泉尚处于未完全开发状态。 无法满足市场需求，无法激活现有优势资源的休闲功能，所以，本项目的建设，是 **市建设休闲城市的重要战略举措，是调整现有市场结构的有效手段，实现产品 资源 市场的有 效对接。 **旅游业发展的带动和示范项目 项目所在区域 **市是我国唯一的集山、海、岛、泉、城为一体的游览疗养胜地。 结合特色资源，开发海滨温泉旅游地产项目，旅游发展依托雄厚，能够实现景区的功能互补，以及客源的共创和共享，有望成为区域内大型联动度假区，成为 **市旅游业发展的带动和示范项目。 随着经济的不断发展，人民生活水平的提高，对旅游的需求越来越多，要求越来越高，在城市进化里程中，城市建设与旅游项目的定位，预示着度假区会利用独特的自然特色和基础设施建设为广大游客提供一个良好的欣赏自然、享受自然的途径。 这样势 必会给地 方 的经济带来新的突破，有利于地方经济更好的发展。 在全面保护自然及人文资源的前提下，认真权衡项目建设的比重，完善区域内的公共和基础设施的建设，使之成为以自然、人文环境为背景，集观光、娱乐、游憩、住宿为一体的旅游圣地。 本项目的开发建设，不仅可以增加项目区域内的客流量，也可以提升 **旅游业的服务水平，用一流的服务理念，一流的旅游环境，更大程度的带动游客的消费层次，使地区的经济发展由缓慢状态逐步呈上升状态。 10 第 3章 温泉旅游资源与市场 分析 世界温泉 旅游地几乎与旅游业兴起于同一时期，其发展历史大致经历了温泉资源的原始利用、 spa 的大发展、 spa 功能的转化与衰落、温泉旅游地的复兴与新发展四个阶段。 温泉旅游地在地域上发源于欧洲，在北美得到发展，在亚洲特别是日本达到空前的繁荣。 温泉地的旅游功能经历了温泉的原始利用阶段、以医疗为主导的 spa发展阶段、以自然环境为主导的多功能综合性温泉旅游度假区形成阶段的演变。 温泉旅游者也从起初的上流社会和特殊群体为主向大众化转变。 我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只有数十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、 温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。 第一代 (洗浴 )第二代 (疗养 )第三代 (戏水 )第四代(多元化 )。 温泉资源的原始利用以洗浴为主，第二代温泉旅游产品以温泉疗养院为代表，其主要特点为规模小，面向高消费阶层，在建设上表现为温泉单一化、硬件分时度假设施化，旅游点 (区 )经营项目雷同，不注重旅游环境的营造。 温泉产业作为中国第一大休闲产业，可以成为旅游业发展的强大引擎，但目前行业发展缺乏自主品牌，影响力不够，聚集化和精细化成为行业发展的趋势。 中国地热资源预测总量 32 万 km2，是中 低温 11 泉地热大国，约占全球 %，潜力巨大。 温泉休闲，已经是中国休闲中的第一产业；成为休闲中的龙头，对于旅游开发的主体作用越来越大，可成为泛旅游产业的整合源（泛旅游：会议会展、体育运动、农业观光、博彩、娱乐、购物等）；国内温泉产业现状为 “拿来主义 ”形成 “万国文化 ”，缺乏品牌自主性，缺乏差异化，温泉旅游品牌与自身温泉资源品位相符的国际地位相去甚远，成为制约发展的顽疾；珠海御温泉、广东帝都园林温泉是品牌自主化，向国际化迈进的成功范例，但未能形成燎原之势； **省温泉旅游发展现状与趋势 **是中国温泉资源最丰富 的省份之一，近年来，温泉经济风声水起，成为旅游业发展的热点。 **的温泉旅游发展经历了三个阶段：第一阶段是 “公休疗养 ”模式，如丹东五龙背、营口熊岳、鞍山汤岗子温泉等；第二阶段是由 “公费休养 ”变为休闲度假的 “温泉山庄 ”阶段，多是 “游泳池＋澡堂 ”的模式，如营口熊岳、大连市安波等；第三阶段是以综合性的旅游休闲活动聚集形成的，特点在于规模大、功能复合、温泉形态和游客类型多样化，也就是目前最为流行的 “露天温泉 ”模式，如辽阳 “汤河假日温泉 ”、营口 “天沐温泉 ”等。 此外，高尔夫温泉、农事体验温泉、美容温泉等多种组合纷纷走向前 台。 12 2020 年 5 月 7 日，陈政高省长在全省温泉旅游现场会上提出了**要建设中国温泉旅游第一大省的目标，用三年左右的时间，全省做10 个温泉旅游聚集区、 50 个温泉旅游风情 度假区 、 100 个投资 10 亿元的温泉旅游企业项目。 到 2020 年，温泉旅游总收入达到 2020 亿元，成为全省旅游业的重要支柱产业。 近年来， **温泉旅游建设势头汹涌，国内外 200 多投资商和旅行商赴 **考察洽谈温泉项目，签订重点温泉旅游项目 135 个，签约引进资金 1019 亿元。 **将成为中国最具竞争力的温泉旅游目的地、国际化标准温泉旅游集散地、世界知名 的温泉休闲康体旅游胜地。 