房地产开发经营与管理模拟试题(附答案

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案内容摘要：

告举例就是从这四个主要方面来进行分析的。 ( )。 A．确定分析目的，确立分析目标 B．宏观因素分析 C．市场状况分析 D．数据收集、数据处理和数据分析 标准答案： A, D 解析：宏观因素分析和市场状况分析是房地产市场分析的内容，而不是市场分析的步骤。 三 .判断题： ，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 ( ) 标准答案：正确 ，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 ( ) 标准答案：错误 解析：本身是具有不确定性，但对不确定因素进行分析，在此基础上把握不确定性，从而作为决策的依据。 3.“时间就是金钱 ”，可行性研究一定要速度快。 （ ） 标准答案：错误 解析：可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。 ，就拟开发项目进行市场定位（ 服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）。 （ ） 标准答案：错误 解析：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，是为了把握投资机会与方向；了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，可以对开发项目进行市场定位 (服务对象、规模、档次、租金或售价水平等 )。 房地产开发经营与管理第八套模拟试题 一 .单选题： 1%。 每月计息一次，那么名义利率是（ ） A、 12% B、 % C、 % D、 % 答案： A、 解析： 名义利率 =1%12=12% 12%,年实际利率为 %,则该笔贷款是按 ( )作为计息周期的 . A、年 B、半年 C、季度 D、月 答案： C、 解析： 应记住常识性的东西 . 11 万元的住宅 ,八成 15 年按揭 ,按年贷款利率 6%计 ,月还款额为 ( ) A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928 答案： C、 解析： 根据公式 A、 =P(A、 /P,I,n)直接求得 . 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元 ,年租金增长率为 5%,如果贴 现率与之相等 ,则该租客第一年末支付的租金为 ( )万元 . A、 B、 C、 D、 答案： B、 解析： 当 i=s 时 , A、 1=40*(1+5%)/5= 二 .简答题： 400 万元购入一写字楼物业 20年的使用权用于出租经营 ,已知该投资者的目标收益率 为 18%,预计未来 20 年内的年租金上涨率为 5%,问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时 ,方能满足投资者收益目标的要求 ? 答案： 万元 . 2. 某家庭以 4500 元 /平米的价格购买了 一套建筑面积为 120 平米的住宅 ,并向银行申请了相当于 70%的按月等额还款的抵押贷款 ,已知该项抵押贷款的年限为 15年 ,年利率为 12%,按月计息 ,如果该家庭拟于开始还款后的第 10 年年初一次偿清该项贷款的余额 ,问此时一次偿还的金额为多少 ? 答案： 232051 元 . ,单价为 3000 元 /平米 ,该家庭月收入 6000 元 ,其中 30%可用来支付房款 ,银行可为其提供 15 年期的住房抵押抵押贷款 ,贷款利率为 6%,抵押贷款价值比例最大为 80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅 ? 答案： 平米 . 10年内的月收入为 16000元 ,如果月收入的 30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款 ,在年贷款利率为 12%的情况下 ,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少 ?(月收入发生在月初 ) 答案： 元 . 5. 某家庭过去 5年月收入 2400 元 ,每月存入银行 50%准备购房 ,现利用该存款本利作为部分购房款 ,其余房款向银行申请住房抵押贷款 ,银行要求贷款 10 年还清 ,家庭收入现为 2400元 /月 ,预计月增 %,初步安排月收入的 40%用于还款 .问该家庭有偿还 能力的住房价格应控制在多少 ?如市房价为 2400元 /平米 ,则所选住房建筑面积应控制在多少 ?(银行存款利率 6%,贷款利率 9%,复利按月计息 ) 答案： 元 . 平米 . 房地产开发经营与管理第九套模拟试题 一 .单选题： （ ） A借款偿还期 B 利息备付率 C 现金回报率 D 偿债备付率 标准答案： c 解析：现金回报率属于盈利能力指标。 ，下面说法正确的是（ ） A内部收益率表明了项目 投资所能支付的最高贷款利率。 B当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，当 i值小于 IRR时，对于所有的 i值，NPV都是正值；当 i值大于 IRR 时，对于所有的 i值， NPV都是负值。 C 公式 D 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。 标准答案： c ,下列说法不正确的是 ( ) A流动比率＝流动资产总额 /流动负债总额 100％ B 又称之为 “银行家比率 ” C 又称之为 “二对一比率 ”。 D 在国际上银行一 般要求这一比率维持在 100％以上 标准答案： d 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在 200％以上 . ( ) A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1。 B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1． 2。 C 在国际上银行一般要求这一比率维持在 200％以上 D 一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润 率大体应为 35％一 45％。 标准答案： a 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2。 二 .多选题： ( ) A开发产品成本 B 开发建设投资 C 经营成本 D 经营资金 标准答案： B, D 解析：开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 ：（ ）。 A房地产出租经营成本 B 开发产品成本 C 商品房销售成本 D 土地转让成本 标准答案： A, C, D 解析： 主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。 （ ） A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B 营业税税额＝应纳税销售 (出租 )收入 税率 C 城市建设维护税额＝应纳税销售 (出租 )收入 税率 D 营业税的税率为 3％ 标准答案： A, B 解析：城市建设维护税为营业税税额的 7％和 3％。 营业税的税率为 5％。 ，房地产投资的经济效果主要表现为（ ）租金、股权增加等 方面。 A销售收入 B 物业增值 C 减少纳税 D 股权增加 标准答案： B, C, D 解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。 ( ) A成本利润率 B 投资利润率 C 资本金利润率 D 资本金净利润率 标准答案： B, C, D 解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率 . 三 .判断题： =Pi+Pi/[(1+i)n1]中的 Pi就是投资者投入资本 P 后所获得的投资回报，此时投资回报率为 i/P,而 Pi/[(1+i)n1]就是投资者的投资回收 . 标准答案：错误 解析：此时投资回报率为 i. ，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 标准答案：错误 解析：房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的。 标准答案：正确 解析：生产成本加上相应的 销售费用称为产品的销售成本 ＝营业额一营业成本。 标准答案：错误 解析：自营收入＝营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报。 标准答案：正确 解析：城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。 标准答案：错误 解析：置业投资计算期为经营准备期和经营期。 （ CICO） t（ 1+ic） t 是项目在 t 年的净现金流量。 标准答案：错误 解析：（ CICO） t 是项目在 t 年的净现金流量 ，不是年利润率但成本利润率除以开发经营期的年数，即等于年成本利润率 标准答案：错误 解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。 成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。 房地产开发经营与管理第十套模拟试题 一 .计算题： 5000 万元购人某收费路段 25 年的经营使用权，期望投资收益率为 16％，运营费用及税费 为经营收入的 15％，估计该路段现年通过车辆 48 万辆，今后逐年增加 5％，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标 ? 2. 某投资者以 1600 万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付 30％、 40％和 30％。 店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入 180 万元，经营费用 50 万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15％，经营费用年均下降 3％。 店铺持有 20 年，期末转售收入 300 万元，试确定该项目的财务内部收益率 (假定投资发生在年初，租金 收入、经营费用发生在年末 )。 3. 某商业房地产项目总占地面积 42020㎡，规划建设用地面积为 40000 ㎡，总建筑面积297000 ㎡。 已知楼面地价 280 元／㎡，建造成本为 964 元／㎡，专业人员费用为建造成本的 8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的 6％，贷款利率为 15％，销售费用、销售税费分 g， j 为总销售收入的 ％、 ％；项目的平均售价为 3040 元／㎡，可销售面积比例为 95％；项目开发周期为 3 年，购买土地使用权后即开工建设，工期 年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本 、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少 ? 4. 某开发商通过出让方式以 1000 元／㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地 50 年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2020 万元。 已知该地块的规划建面积为 10000 ㎡，建造成本为 2500 元／㎡，专业人员费用为建造成本的 12％，电贴费和用电权费等其他费用为 400 元／㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的 5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的 ％和6％。 如果该项目的 开发周期为 36 个月，建设周期为 24 个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为 9％，写字楼建成后的销售价格为 9600 元／㎡，试求该项目的开发商成本利润率。 5. 某投资者以 1800 万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为 10000㎡，购买后立即可以出租。 已知第 1～ 5 年的月租金水平为 70元／㎡、出租率为 70％，第 6～10 年的月租金水平为 80 元／㎡、出租率为 75％， 第 11 年停止出租，装修后将物业转售。 已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35％，投资者目标收益率为 18％，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。 试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性 (设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年末 )。 二 .简答题： 1. 某开发商获得某项目用地 4200 ㎡，规划建设用地面积 4000 ㎡，总容积率 ，地上建筑容积率。 项目开发周期 ，购买土地使用权后半年开始建设，工期 ，购买土地使用权费用 7200 万元，建造成本 4000 元／㎡，专业人员费用为建造成本的 10％，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的 5％，贷款利率 12％，按季计息，融资费用为贷款利息的 10％。 项目可出租面积系数 ，预计建成后前两年年租金 2100 元／㎡以后逐年提高 6％，运营成本占租金收入的 12％，空置率 10％，当前房地产投资收益率为 15％，土地使用权 50 年，问该项目成本利润率是多少 ? 房地产开发经营与管理第十一套模拟试题 一 .多选题：。