名家物业集团-公用设施、设备管理程序_[全文

名家物业集团-公用设施、设备管理程序_[全文内容摘要：

、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。 水泵主备切换试验，确保主备泵运行正常。 视情况清理排污水槽的杂物。 （四）年度维护检修 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。 根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。 检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。 根据泵 的使用情况，更换密封填料。 （五）全面解体水泵。 先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。 松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”段一段的拆。 用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。 清理所有需更换的部件。 将密封环分别装在进水段和中段上。 把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在所有的中段上。 将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈 (或纸垫 )推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。 将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。 将出 水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。 装上平衡盘和轴套。 1将防水胶圈 (或纸垫 )装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。 1装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。 1装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。 1检测马达绝缘情况。 1注入水放空气试机，栓测水泵轴速，观察异常振动及噪音。 1填写《设备抢修（大修）记录表》。 给 排水系统异常情况处理作业指导书 一、目的 为正确处理给排水系统异常情况，减低损失，维护顾客利益，保证设施、设备的正常运行。 二、适用范围 适用于名家物业集团范围内各类泵维护保养。 三、作业过程 （一）水管或配件破裂 迅速关闭供水阀与循回阀。 立即通知给工程主管赶到现场，组织人员抢修。 铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。 无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。 镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。 （二）阀门不正常漏水 阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。 阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。 阀门破裂，更换新阀门。 （三）喷淋头破裂 切断稳压泵电源和供水阀。 通知消防中央控制室人员隔离该回路的水流指示器信号。 更换新喷淋头。 更换后，试水，并通知消防中央控制室人员解除该回路的水流指示器信号。 （四）泵的突发事故 泵能运转，但不出水，检查： （ 1）水箱或水池是否有足够的水源。 （ 2）水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。 （ 3）泵的前后阀门是否全开。 （ 4）泵过滤网是否有 杂物堵塞。 泵不运行，检查： （ 1）泵是否卡住。 （ 2）电源是否正常。 （ 3）检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。 （ 4）电机线圈是否对地或烧坏。 水压不够 （ 1）过滤网是否阻塞。 （ 2）检查阀门是否全开。 如果电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。 雨水、污水排不出去 （ 1）检查雨水泵、污水泵的电气线路。 （ 2）检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。 （ 3）检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。 （ 4）检查排水管阀门是否为全开状态。 市政突然停水 （ 1）向市政供水部门询问详细情况，落实供水时间。 （ 2）由安全员通知用水单位，阐明市政停水的详细原因和供水的时间。 发生洪涝 （ 1）发生洪涝时，应马上报告项目负责人调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作。 当雨水泵、污水泵不能正常启用时 （ 1）值班技术员应立即赶到现场，迅速采取措施，以保护机电设施、设备，并随时保持联系。 （ 2）工程主管根据实际情况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由工程主管向公司请求支援。 清洗水池（箱）作业指导书 一、目的 确保二次供水，达到国家饮用标准。 二、适用范围 适用于名家物业集 团 三、作业过程 （一）清洗前的准备工作 清洗前三天，工程部负责人指定专人将批准后的通知张贴于公告栏，告之用户做好蓄水准备。 技术工程部专人在清洗前按水箱、水池容量提前打开水箱水池泄水阀。 由清洗队安排鼓风机于作业前半小时开始向池内鼓风。 （二）清洗过程： 切断生活水泵电源。 水箱、水池内照明必须用安全电压照明设备，通气口应打开，通讯设备良好，以确保清洗人员的生命安全。 待水排干后，由清洗队立即组织人员进入水池、水箱中清洗。 低位水池的水无法排干时，须用潜水泵抽 干后作业。 用漂清粉、漂白粉等消毒剂配成高浓度溶液，用高压水枪对水池、水箱内壁、管道进行冲洗消毒，排掉脏水后，反复三次。 灌水至 40cm高度左右投放消毒剂 （消毒剂 Kg= ）。 拌匀后，浸泡 3060 分钟。 注满水后，即可试通水。 由清洗队联系市自来水公司水质检测中心前往抽取水样。 工程部负责人指定专人将试通水信息和应注意事项张贴公告栏中，直至将化验合格的报告张贴一周后止。 由工程部负责人指定专人将水质化验单、相关通知、《 二次供水设施清洗消毒记录表》存档，并抄送品质管理部备案。 电梯设备维修保养作业指导书 一、目的 维持电梯及扶梯处于良好状态，防止事故发生。 二、适用范围 适用于名家物业集团。 三、作业过程 （一）电梯的日常保养维修由分承包方（专业电梯保养公司）负责。 （二）清洁保养 电梯技术员每周清洁各电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。 每月测试各装置安全回路的电气操作。 每季度对电梯的电源开关柜进行一次检查并做维护保养。 每季督促电梯承包方检查各钢丝绳张力是否平衡，或有 无破损现象。 每年 12 月份检查各机械安全装置、电气装置绝缘情况。 当电梯年检期到期前，督促电梯保养分承包方做电梯年检年审工作。 电梯分承包方进行定期检查时，应通知电梯技术员配合，并在保养电梯的首层放置电梯保养工作标识牌。 （三）加油工作 每月检查各活动部件润滑情况，并督促电梯分承包方作补油工作。 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。 每季检查底坑缓冲器油位情况，并督促电梯分承包方作补油。 每季由电梯技术员对分承包方保养的效果进行评估，并将评估情况填写在《分承包方保养效果评估表》上，交工程部负责人和品质管理部负责人审阅。 每年十二月份督促电梯承包方对各活动部件进行换油润滑。 （四）做好对电梯分承包方人员保养、维修的监督工作。 附 :电梯机房巡查流程图 电机变速箱是否过热 电压、电流是否正常 正常 开关是否过热 检查原因 维修 接头是否过热 电缆有无毛刺、断股 电机变速箱是否过热 通知电梯保养分承包方 有否异声、异味 机房空调是否正常 通知电梯维修组 室内是否有杂物 清理 检查温、湿度计的情况并记录 于巡查表格上记录签名 电梯故障应急处理作业指导书 一、目的 在电梯事故发生时及时将事故进行有效的控制，防止事故的进一步扩大，保证顾客的生命安全。 二、适用范围 适用于名家物业集团。 三、作业过程 （一）电梯困人 当值班人员通过闭路监控电视、轿厢警铃或其它方式接到来自电梯轿厢内的乘客报警求救信号后，通过电梯对讲的应立即与乘客通话，安慰乘客。 并立即通知电梯技术员、安全员进行求援。 及时通知项目电梯保养分承包方过来处理。 确定电梯轿厢位置。 把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 当电梯停在距某平层位置约177。 600mm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客宝剑撤离轿厢。 当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。 步骤如下： （ 1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。 利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。 （ 2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。 （ 3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松开抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿 厢向正确的方向移动。 （ 4）按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层177。 150mm位置上。 （ 5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。 配合电梯保养承包方确定电梯故障原因。 （二）水浸事故 电梯技术员发现或接到报告发生水浸事故将会危及电梯运行时，应立即通知客户服务中心，当值安全员通过轿厢对讲机通知乘客从最近的楼层离开受影响的电梯。 电梯技术员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。 调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。 即刻将情 况报告工程主管和电梯保养分承包方。 （三）发生火灾时的应急处理方法 迅速把电梯开至远离火灾区的楼层，停止运行。 关闭轿内各种电源。 关闭好所有厅、轿门，防止火灾通过电。