为了推动温泉旅游建设快速发展， **省政府 2020 年 1 月下发了《 **省人民政府关于加快发展温泉旅游的意见》，进一步明确了全省温泉旅游发展的目标和推进措施，为温泉旅游的快速发汗提供强有力的政策保障。 近 年来，在省政府的领导下，全省各级政府依托旅游资源，抢抓机遇，强力推进，在招商引资、项目建设、打造品牌等方面 13 都取得了重要进展。 温泉经济快速增长。 据统计， 2020 年全省温泉旅游收入 107 亿元，占旅游总收入的 %；接待国内外游客 2100 万人次，占旅游总人数的 %。 新增加直接就业 万 人。 目前，以营口天沐温泉、 **弓长岭温泉、大连安波温泉为代表的温泉旅游已经享誉四海。 同时沈阳的小函村温泉会馆、鞍山汤河温泉、本溪水洞温泉、丹东北国之春、营口石蜡铺 **温泉度假区 、盘锦湿地温泉等，逐渐升温，初步建成 **温泉旅游品牌集群，温泉旅游度假区的格局初步形成。 **是中国温泉资源最丰富的省份之一，据最新资料显示，全省 14 个城市现均已发现地热资源，其地热资源的储量相当于 100 亿吨标准煤。 现已探明井泉 358 眼，具有开发潜力的温泉资源达 66 处，按开发潜力排名居全国前 8 位。 **温泉类型丰富，以碳酸氢钠、氟 型偏硅酸、碳酸钠、氯化钠和 14 硫酸根离子型为主，富含钾、钠、钙、铵、硫、镁、锶、氡、硅、矽等 30 多种对人体有益的矿物质和微量元素。 而且 **温泉温冷同地共生，为中国少有地质奇观。 **利用温泉的历史十分悠久。 据记载，历史沿革起源于公元 598 年。 著名的汤岗子、五龙背、 **、弓长岭等温泉地都有历史古迹依存并与帝王将相名人贤士相关，流传着众多的典故和传说，这些都是 **宝贵的温泉文化资源。 早期的温泉旅游以温泉的治疗作用为主要旅游吸引因素， 20 世纪以来，温泉旅游功能日趋多样化，温泉沿线各色疗养院星罗棋布，形成了独特的温泉文化 疗养体系。 改革开放以来，温泉从治疗、疗养逐渐演化成集疗养、休闲娱乐为一体的温泉旅游度假区。 从最初的泡汤文化转变成为融沐浴文化、养生文化、休闲文化、度假文化于一体的温泉文化。 并与冰雪、海洋、湿地、山水、森林资源相依存，集群优势突出，形成了温泉 +生态、温泉 +冰雪、温泉 +观光 +休闲 +体验等独特的品牌组合。 而且已经建成完整的配套服务设施。 目前开发的温泉滑雪场、温泉高尔夫、温泉海滨等特色产品，素有亚洲第一圈、亚洲第一泥中国四大疗养康复基地之美誉。 **紧邻日本、韩国、俄罗斯等国家和地区，连接黑、吉、蒙、冀等省份，特别是 毗邻京津唐经济圈。 有关专家将 **温泉旅游市场主要分为七级：一级为省内市场；二级为东北内 鞥 股东部市场；三级为华北及环渤海市场；四级为国内华东华南市场；五级为东南亚、日本韩国市场；六级为俄罗斯东欧市场；七级为欧美远程市场。 **温泉旅游，市场潜力巨大，前景辉煌。 **建设中国温泉旅游第一大省的目标内涵有四项内容，即：规模最大，品牌最佳，文化卓越，管理 15 领先。 **温泉旅游形象定位必须与世界潮流同步，与品牌同行。 在此大前提下，确定了温泉旅游建设的定量指标，即：用三年左右的时间，全省要做 10 个温泉旅游聚集区、 50 个温泉旅游 风情 度假区 、 100 个投资 10 亿元的温泉旅游企业项目。 建设 10 个温泉旅游聚集区：有沈阳新民兴隆温泉城市及棋盘山温泉旅游度假区、大连安波温泉旅游聚集区、大连拓山汤海休闲度假区、鞍山汤岗温泉旅游度假区、本溪水洞温泉旅游度假区、丹东五龙背温泉旅游度假区、营口海滨温泉旅游聚集区、辽阳弓长岭温泉旅游聚集区、阜新温泉旅游聚集区、 兴城 温泉旅游聚集区。 建 50 个温泉旅游风情 度假区 ：沈阳 5 个，大连 7 个，鞍山 5 个，抚顺 1 个，本溪 4 个，丹东 5 个，锦州 2 个，营口 5 个，阜新 2 个，辽阳 5 个，铁岭 1 个，朝阳 1 个，盘锦 2 个， 葫芦岛 5 个，培 育 100 个投资在 10 亿元以上的温泉旅游企业，沈阳 6 个，大连 15 个，鞍山12 个，本溪 8 个，丹东 12 个，锦州 5 个，营口 15 个，阜新 5 个，铁岭 1 个，辽阳 5 个，盘锦 8 个， 葫芦岛 8 个。 **省政府确定，要发展温泉旅游，必须进行科学的规划。 一是温泉旅游要和新城区、新市镇建设紧密结合。 一个温泉旅游聚集区就应该是一个新城区，一个温泉旅游的重要景点、景区就应该是一个风情度假区。 风情 度假区 建设要有特点，有的是欧洲风情的，有的是日本风情的，各地风格应该有所不同，但一个区域应该是一个风格、一个情调，这样去规划设计。 二是温泉旅游项目 的布局应该以文化、体育、 16 健身、娱乐等项目综合考虑、合理布局。 要注意构建旅游产业链条。 三是温泉旅游聚集区建设与生态环境建设紧密。