金地物业管理顾问工作指引

金地物业管理顾问工作指引内容摘要：

位置，最好能够密封。 不带电梯的楼宇附近设置垃圾桶。 室外的常放置于休息场所、主要路口等人流集中出入的区域。 室外垃圾桶距住宅应在 5 米以上。 中转站的位置设定应考虑： a：距离建筑物 8 米以上； b：设置在建筑物的下风口（主要应从夏季风向考虑）； c：设置在偏僻、隐蔽之处，要与周围环境协调；d：根据实际情况可将中转站的垃圾收纳口设在小区内，垃圾清运口设在小区外，从而不进入小区即可进行垃圾搜集、清运。 垃圾中转站的容积，应以小区住户数量和垃圾清运频次确定。 （一般 3040户设置一个专用大垃圾桶）；为便于垃圾的清运和清洁，要求垃圾中转站周围有排污设施，并设置一定的坡度以满足冲洗、污水排放的要求。 二、 绿化 合理搭配草皮、乔木、灌木，布置和谐美观的环境，一般要求住宅小区绿化南方四季 有花，北方三季有花、四季常绿。 植物品种的选用坚持以乡土树种为主、引种品种为辅，引种品种应适宜当地情况。 南方主要以常绿植物为主，北方落叶和常绿植物合理配置，选用观赏价值较高的植物种类。 尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉类植物，或种植于偏僻不易接触位置。 住宅小区一般以草皮、灌木和小乔为主，一般不种植高大的乔木；对于地下架空的小区，宜选用抗风性强，对土壤要求不高的小乔木和小灌木，或以草皮等地被类植物为主。 架空层下以种植阴生植物为主。 三、 小区景观 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 89 页 中国物业教育网 住宅小区景观风格多样，一般在景观规划上要求功能完善、安 全、美观；与整体环境溶为一体，能充分体现小区特点。 住宅小区一般要求设置一定面积的儿童活动区和老年人活动区。 住宅小区内设置喷泉、水池一般深度不超过 50CM，高于 50CM 的要求池边具有一定的围栏或用绿化带隔离，并有相应的警示标识，防止对儿童造成危险。 较大型水池驳岸一般处理成缓坡，地面要防滑。 以上建议望贵公司给予充分考虑 深圳市金地物业管理有限公司 顾问经理：闫智广 签发人： 年 月 日 绿化 应考虑：（ 1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种： a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐； b:植物的生 长期与开花期的适宜性； c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉的植物；（ 2）便于养护，有利于养护成本的降低 案例 8： 致： 中北房地产开发公司刘总 由： 深圳市金地物业管理有限公司一品嘉园顾问组 主题：关于一品嘉园一期园林绿化建设有关问题的建议 时间： 2020 年 12 月 21 日 一品嘉园地处秦淮河畔夫子庙，因其特殊的地理位置，使其建筑与景观设计的风格必须和楼盘所处的地理环境、人文环境等相融洽。 针对一品嘉园景观设计中的园林绿化方案，结合南京所处区域的气候及将来物业管理所涉及的问题，现将一期园林绿化方案中的 有关事项提出建议和看法，供开发商和园林景观设计单位参考（目的是希望把一口嘉园的景观打造成一流的楼盘景观，争取达到“逛夫『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 89 页 中国物业教育网 子庙，看一品嘉园楼盘”的境地）。 01 栋、 02 栋、 08 栋等处，把合欢树做为行道树感觉不理想。 合欢树树冠较大，长势迅速，粉色绒花自夏季至十月底连续开花，花开花谢落下的残花和秋季落叶造成的环境污染较大；另外，凋谢的花、落叶及果荚飞落草坪无法清扫干净，在后期的管理中，增加保洁的工作难度，影响保洁质量；到了冬季，大量成行的合欢树梢挂着部分未脱落的果荚给一种失落、失意的感觉，缺乏生命的气息，且色 调与建筑物也不相配。 建议：对上述几栋楼宇的行道树改用生长相对缓慢、树干色泽灰暗、形态高大的树种。 如：银杏、珙桐、辛荑等，在一品嘉园园林绿化中尽量少用合欢，不宜大量使用。 09 栋南面绿化带丝兰的应用。 丝兰一般在工矿污染区、园林中的岩石、台坡等处应用的较多，小区绿化建设中一般不提倡使用。 主要是因为其叶端较尖，容易造成人的意外刺伤，特别是儿童。 丝兰在小区、学校绿化中造成意外刺伤事例，在南京就有类似教训，所以，现在南京新建小区绿化中都不采用丝兰。 含笑树。 含笑在南京能否安全越冬。 主要看树龄大小及产地。 对 于树龄小、又是福建、浙江等处产的含笑，应尽量少用。 