翠柏大道及天池片区综合开发项目可行性研究报告

翠柏大道及天池片区综合开发项目可行性研究报告内容摘要：

，每年需扩展城区 4 平方公里。 根据 市城市总体规划布局要求， 市城市布局形态为“放射状、开放状、组团状、多中心”，由三大片区、 10 个组团共同组成生态型“山水园林”城市。 各组团功能划分中，天柏组团为沿金沙江发展轴的组团之一，肩负疏散旧城密集人口，带动地方经济发展的任务。 天柏组团首期综合开发项目的建设，将对 的城市化进程起到极大的推动作用。 市天柏组团位于 市金沙江以北，内昆铁 路以南。 规划将天柏组团列为 市能源基地和西电东送的基地，铁路交通枢纽。 规划人口 11万人，天池片区作为天柏组团的一部分，主要是为能源基地提供相应的配套生活区。 规划新建成规模中高档山水生态居住社区，具有优美的居住环境和湖光山色。 片区中部的天池公园，在原有天池公园的基础上扩大 市翠柏大道及天池片区综合开发项目 投资环境和市场分析 15 规模，公园占地约为 53 公顷，作为城市公共绿地和开放空间。 公园南侧的山体密植树林，开辟登山步道作游览健身之用。 利用原有水面，可开展多种以水为主题的游乐休闲项目，丰富城市居民的文化活动，提高生活品质。 大地坡片区的建设，除满足城市较高收入群体对 改善居住条件的要求外，也填补了 市无高档住宅区的空白，改善了人居环境，做到了居住与大自然的和谐统一，提高了城市的品位。 天池片区和大地坡片区能够为城市提供用地条件较好的成片建设用地；其开发前景是较好的。 由于旧城组团控规完成后，大量人口需要疏散，且随着 市户籍制度的改革，城市人口的增长将在未来几年步入高峰期，住房需求量十分巨大，天池和生态示范住宅区成片建设用地的开发能够面向广阔的市场。 目前 市市区商品房价格处于较高水平，价格也稳步攀升。 2020 年旧城的平均住宅用房价格是 1000 元 /m2， 2020年为 1200元 / m2， 2020年达 1600元 / m2，电梯公寓价格超过了 2020元 / m2，市区总体房价水平比周边地市州高出 400500 元 /m2。 市经济将快速发展， 面临难得的发展机遇，同时也为投资商提供了拓展的良机。 市天柏组团片区与旧城区仅一路相连，区位优势明显，是旧城疏散居住人口和城市新增人口生活居住的首选之地，天柏组团首期综合开发项目将获得较好的经济和社会效益。 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 16 第三章 项目发展规划、用地规模及功能 3． 1 项目规划 3． 1． 1 规划原则与指导思想 1．根据 市城市（ 97）总体规 划，以及中国对外建设总公司城市规划设计所、 市城乡规划勘察设计院编制的《 市天柏组团控制性详细规划（以下简称〈详规〉）》和 市城乡规划勘察设计院编制的《 市南岸西区大地坡控制性详细规划（以下简称〈控规〉）》，在城市整体结构分析的基础上，确定天池片区和大地坡片区的性质空间结构及发展目标，完善和深化沿金沙江城市发展轴的功能及布局，实现 市整体产业布局及城市空间发展战略。 2．新区开发与旧城改造相结合的原则。 结合翠柏大道的主干道路建设，开发天池和大地坡新区，调整 的城市空间结构，为疏散旧城及县城人口提 供空间（本项目规划居住人口 25957人）。 为旧城配套建设相应的公共及市政工程等基础设施。 3．强调沿江空间景观，构筑“山水城市”的原则，以建设现代化可持续发展的生态山水城市为目标。 4．贯彻城市设计的内容，引导和控制城市发展形态，以人为本有机的组织物质实体、自然景观及人文要素，实现社会、经济及生态环境三个效益的统一。 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 17 3． 1． 2 发展目标 1．翠柏大道建设将成为连接天池片区、中坝片区、大地坡片区的主干道路。 2．天池片区 主要是为和家坝、溪洛渡村西电东送大型项目提供相应的居住社区配套基地，规划新建中高档山水生 态居住社区，为之配套服务设施。 （ 1）健全和强化组团自身的功能； （ 2）营造丰富的沿江景观及天际线； （ 3）构筑现代化高品质生态山水城市组团； （ 4）建设高效便捷的道路交通网络系统； （ 5）建立与城市管理互动的规划控制指标体系。 3．大地坡片区 大地坡位于 市南岸，北搂金沙江。 大地坡地形起伏大，结合 城市整体发展规划，开发大地坡同时结合金沙江对面的中坝片区的开发，以大地坡作为中坝片区的回填取土区，项目的实施，与天池片区开发相结合，形成了中坝与天池的联动。 大地坡功能定位为依托西区建设成为环境优美、生活便捷 的城市新型居住小区。 3． 2 用地规模 3． 2． 1 翠柏大道及天池片区 翠柏大道及天池片区总用地面积为 1191602m2。 总用地面积中居住用 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 18 地 530250m2，占总用地的 ％；公共设施用地 62970 m2，占总用地的 ％；道路桥梁用地 457152m2，占总用地的 ％；公共绿地（包括公共绿地 119150 m2，防护绿地 22080 m2） 141230 m2，占总用地的％。 