物业管理基本制度与政策课件讲义

物业管理基本制度与政策课件讲义内容摘要：

序和环境卫生的维护等方面的规章制度； ⑹ 法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 《物权法》第七十八条规定 ： 业主大会 或者业主委员会 的决定 ，对 业主有约束力。 《 条例 》 只讲了业主大会 的决定 和 管理规约 对全体业主有约束力。 ⒍ 业主大会活动规则： 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 在三种情况下要召开临时会议， ⑴ 20%以上业主提议召开业主大会临时会议的； ⑵ 发生重大事故或紧急事件； ⑶ 业主大会议事规则或 管理规约 规 定的其他情况。 业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份， 代理人无权参加竞选。 物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议 3 日前就会议有关事项书面征求业主意见。 业主大会会议必须有不少于 1/2 以上业主参加。 业主大会决定事项的表决效力， ⑴ 一般决定实行简单多数表决，必须 1/2 以上通过； ⑵ 重大决定实行特别多数表决，必须 经所持投票权 2/3 以上通过 （ 《 物权法 》的规定是 :应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。 ㈢ 业主委员会 ⒈ 业主委员会的性质 ：是业主大会的常设性执行机构。 ⒉ 业主委员会的职责： ⑴ 召集业主大会，报告物业管理的实施情况； ⑵ 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； ⑶ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； ⑷ 监督 管理规约 的实施； ⑸ 业主大会赋予的其他职责。 ⒊ 业主委员会属于备案制， 而 非审批制。 自选举产生之日起 30 日内 到行政主管部门备案。 备案的材料 4 项， ⑴ 业主大会的成立情况； ⑵ 业主大会议事规则； ⑶ 管理规约 ； ⑷ 业主委员会委员名单。 ⒋ 业主委员会委员的资格条 件： ⑴ 具有完全民事行为能力的业主； ⑵ 遵守国家有关法律法规； ⑶ 遵守业主大会议事规则、 管理规约 ，模范履行业主义务； ⑷ 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； ⑸ 具有一定组织能力； ⑹ 具备必要的工作时间。 业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内推选产生主任、副主任。 主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。 业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。 ⒌ 业主委员会会议：除定期会议外，有 1/3 以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。 会议必须 半数以上委员参加， 做出 决定必须半数以上同意。 ⒍ 业主委员会的改选和变更： 任期届满二个月前换届选举。 经业主委员会或者20%以上业主提议由业主大会会议决定变更委员并书面公告。 ⒎ 业主委员会的工作经费由全体业主承担。 ㈣ 限制性规定 ： 主要解决业主委员会政治化倾向问题。 不能 做出 与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动。 房地产行政主管部门以业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。 第二节 （业主公约制度）改为 管理规约 制度 规约 就是规则。 业主之间在物业管理过程中发生的关系属民事关系，不宜采取行政手段管理。 管理规约 是实施物业管理的契约基础。 实行 管理规约 制度有利于 提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。 ㈠ 管理规约 ⒈ 管理规约 的概念： 管理规约 ⑴ 是由全体业主共同制定的（共同契约）， ⑵ 规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，⑶ 对业主具有普遍约束力的自律性规范， ⑷ 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规，或者损害社会公共利益， 一般是以书面形式订立的。 ⒉ 管理规约 四个方面 的主要内容： ⑴ 有关物业的使用维护管理； ⑵ 业主的共同利益； ⑶ 业主应当履行的义务； ⑷ 违反公约应当承担的责任。 ⒊ 管理规约 的法律效力： 管理规约 对物业管理区域内的全体业主具有 约束力。 应当 注意两点， ⑴对物业使用人也发生法律效力；⑵对物业的继受人 （即业主） 自动产生效力。 ㈡ 临时管理规约 ⒈ 临时管理规约 的概念， 建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用 、 维护 、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法 做出 的约定 （ 在业主大会制定 管理规约 之前存在的 管理规约 ）。 ⒉ 临时管理规约 的制定： 临时管理规约 制定的主体，一般由建设单位在出售物业之前预先制定； 制定时间：临时管理规约 制定的时间为物业销售之前。 ⒊ 相关主体的法律义务， 1 建设单位不得侵害物业买受人司法权益的义务； 2建设单位对 临时管理规约 的明示和说明的义务； 3 物业买受人 对 临时管理规约 承诺的义务。 ⒋ 2020 年 9 月建设部发布《业主临时管理规约（示范文本）》 临时管理规约的内容， ⑴ 物业的自然情况与权属情况； ⑵ 业主使用物业应当遵守规则； ⑶ 维修养护物业应当遵守的规则； ⑷ 涉及业主共同利益的事项； ⑸ 违约责任。 ⒌ 业主使用物业应当遵守的规则， ⑴ 遵守相邻权规定 （三个方面要 做出 约定，不得妨碍其他业主正常使用物业 ； 不得损害公共利益和他人利益；改变设计用途要经相邻业主同意并报批 ） ， ⑵ 遵守房屋装饰装 修规定， ⑶ 共用部位、共用设施设备的使用规定， ⑷ 使用物业的禁止性规定 （有 8 点）。 1 损坏房屋承重结构，主体结构破坏房屋外貌，擅自房屋设计用途 2 占用或损坏物业公用部位，共用设施设备及相关场地擅自移动共用设施设备 3 违章搭建。 私设摊点 4 在非指定地点倾到或抛洒垃圾杂物 5 违反相关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质和发出超标噪音 6 擅自在物业共用部位和相关场合悬挂、张贴、涂改、刻画 7 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动 8 违反物业管理区域内饲养动物的规定 ⒍ 涉及业主共同利益的事 项， ⑴ 全体业主授予物业管理企业行使的管理权利，⑵ 业主承诺按时足额交纳物业服务费用， ⑶ 利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。 第三节 前期物业管理招投标制度 ㈠ 前期物业管理招投标的概念、 前期物业管理招投标是指业主或建设单位招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竟聘物业服务管理项目的活动。 其中建设单位通过的招标方式选聘的称为前期物业管理招标。 原则 ： 公开、公平、公正、诚实信用。 强制性规定，住宅物业应当以招投标的方式选聘物业管理企业，非住宅则不做强制性要求；规模较小、投标人少于 3 个的可议标的 方式。 ㈡ 前期物业管理招 标 规则， 招标原则， 不歧视 原则（三个不得） 1 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 2 不得对潜在投标人实行歧视待遇 3； 不得对潜在投标人提出与招标 物业管理 项目 实际不符的资格要求 招标形式，公开招标、邀请招标。 ㈢ 招标文件编制 ,有七个方面的内容。 1 招标人及项目简介 2 物业管理服务的内容及要求 3 对投标人及标书的要求 4评标的标准方法 5 招标活动方案 6 物业服务合同的签定说明 7 其他事项的说明及法律发法规规定的其他内容 ㈣ 招 标项目的备案， 发布公告的 10 日前向当地 县以上房地产主管部门；提交材料， 1 与物业 管理有关的物业项目开发建设的政府批文 2 招标公告或者招标邀请书 3 招标文件 4 法律法规规定其他材料。 ㈤ 招 标程序规则 ： 1 招标人 应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开中 标 物管项目， 自公布之日至提交招标文件之日 最短不得少于 20 天； 2 招标人修改招标文件应当在 文件要求提交投标文件 截止时间至少 15 日前； 3 招标人 根据物管项目的具体情况可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场并提纲隐蔽工程图纸等详细资料。 4 通过招投标方式选择物管企业的应该按照以下 规定时间内完成招标投标工作 掌握的几个时间 :1 新建现售商品房 项目 在现售前 30 日完成， 2 预售商品房应在取得 《商品房预售 许可证 》 之前完成， 3 非出售的新建物业项目应当在交付使用。