一般多采用地产或常州、苏北地区产的含笑对为好，以防南京因冬季特冷、日温差较大而造成树木的冻害，甚至死亡。 百年古樟。 该树所处园区的中心地带，是园区最大的一棵樟树，可视为“镇园之树”。 建议：选用树形较奇异、树直径在 40cm 以上或外观较好，有四至五个骨干枝，主干有 至 以上的樟树。 否则，百年古樟成了有名无实的普通樟树，失去应有的文化蕴意。 树的枝、叶在栽植时应保留部分切勿全部打光。 栽植后，要采取特殊的保护措施，以提高成活率。 10 栋的苗木色块 和色带。 10 栋的苗木色块（色带）共计有七种苗木组成。 分别是金叶女贞、红叶小檗、红花继木、龟甲冬青、毛鹃、紫鹃、红月季。 七种色彩的集中出现，给人一种繁杂的感觉。 建议：该处用五种苗木做为色块或色带就足矣，这样苗木色彩的跳跃性比原先要小些，不论是平视还俯视，效果均很理想。 11 栋和 12 栋北绿化带。 此处的绿化带将于近期开工建设，工程的好坏有着『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 89 页 中国物业教育网 重要的意义。 11 栋、 12 栋均为商铺，在园林绿化建设时一要考虑到美化环境，二要经济实用。 建设进，在花坛边可提供固定的座椅，以方便游人及购物者休息。 大环境有了改善，才能赢得良 好的口碑，才会带动楼盘的销售，该地段树种可采用爪子黄杨和麦冬或葱兰镶边栽植。 地下停车场入口西侧绿化带的建设。 在景观施工图中无此处的方案。 建议：在此处栽植绿色植物，依地势、位置选用小灌木做绿篱，边缘用地被植物点缀，如黄杨、女贞、红花酢浆草等，也可留做栽种草花用。 草坪的栽植工作。 据了解，一品嘉园草坪将全部采用直播法栽种草坪，品名是高羊茅。 在一期绿化工程中，高羊茅的用量不是很大，移栽草坪和直播草坪，累此建议：选用移栽法植高羊茅草坪。 在品种选用上，根据南京夏季较炎热的气候特征，应选用耐热性好、叶色深 绿、冬天色泽佳的品种。 在造价上，移栽草枰比直播草坪每平方米高 3~5 元左右。 草坪中草坪修剪机插座的预留。 草坪栽植后修剪管理尤为重要，选用草坪修剪机，要根据草坪管理的长远观念和实际情况相结合。 建议：在草坪中不需预留草坪修剪机插座。 草坪管理需用的机械目前有 万元就能购买到适合整个小区使用且性能一流的草坪机械。 如果在草坪预留插座，造价是否比购买草坪机械使用维修费用高。 会不会造成隐患。 应该衡量一下。 绿化施工回填土的监督。 土壤对植物生长起到十分重要的作用。 建筑施工结束后，遗留下的建筑物垃圾，对绿色植 物生长影响较大，根据园林绿化的要求，必须清除建筑垃圾，适量的回填土，以保证绿地建成后有一个良好的生长环境。 因此，加强对垃圾清运、回填土监督工作非常有必要。 1加强园林绿化竣工后的监督工作。 该工作涉及绿化施工单位在按图施工结束后，一年内对所栽植的植物按绿化养护标准进行维护。 满一年后将成活的树木、草坪交付给投资商或物业管理部门，加强对完工后植物的养护督管是为了尽量减少苗木、草坪因维护不到位，而造成不必要的补缺工作，降低绿地的二次破坏程度，减少施工单位和开发商的经济损失。 1 2020 年“五一”期间园区园林 绿化工作安排。 一期园林绿化工程在“五一”期间是达不到节日氛围的，必须要借助草花的摆设和栽种，以增加节日的气氛，『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 89 页 中国物业教育网 具体的安排建议如下：在大门口两侧及中心庭院处，摆设一串红和绿叶红花、红叶粉花的四季海棠或用黄色孔雀草与一串红配色摆设。 对其余各栋前后都要用适量草花栽种、摆设，花色要艳丽，以暖色调为主，如矮牵牛、石竹等草花，用量估计约 6000 盆左右。 1一、二期工程衔接部位的处理方法。 在一、二期工程的交汇处，必须采取简单、美观、造价低的处理方法。 为了和一期绿化有一个过渡性连接，建议用草坪和草花混栽处理，草坪用高羊 茅，草花可用一串红、紫鸭跖草、橙色孔雀草。 以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅 签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组 签收人： 签发人： 小区景观 应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否便于维护以及维护成本，对住户的影响 案例 9； 致： 天集房地产开发公司 由： 深圳市金地物业管理有限公司 主题：关于“垃圾收集点、中转站、绿化、景观规划”的建议 时间： 2020 年 1 月 7 日 呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司 周董、徐总、袁总 为使小区公共环境的建设更满足居民的要求，建议在对垃圾收集、绿化点、中转站及景观进行规划设计时考虑以下因素： 一、 垃圾收集点、中转站 垃圾桶安放置可分为室内、室外两类，在购买或设计制作时应考虑美观、实用、与小区整体环境协调一致。 