我国城市化发展的进程中的诸多因素与房地产之间的联系研究毕业论文

我国城市化发展的进程中的诸多因素与房地产之间的联系研究毕业论文内容摘要：

平的一倍兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 10 以上，说明房价 2020 上涨较快，超出居民正常承受能力。 从图 看出，中高收入阶层房价收入比在 8 倍以下，购房压力不是很大，中 低收入阶层房价收入比在 13 倍以下，还可以接受。 图 ： 20202020 兰州房价收入比 图 ： 2020 兰州不同收入阶层房价收入比 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 11 从图 可以看出 20202020 年，重庆房价收入比从 上涨到 ,在国际合理水平区间内，说明兰州房价可以接受。 2020 年房价收入比为 ，为国际合理水平的一倍以上，说明房价 2020 上涨较快，超出居民正常承受能力。 从图 看出，中高收入阶层房价收入比在 9 倍以下，购房压力不是很大，中低收入阶层房价收入比在 14 倍以下，还可以接受。 从以上五个城市可以得出， 我国房价收入比水平地区差异较大。 由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。 总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。 在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、杭州等，房价收入比最高均超过 10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫虽已出现但不是特别的严重。 房屋空置率和出租比例 商品房空置率是反映某一时刻商品房空置程度的指标， 计算时采用的是商品房控制 总量与近三年商品房竣工量之间的比率：即 %1003  年商品房竣工量近 商品房空置量商品房空置率 表 1： 19992020 年我国空置一年以上商品房面积和增长速度一览表 年份 1999 2020 2020 2020 2020 2020 空置面积（万平方米 ) 3850 4157 4602 5300 5425 6267 增长率 资料来源：唐勇《中国房地产 市场高房价与高空置并存的“悖论”现象及其原因分析》。 同济大学， 2020. 由表可以看出从 1999 年开始，我国控制一年以上的商品房面积呈逐年增长趋势，近三年均超过 5000 万平方米，而同期我国商品房年销售面积分别为 , 亿平方米，比例分别为 1： 1: 1:6 左右，这个比例很高。 2020 年 有统计数据表明：在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达 50%以上。 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 12 而按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%~10%之间为合理区，空置率在 10%~20%之间为空置危险区；空置率在 20%以上则 意味着商品房严重积压。 国家电网公司的调查显示，中国 660 多个城市现有连续 6 个月以上电表读数为零的空置房 6540 万套，足够 2 亿人居住。 而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。 如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。 房屋租售比是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之间的比例关系，反应的是租房和购房的相对成本。 一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。 买房可能有投资投机的成分， 租房却是一种实实在在的居住需要。 房地产属于一种资产，按照资产价格理论，房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定。 设 p 为每平方米的房价， R 为每平方米的年租金， d 为房租中房产税、维修费、保险费等其他费用所占的比重， i 为长期定期存款利率， n 为住房寿命年限，用公式表示为： 整理得 : ]1)1[()1()1(]1)1[()1()1(nnnnidiiPRiidRiP 由以上公式可知，房屋的租售比的函数式有三个变量，根据这个公式，在已知利率水平、相关税费比重、住房寿命年限的情况下，可以根据合理的租售比对确定房价水平下的房租或者确定房租水 平下的房价进行推导。 上述公式同时表明，在合理租售比的情况下，房价与房租应该按一定比例同方向变化。 如果房价的远远上涨超过房租的上涨，即出现房屋租售比的持续下降，说明房价存在着过高现象。 根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，一般而言，租售比 1:200 到 1:250 之间意味着区域房产运行良好；而超过 1:300 的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值，随之而来的是投资价值变小和投资风险加大。 12月 4 日，中国指数研究院的一份报告显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比已经超过 1:300 的国际警戒线。 房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，是反映楼市健康与否的晴雨表。 通过以上三个指标的衡量，相对于绝大多数普通百姓的收入水平和承受能力来说，现在我国的房价确实过高，同时存在一定程度的泡沫。 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 13 促成我国高房价的因素 人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的速度决定的。 房地产价格与人口数量的关系非常密切。 当人口数 量增加时，对房地产的需 求就会增加，房地产价格也就会上涨。 而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。 在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。 人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。 另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。 人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高 ，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格。 另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 房地产的最终属性是居住 ,与人口密不可分 ,人口存量结构中的房地产购买力人口 ,人口的迁移和变动、以及住房自有率和居住条件的变化都会影响房地产。 首先 ,国际人口的迁移影响房地产市场。 美国在 90 年代初出现的移民潮推动房地产市场的繁荣 ,带动房价的上涨。 其次 ,人口内部的流动 ,提升房地产的住房需求。 