宁波东钱湖东方花博园可行性研究报告

宁波东钱湖东方花博园可行性研究报告内容摘要：

，直接委托 上海思纳景观规划设计有限公司开展设计。 3. “ 重要材料 ” 中的“ 旋转门、自动门 ” 价值较小，为体现建筑风格、尊重建设单位意图，拟采用邀请招标。 4. “ 林相改选 ” 工程的技术性高，实施过程 时间紧 且建设开发单位对这方面有着深刻的认识和经验，拟采用邀请招标。 （二） 招标初步计划 根据对 东方花博园 项目招标事项的分析研究，结合项目特点及《宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法》的相关规定，考虑到即有利于展开多工作面施工以加快施工进度，又适当控 制段数以方便管理 、 减少交叉 、 以提高施工质量等因素，对本项目的招标事项编制招标初步计划 ： 1. 发包数量或划分标段及其划分依据、技术条件；对勘察、设计、施工、监理等企业的资质要求及其理由。 东方花博园 项目招标初步计划 招标内容 发包数量 或 拟划分 标段数量 划分依据、技术条件 资质要求 设计 建筑及景观的规划方案与初步设计 2 选择既有景观设计资质、又有建筑 设计资质 的单位，建筑传承景观风格。 设计甲级 初步设计结构专业、施工图设计 设计甲级 施工 桩基施工 5 桩基工程需先进行；为 加快工程进度，主体施工 、景观施工、林相改选和 总图工程 各自 为一个标段 ，选择施工单位时应桩基施工一级或二级 主体 建筑 施工 施工总承包特级或一级 园林景观施工 园林工程一级 19 林相改造 体现专业工程特点。 专业承包商 总图工程施工 建筑施工一级 监理 建安市政景观施工监理 1 监理甲级 设备 变压器高、低配电 屏 设备 1 政府部门资质认定的专业供货商及施工资质，取得 供电部门 的 认可 电梯设备及安装 1～ 2 政府部门资质认定的专业供货商 弱 电设备及安装 1 政府部门资质认定的专业供货商及施工一级资质 冷水机组、空调机组及末端设备 1～ 2 视设计的空调系统种类数量而定 政府部门资质认定的专业供货商 蒸汽发生器或锅炉设备 1 政府部门资质认定的专业供货商 重要材料 旋转门、自动门 1 专业厂商 本项目是 专业 的 综合旅游 工程，影响面广，其投资额、建设规模和 建设难度 均 较大， 对勘察设计、施工、监理等单位资质要求 专业性方面要求较高。 本项目招标工作委托有甲级招标代理资质的中介机构执行。 2. 组织招标工作的计划。 根据总体计划，对招 标工作的组织做如下安排： 1） 监理招标 ，宜在设计阶段就进行 ； 2） 施工招标 ： 各标段各自进行，但在时间上应考虑施工的平衡和衔接 ； 3） 设备招标 ：设备公开招标含电梯、高低配电屏的专业施工安装。 考虑到工期要求， 桩基 工程待桩基桩位图出齐后，先行招标； 弱电工程、总图工程 等专业工程招标，具体需结合 施工进度、设计出图进度等确定 ； 各专业工程招标时应具备施工图； 各项施工招标 采用工程量清单法招标。 20 8 经济和社会效果 分析 1 投资估算 投资估算范围 本项目工程范围为 宁波东钱湖旅游度假区管理委员会 拟在 东钱湖东北侧柴场岙地块 建设 的 综合旅游度假项目 ， 建筑面积 30000平方米 （ 包括园内建筑 、 配套设施用房和游客服务中心等 ） ，以及花卉园建设、景观改造和相应市政配套。 总投资为以上工程内容从筹建到正常使用所需的的建设投资之和。 投资估算依据 《浙江省建筑工程预算定额（ 2020版）》、《浙江省安装工程预算定额（ 2020版）》、《浙江省 市政 工程预算定额（ 2020版）》、《浙江省园林 工程预算定额（ 2020版）》及与之配套的计价、取费文件。 宁波地区同类工程市场行情、造价资料。 投资估算方法 工程费用采用概算 指标估算法计算，项目主要工程量及估算单价 详见“ 东方花博园 估算表”。 其他费用根据现行相关文件 计取 ，其中：建设单位管理费按％。 固定资产投资方向调节税根据国家文件暂停计取。 投资估算结果 项目总投资 20994万元，其中工程费用 17661万元、其他费用3333万元 （含土地费用 1835万元）。 详见 东方花博园投资估算表 2 资金筹措 21 资金由宁波东钱湖旅游度假区管理委员会筹措解决 ，按 资本金 1亿元、其余 贷款 （建设期 2年，在第 2年贷） 考虑，生产期（运营期）逐 年 支付利息 并 继续贷款。 东方花博园投资估算 见 下 表 ： 22 东方花博园投资估算表 序号 项目名称 面积 单位 单价 (元 /平方米 ) 造价 (万元 ) 一 花卉园建设 1 花卉培育基地 54804 平方米 300 1644 2 百花园 23174 平方米 800 1854 3 竹园 3592 平方米 600 216 4 花卉研发中心 2249 平方米 1000 225 5 特色休闲园 4336 平方米 1000 434 6 温室花卉园 6033 平方米 2500 1509 小计 5881 二 花博园 园 内建筑 1 配套设施用房 20200 平方米 3500 7000 2 游客服务中心 1000 平方米 2020 200 3 异国风情园建筑 2527 平方米 1000 253 4 中国园建筑 1493 平方米 1000 149 5 百花园建筑 1980 平方米 1000 198 6 花卉研发中心建筑 3000 平方米 1000 300 小计 30000 8100 三 景观费用 (湿地花博园、玫瑰园、儿童花卉园、异国风情园、中心水景等 建筑小品、植物、花卉及红线范围用内的林相改造 ) 1 林相改造 202000 平方米 125 2500 四 市政配套 1 停车场 10000 平方米 200 200 2 景区道路 一项 400 3 水电气管网 一项 400 4 厕所若干 一项 80 5 防护设施 一项 100 小计 1180 一二三四项合计 17661 五 其他费用 1 土地费用 土地出让金 177 亩 10 1770 青苗及拆迁补偿费 一项 65 2 论证调研及勘测设计费 一项 710 3 建设单位管理费 一项 371 4 工程监理费 一项 100 5 建设期贷款利息 一项 317 其他费用小计 3333 投资合计 20994 23 3 经济 分析 （一） 经济效益分析依据 本 经济效益分析 主要遵循以下文件、规定： 国家计委发布的 《 投资 项目 可行性研究指南 》 2020年版； 国家、行业现行的财税政策及 会计制度。 