并应考虑垃圾分类处理，标识的统一。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 89 页 中国物业教育网 垃圾桶放置位置：带电梯的楼宇在每层楼应考虑摆放垃圾桶的位置，最好能够密封。 不带电梯的楼宇附近设置垃圾桶。 室外的常放置于休息场所、主要路口等人流集中出入的区域。 室外垃圾桶距住宅应在 5 米以上。 中转站的位置设定应考虑： a：距离 建筑物 8 米以上； b：设置在建筑物的下风口（主要应从夏季风向考虑）； c：设置在偏僻、隐蔽之处，要与周围环境协调；d：根据实际情况可将中转站的垃圾收纳口设在小区内，垃圾清运口设在小区外，从而不进入小区即可进行垃圾搜集、清运。 垃圾中转站的容积，应以小区住户数量和垃圾清运频次确定。 （一般 3040户设置一个专用大垃圾桶）；为便于垃圾的清运和清洁，要求垃圾中转站周围有排污设施，并设置一定的坡度以满足冲洗、污水排放的要求。 二、 绿化 合理搭配草皮、乔木、灌木，布置和谐美观的环境，一般要求住宅小区绿化南方四季有花，北 方三季有花、四季常绿。 植物品种的选用坚持以乡土树种为主、引种品种为辅，引种品种应适宜当地情况。 南方主要以常绿植物为主，北方落叶和常绿植物合理配置，选用观赏价值较高的植物种类。 尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉类植物，或种植于偏僻不易接触位置。 住宅小区一般以草皮、灌木和小乔为主，一般不种植高大的乔木；对于地下架空的小区，宜选用抗风性强，对土壤要求不高的小乔木和小灌木，或以草皮等地被类植物为主。 架空层下以种植阴生植物为主。 三、 小区景观 住宅小区景观风格多样，一般在景观规划上要求功能完善、安全、美观 ；与整体环境溶为一体，能充分体现小区特点。 住宅小区一般要求设置一定面积的儿童活动区和老年人活动区。 住宅小区内设置喷泉、水池一般深度不超过 50CM，高于 50CM 的要求池边具有一定的围栏或用绿化带隔离，并有相应的警示标识，防止对儿童造成危险。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 89 页 中国物业教育网 较大型水池驳岸一般处理成缓坡，地面要防滑。 以上建议望贵公司给予充分考虑 深圳市金地物业管理有限公司 顾问经理：闫智广 签发人： 年 月 日 建筑的外立面 应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否便于维护及维护成本 公共部分的装修 应考 虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井 案例 10： 致： 天集房地产开发公司 由： 深圳市金地物业管理有限公司 主题：关于建筑物外立面、公共部分装修的建议 时间： 2020 年 1 月 7 日 呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总 建筑物外立面 建筑物外立面总的来说应根据建筑物的类型 (超高层、高层、小高层、多层、别墅 )、用途、周边环境等特点及开发商的特定目的 (如：为了吸引顾客促进销售，为了省时省钱等 )，来考虑外立面采用的 色彩、用材等，色彩一般要求和谐，材料选择寿命长的，便于施工维护保养。 案例 1：金海湾，面临深圳湾，开发商确定以海为主题，确定外立面主要材料是蓝绿 (海水色 )的双面中空玻璃，这样既彰显物业的高档次，与大海和谐，又克服了日照强烈，临路噪音大的缺陷。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 89 页 中国物业教育网 案例 2：益田房地产开发有限公司在 96 年推出欧式建筑风格和大户型复式豪宅的益田花园，火爆深圳，其古典的深红外墙 (贴砖 )，气派的白色罗马柱，宽大孤型的白色观赏阳台，高昴的白色楼冠，深深地吸引了广大顾客和房地产开发商，掀起了欧陆风，诞生出欧陆一条街。 四五年过去，回首省思，当 时从营销的角度推出欧陆风格概念是成功的，但现在从建筑的实用性、外墙面的维护角度来说，是考虑不周到的。 案例 3：武汉航天花园从外立面色彩的选择来说是失策的，因为灰色的外墙很难吸引人们的眼光，新建的。