突出表现为农村人口向城市的转移 ,城镇化率 的提高。 美国和日本的情况表明 ,随着城镇人口的增加 ,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。 最后 ,存量人口间的组合 ,表现为家庭数的变化 ,对房地产市场的影响也会产生影响。 随着中国城市化进程的不断发展，一些沿海城市得到了迅速发展与崛起， 人口 也 向一线城市的快速涌入，造成 了 一线城市资源需求的增加，作为生产生活的最为重要的房地产资源需求日益旺盛，需求的增加势必导致价格的上升，也就是说，人口向一线城市的快速涌入势必推高一线城市的以房地产占比最大的生活成本， 随着城市化进程的深入，一部分人会倾向想城市化较为发达，城市设施 相对完善的大城市迁徙，一个城市的人口负荷越来越重，必然会导致资源的紧张与物价的攀升。 如果不对人口流动采取措施，任由人口大规模的向一线城市迁徙，城市化进程的发展与合理的房价就难以得到实现。 以上海为例，作为一个国际化的大都市， 目前在 上海 生活和工作的千万以上人口， 已经兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 14 趋于饱和，上海也是中国房价最高的城市之一，这与一个以“城市，让生活更美好”作为口号，立志要给居民带来更舒适的生活的城市是格格不入的。 而现有社会的解决措施，如限购令，也只能暂时的使房价急剧攀升趋势稍作缓解，并不能有效的解决人口与房价之间的矛盾。 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。 目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖。 但土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。 因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是土地使用权价格。 如果同时存在着所有权价格和使用权价格，则使用权价格一般会低于所有权价格。 另外，土地使用权是有限期的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期 限的长短有关。 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。 中国的城市建设用地还是政府垄断供应的，供地政策 (包括供应量、供应结构和供应方式等 )的变化会引起土地及房地产价格的变动。 在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。 房地产 价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、措施等，包括对房地产是实行市场调节价、政府指导价还是政府定价。 房地产价格政策抽象来看可分为两类，一类是高价格政策，另一类是低价格政策。 所谓高价格政策，一般是指政府 对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。 低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。 因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。 但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下。 同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平 将很高。 国家鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区 , 相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施 、国家给予必要的支持等等，往往会提高这些地区的房地产价格。 例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，重庆市升格为直辖市，都使这些地区的房地产价格有较大上涨。 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 15 政府的规划和计划是重要的公共政策。 影响房地产价格的规划和计划很多 ,如国民经济和社会发展规划、国土整治规划、城镇体系规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划。 特别是其中的国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计 划，它们的编制、调整和修订，对房地产价格有很大的影响。 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地和空间资源，协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动的综合部署、具体安排和实施管理。 城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和 当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时 间上所作的总体安排。 土地供应计划指标是指在划拨或出让国有土地使用权时使用的指标。 土地利用总 体规划、土地利用年度计划、土地供应计划 中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。 当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升。 资源因素 资源因素与房地产的开发是息息相关的，由于房地产开发要涉及到一系列的资源问题其中包括：人力资源、物力资源、土地资源等等，而部分资源 师是不可再生资源，例如土地资源等，因此资源问题是制约房地产开发的重要因素，也是促成高房价的重要因素。 我国国土辽阔，土地资源总量丰富，而且土地利用类型齐全，这为我国 因地制宜 全面发展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利条件，但是我国人均土地资源占有量小，而且各类土地所占的比例不尽合理，主要是耕地、林地少、难利用土地多， 后备土地资源 不足，特别是人与耕地的矛盾尤为突出。 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 16 图 重点城市平均地价增长率 资料来源：中华人民共和国国土资源部 由图 ， 20202020年，我国商业、工业及居住用土地平均增长率几乎没有出现过负增长情况，土地资源的稀缺已经是我国房地产行业一直高烧不退的重要原因。 中国指数研究院监测数据显示， 2020年一季度，全国 120座城市共成交土地 4372宗，同比增加 13%；成 交土地面积 19891万平方米，同比增加 2%。 其中，住宅类用地成交 1473宗，环比减少 26%，同比增加 2%；成交土地面积 8349万平方米，环比减少 36%，同比减少 18%。 供应方面，一季度，全国 120座城市共推出土地 5267宗，同比增加 9%；推出土地积 23488万平方米，同比减少 6%。 其中，推出住宅类用地 1718宗，环比减少 28%，同比减少 5%；推出住宅用地面积 9661万平方米，环比减少 37%，同比减少 23%。 120座城市成交土地的平均楼面地价 1225元 /平方米，环比下跌。