长春房地产仪轩休闲假日广场项目可研报告(编辑修改稿)

长春房地产仪轩休闲假日广场项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

成交分区对比 从 20xx年长春商业市场成交的区域分布来看，成交量主要集中在二道区，成交 万㎡，占比 %；绿园区成交量为 ㎡，占比为 %，两区的供应量较多，并随着新开发的小区业主的不断入住，对社区商业的需求度不断增加，促进了商业物业成交量的提升。 其中汽贸区成交最少，仅有 ㎡，占总量的 %。 长春市 20xx 年各类商业物业成交均价 商业商铺均价高于底商商铺，均价为 10029 元 /㎡。 商业商铺高于底商 商铺，比例达到%，商业商铺一般均为集中的商业项目，并且集中在繁华的商圈中，一般属于城市级的商业配套，其价格均较高，而底商商铺分布于各个区域住宅的底层，属于社区配套商业，并且其商业价值与商业商铺对比参数不同，所以其价格比商业商铺低。 13 从各区成交均价来看，朝阳区成交均价最高，为 12200元 /㎡。 无论是商业还是普通住宅，朝阳区一直是购房者关注的热点区域，朝阳区是长春市最繁华最核心的区域，真正的城市中心区位，区域内配套成熟，人口居住密度较大，商业发展较快，几个较成熟商圈均位于朝阳区，因此朝阳区的商业物 业均价一直居首； 其次是净月区，为 9410元 /㎡，净月区一直是城市高端项目的聚集地，随着区域的不断发展，项目的不断增多，加之大学城的进驻，使得区域的居住氛围逐渐浓厚，商业也随之崛起，商业价格也是不断上涨。 第三位为南关区，成交均价为 8980元 /㎡，南关区与朝阳区一样，均位于市中心，各种配套设施较为完善。 土地使用情况 土地市场概况 20xx年长春市出让建筑面积为 2368万平米，同比下降 5%，楼面均价 1037元 /平米，同比下降 5%； 20xx年长春市出让建筑面积为 2497万平米，同比增长 249%，楼面均价 1097元/平米，同比降低 77%。 土地用途 土地宗数 建设用地面积 规划建设面积 占全年建筑面积比例 土地出让金 占全年土地收入比例 成交土地均价 成交楼面均价 平均溢价率 20xx 小计 51 268 342 41 1528 1194 % 住宅 6 158 46% 30 73% 5018 1894 % 商业 /办公用地 7 28 8% 9% 2789 1323 % 工业用地 35 128 37% 16% 370 524 % 其他用地 3 29 8% 1% 404 194 % 20xx 小计 238 1677 2369 253 1507 1037 % 住宅 80 1388 59% 79% 2725 1393 % 商业 /办公用地 22 196 8% 7% 3426 936 % 工业用地 119 576 24% 11% 381 494 % 其他用地 17 208 9% 2% 388 262 % 20xx 小计 273 1581 2497 284 3020 1097 % 住宅 94 1827 73% 89% 1326 1326 % 商业 /办公用地 24 154 6% 5% 901 901 % 工业用地 149 455 18% 16 6% 348 348 % 其他用地 6 45 62 2% 2 1% 348 328 % 14 20xx年土地出让以住宅为主，规划建筑面积 1388 万平米，占全年总出让面积的 59%；商业办公用地建筑面积 196 万平米，占全年总出让面积的 8%；工业用地建筑面积 576万平米，占总出让面积的 24%。 住宅59%商业 / 办公用地8%工业用地24%其他用地9%20xx 年成交土地用途比例 项目的区位分析 南部新城中心区，同时也是未来新长春的中心。 以现代服务业为特色，集中优势资源打造“大商务、大商业、大文化”为特征的产业体系，建设服务全市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。 本项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖 中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近雕塑公园和友谊公园。 优先启动核心区。 主要指中央重点区域，位于 102国道以南的人民大街两侧。 优先启动，快速构建区域金融中心框架，尽快形成高端商务、高端商业集聚的重点区域，经济活力与对外交流的集中区域，国际知名品牌聚集区域。 同步推进引导区。 位于卫星路以南，伊通河以西。 该区域与核心区同步推进，通过办公商住，集聚人气。 15 严格控制拓展区。 指核心区和引导区以外的南部新城其他区域及南部新城周边区域。 南部新城内部区域主要功能是新城商务金融集聚地 ，南部新城外部区域主要功能是承接中央商务区发展的溢出。 长春“金”核以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区。 在这里将建成 CBD标志性的建筑群，主要以超高层写字楼高档商务办公为主，并突出“金”融业的发展。 是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区。 承接人民大街整体的企事业办公业态风格，以人民大街为基准形成的南北向办公轴。 北部以政务办公为特色，中部突出总部企业高档独栋写字楼和高端写字楼集聚，南部以中档商务办公业态集聚为主。 依托轨道交通和地面交通双层交通架 构形成东西向商业轴（对交通通达性带来的人流优势有非常高的要求）。 以轨道交通站点为节点形成地下商业街、地面商业大厦为业态的商业集聚。 以“金核”周边伊通河、柴户张水库和南侧小片水景等为依托构建“金核”外围的娱乐业态分布圈，建设多处风格各异的休闲、娱乐业态。 以流绿空间形成的园林、绿化带、水体，构成南部新城生态圈，凸显南部新城的生态品质。 外部交通体系 地处南部新城中心，距人民大街 1200米，距前进大街 800米，距卫星路 500米，紧邻南环路、南湖中街、幸福街，向西直达一汽产业园，向东直达净月区 ，向北可直达人民广场地带，立体环保，行之有速。 轻轨步行约 15分钟，地铁 1号线步行约 15分钟。 公共交通网： 30 270、 15 14 12 136等多条公交线路直达火车站、人民广场、红旗街、桂林路、欧亚卖场、中东大市场、西客站免去转车烦恼。 16 第四章、项目开发条件分析 项目现状 本项目坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产 业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目。 