该 项目经济指标详见主要财务评价数据指标汇总表。 （注：本评价中个别数字末尾上的差异是四舍五入所致，不影响评价结果。 ） （二） 基础数据与主要参数 1） 收入分析 门票 收入： 根据市场分析及成本分析， 该旅游项目的游客人数呈总体上升趋势，如下表所示： 年份 年接待量 （万人次） 年份 年接待量 （万人次） 2020 20 2020 45 2020 30 2020 45 2020 35 2020 45 2020 40 2017 50 2020 40 2018 50 随着该旅游产品的成熟及收入和物价 因素影响，总目标门票收入亦呈上升势头： 门 票 收 入 年份 票价（元） 收入（万元） 年份 票价（元） 收入（万元） 2020 80 1600 2020 100 4500 2020 80 2400 2020 120 5400 2020 80 2800 2020 120 5400 2020 100 4000 2017 120 6000 2020 100 4000 2018 120 6000 24 租赁 收入 ： 配套设施用房 租赁经营， 年 租赁收入 400万元；游客服务中心 的年 租赁收入 20万元。 2）项 目计算期 根据项目实施计划及相关文件，建设期为 2年，营运期 计算到 10年 ，计算期为 12年。 3）定员、工资及福利费 定员 80人 （不含酒店） ， 按管理人员 10人、工人 70人计， 工资及福利平均按 4万元 /人年。 4）折旧和摊销年限 固定资产折旧按 年限平均折旧法 提取 ， 折旧年限 按 30年；无形资产为土地使用权出让金 及补偿费 ，按 40年等额摊销。 5）财务费用 财务费用按经营期各年贷款利息计算。 6）营业费用 包括宣传促销费用和各项规费包括游客保险费等。 7）各种税率、费率 根据国家税法，本项目主要税费有：营业税、城市维护建 设税、教育费附加。 营业税税率 门票收入为 3%、出租收入为 为 5％；城市维护建设税税率 7％；教育费附加费率 3％。 （三） 财务评价指标计算 25 1）财务盈利能力分析：根据各年现金流入流出及 8%的折现率，编制 项目财务现金流量表 (全部投资 )。 由表可知项目的 税后投资回收期 为（ 含建设期 ） ， 具有较强的财务能力。 （四） 经济分析结论 项目总投资 20994万元，其中建设投资 20677万元、建设期利息 317万元。 全部投资税 后 投资回收期 （ 含建设期 ）， 财务内部收益率为 %，经济上可行。 本项目是 发展休闲 旅游的配套 项目 ， 对于建设和完善东钱湖旅游度假区这个宁波后花园具有重要意义， 它追求的主要不 仅 是项目的财务效益，而 且要求 更广阔的社会效益，本项目的实施 对发扬旅游文化、提升度假区形象、扩大宁波对周边地区知名度 等方面将起到显著的促进作用。 26 主要财务评价数据指标汇总表 序号 项目 单位 数额 (人民币 ) 备注 1 基本情况 总投资 万元 20994 建设投资 万元 20677 流动资金 万元 固定资产投资方向调节税 万元 建设期贷款利息 万元 317 营业收入 (正常年 ) 万元 /年 4920 总成本费用 (正常年 ) 万元 /年 1915 其中折旧 万元 /年 867 流转税及附加 (正常年 ) 万元 /年 172 利润总额 万元 /年 2585 净利润 万元 /年 2092 2 经济评价指标 财务内部收益率 % 财务净现值 万元 3587 投资利润率 % 投资利税率 % 投资收益率 % 投资回收期 年 27 总成本估算表 单位 : 万元 序号 项目 生产期 1年 2年 3年 4 年 5年 6年 7年 8 年 9年 10年 1 制造成本 1195 1195 1195 1195 1195 1195 1195 1195 1195 1195 燃料及动力 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 工人工资 280 280 280 280 280 280 280 280 280 280 制造费用 765 765 765 765 765 765 765 765 765 765 折旧费 588 588 588 588 588 588 588 588 588 588 维护修理费 177 177 177 177 177 177 177 177 177 177 2 管理费 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 无形资产摊销 46 46 46 46 46 46 46 46 46 46 管理人员工资 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 其他管理费 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 3 财务费用 654 594 534 474 414 354 294 234 173 114 贷款利息 654 594 534 474 414 354 294 234 173 114 3 营业费用 180 180 180 200 200 200 200 200 220 220 游客保险费 80 80 80 100 100 100 100 100 120 120 促销经费 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 4 总成本 2135 20。