翠柏大道及天池片区规划用地平衡表 表 31 用地类别名称 用地 代码 用地面积 (m2) 百分比 (％ ) 人均 (m2/人 ) 备注 居住用地 R 530250 规划居住人口 25957 人 二类住宅用地 R2 498680 配套公共服务设施 R22 31570 幼儿、中小学 公共设施用地 C 62970 商业金融用地 C2 17770 医疗卫生用地 C5 12460 教育科研究用地 C61 32740 道路用地 S 457152 其中：利用现有道路用地 43200 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 19 新增道路桥梁用地 S1 413952 绿地 G 141230 其中 公共绿地 G1 119150 防护绿地 G2 22080 合 计 1191602 100 其中：利用现有道路用地 43200 新增用地面积 1148402 3． 2． 2 大地坡片区 大地坡片区总 用地面积 867458m2，其中：居住用地 552705m2，占总用地的 ％；公共设施用地 96407m2，占总用地的 ％；市政公用设施用地 21640 m2，占总用地的 ％；道路用地 118009m2，占总用地的 ％；防护绿地 34957m2，占总用地的 ％；公园用地 43740m2，占总用地的 ％。 大地坡片区规划用地平衡表 表 32 用地类别名称 用地 代码 用地面积 (m2) 百分比(％ ) 人均 (m2/人 ) 备 注 居住用地 R 552705 规划居住人口40565 人 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 20 其中 一类住宅用地 R1 85268 二类住宅用地 R2 411880 配套公共服务设施 R22 55557 幼儿、中小学 公共设施用地 C 96407 其中 商业用地 C2 41790 文娱用地 C3 12877 体育用地 C4 26239 医疗卫生用地 C5 4133 市场用地 C26 11368 市政公用设施用地 U 21640 其中 公交用地 U21 8239 变电站用地 U12 13361 道路广场用地 S 118009 其中 社会停车场用地 S3 —— —— —— 道路用地 S1 118009 绿地 G 78697 防护绿地 G2 34957 公园用地 G11 43740 水域及其他用地 E —— —— —— 合 计 867458 3． 3 功能分区 3． 3． 1 天池片区 《详规》拟定天池片区 主要是为西电东送提供相应的居住社区配套基地。 规划新建成规模中高档山水生态居住社区。 本项目地块北侧沿翠柏大道，南接宾江路；居住用地在地块西、南、北侧，中部为天池公园，居住区间采用公共绿地带隔开。 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 21 天池片区地块功能分配及主要技术指标见表 32。 3． 3． 2 大地坡片区 《控规》拟定该片区布局主要以居住为中心，同时配套相应公共设施，居住小区包括住宅 用地、公共设施用地、道路用地及公共绿地等。 居住用地公共设施配套建设教育设施、文化设施、医疗卫生设施、公共交通设施、商业服务设施等。 居住组团布置于片区的西南侧和东北部，西北部临金沙江为公共绿地，中部主要布置公共设施。 3． 3． 3 主要技术经济指标 天池片区本项目功能地块分配及主要技术指标控制一览表 表 32 地块 编号 用地 性质 用地面积 （ ha） 主要技术指标控制 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 建筑面积 居住人口 停车位 备注 （ %） （ m） （ %） （ 万 m2） （人） （个 ） G2 95 B1203 G1 90 B1204 R2 30 50 40 3154 505 B1408 R2 30 50 40 2206 353 B1409 G1 90 B1410 C2 2 40 30 30 106 B2101 G2 95 B2102 G1 90 B2103 R2 30 40 40 5881 941 B2104 R22 30 18 40 小学 B2105 R22 30 10 40 12 班幼儿园 B2106 G1 90 市翠柏大道及天池片 区综合开发项目 项目发展规划、用地规模及功能 22 B2107 G2 95 B2108 R2 2 30 40 40 3170 528 B2201 C1 90 B2301 G1 90 B2302 R2 2 30 40 40 3228 516 B2303 R22 30 18 40 24 班小学 B2304 R22 30 10 40 12 班幼儿园 B2305 R2 2 30 40 40 1640 262 B2306 G1 90 B2307 G1 90 B2308 C5 2 30 30 30 74 B2309 G1 90 B2310 G1 90 B2311 R2 2 30 40 40 2095 335 B2312 C61 30 24 40 22 B2313 R2 2 30 40 40 4583 733 B2314 G1 90 25957 4375 注： C2—— 商业金融用地 C5—— 医疗卫生用地 C61—— 教育科研用地 G1—— 公 共绿地 G2—— 防护绿地 R2—— 二类居住用地 R22—— 幼儿园、中小学用地 大地坡片区功能地块分配及主要技术指标控制一览表 表 34 地块 编号 用地 性质 用地 面积 （ m2） 主要技术指标控制 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 建筑面积 居住人口 停车位 备 注 （ %） （ m） （ %） （ m2） （人） （个 ） Ⅰ。