以下是项目的基本情况 地势平坦 没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线。 平面图 项目周边配套交通 66路、 306 路、 252路、 270 路、 124 路、 149 路、 111路、 112 路、 130路、 154 路161 路、 163路、 170 路 、 208 路、 240路、 312路、 393 路 、轻轨 、地铁（建设中）、高速南出口、高速客运站； 学校 市直机关幼儿园、长春市报喜鸟 小学、长春市第二十六中学、省实验中学、长春市二实验中学（南校）、师大附中新校区、吉林省教育学院、长春大学、长春理工大学、吉林大学（南校）、长春工业大学； 综合商场 沃尔玛超市（前进广场）、恒客隆超市（卫星广场）、欧亚超市幸福店、卫星综合市场、新天地超市、远方超市； 银行 中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、长春市农村商业银行； 医院 北京同仁眼科医院、南湖医院、前卫医院、长春大学职工医院、医大三院、长飞医院、博爱中医 院、明珠社区医院； 公园 永春河河滨公园、伊通河河滨公园、世界雕塑公园、友谊公园、 其他 省图书馆、电力石油、中国石化、中国移动、东北证劵 17 第五章、项目竞争力分析 项目 SWOT 分析 1．项目优势（ Strength） （ 1）该项目规模大，占地 23公顷，共包含 6 个地块，总建筑面积超过 66 万平方米，各种功能规划齐备，项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。 （ 2）从自然环境看，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经 开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目，这“第一锹”将拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。 （ 3）从人文环境看，该项目地处长春南关都市经济开发区，南侧为长春市政府政府规划用地。 南环路一侧人口相应较少，道路两侧的状况通过近几年政府的规划改造有较大改观，卫星路道沿线聚集了一些平均售价在 3000元 4000元 /平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。 （ 4）该项目地块四周及区内的主要道路已 经修好，地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境良好。 2．项目劣势（ Weakness） （ 1）由于所处地理位置优越，尽管取得政府的优惠政策，但与一些周边外围项目相对比，土地成本偏中上标准，成本增加。 （ 2）项目地处目前仍属城郊地区，属南部新开发区域，其区位潜在价值尚待消费者逐步认识。 3．威胁（ Threat） （ 1）与北京、大连等北方住宅产业较发达地区相比较，长春市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制该项目小区的客户群来源。 （ 2）从长春市整体市场格局来看，在消费 能力较强的朝阳、南关几个区内，聚集着较多的项目，尤其是经济技术开发区周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区客户形成一定程度的分散性。 4．项目机会（ Opportunity） （ 1）国家振兴东北老工业基地的政策和长春近几年经济的稳步增长，将为南部新城项目带来较大的发展机遇。 （ 2）政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 5．对项目的综合评价 结合前面的 SWOT 因素分析，我们可以看出，该项目小区虽然存在一些劣势，诸如土地成本偏 高、所属区域购买力尚属中等等，但放之全市范围内看，该地块与老城区朝阳区相比拥有价格优势、地理位置优势。 因此，如果项目第一二期都成功运作，小区所具有的交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点会在长春房地产市场充分显现，从而突显出该地块的市场价值。 项目定位分析 18 仪轩休闲假日广场整体规划规划建设集办公、休闲、购物、商业和住宅于一体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅、写字楼，还有休闲会馆、商业街等服务项目。 项目计划建设综合写字楼，成就南部中心城区东北亚中心都市高地目标 . 仪轩休闲假日 广场项目位于长春市南部新城核心区。 是未来城市发展和房产开发的重要区域。 本项目的建设将会在南部新城区的广阔天地中建立新的城市坐标，打造出一个大型的、富有特色的综合性商业中心。 项目定位 仪轩休闲假日广场项目定位为“现代生活化综合体”。 立足于引进多种贴近百姓、服务生活，与居家密切相关商业品牌，满足多种生活需求。 业态组合充分考虑新商圈的多方位商业需求，偏重居家生活需要和餐饮文化类消费。 以现代服务业为特色，集中优势资源打造“大商务、大商业、大文化”为特征的产业体系，建设服务全市、全省乃至全东北、东北亚的 现代服务业中心区。 以房地产业为重要载体，重点发展金融业、商务服务业、文化创意产业、现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展。 项目竞品分析 中海国际社区 华润橡树湾 恒大御景 虹馆 面积区间 80153㎡ 80180㎡ 80150㎡ 87149㎡ 占地面积 570500㎡ 131301㎡ 104029㎡ 132098㎡ 建筑结构 框架结构 框架结构 短肢剪力墙结构，基础为筏板结构 框架，短脂剪力墙 容积率 绿化率 房源 927户 486户 306户 846户 均价 8800元 /㎡ 7200元 /㎡ 8000元 /㎡ 8700元 /㎡ 户型 2室 2厅 3室 2厅 4室 2厅 1室 1厅 2室 2厅 3室 2厅 4室 2厅 2室 2厅 3室 2厅 3室 2厅 3卫 4室 2厅 3室 2厅 2室 2厅 客户定位 消费者购房的动机 满足居住 改善住房 为父母 为子女 投资 其他 20xx 20xx 数 据总结： 有一半以上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加。