北京大兴区榆垡镇居住区土地一级开发项目申请报告

北京大兴区榆垡镇居住区土地一级开发项目申请报告内容摘要：

市土地 储备和一级开发暂行办法》的条件下进行的，符合北京市土地一级开发的产业政策要求。 2． 大兴 区国民经济和社会发展 相关产业政策 《北京市大兴区人民政府关于大兴区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》中对国民经济与社会发展的主要思路和工作任务指出： 要以“新北京、新奥运”为契机，加强城镇建设与管理，构建现代化城镇体系，创造良好的产业载体和理想的工作生活空间，核心在于科学规划，关键在于城市建设和城市管理并举，重点在于形成特色。 按照组团发展的思路做好城镇发展布局。 紧密结合北京城市总体规划，统筹考虑发展条件和因 素，以大兴新城和亦庄新城为核心，以重点镇为基点，加快发展六个城镇组团，即：大兴新城组团，主要包括黄村镇、西红门镇和北臧村镇北部；亦庄新城组团主要包括旧宫镇、亦庄镇、瀛海镇、青云店镇；庞各庄组团主要包括庞各庄镇和北臧村镇南部；榆垡组团主要包括榆垡镇和礼贤镇南部；安定组团主要包括安定镇、魏善庄镇和礼贤镇北部；榆垡组团主要包括榆垡镇和长子营镇。 通过深化各组团规划，加快编制控制性详细规划，推进项目建设，促进组团的形成。 全面推进城镇建设。 坚持规划先行，高标准编制完成各项规划，为高质量建设奠定良好基础。 创新城镇开发建 设机制和模式，吸引有实力的建设主体，提高城镇开发建设水平。 按照北京城市总体规划要求，大兴新城规划面积 65平方公里， 60万人口，未来五年，必须积极促进大兴新城承担中心城区疏解功能，全面提升 辐射与带动能力，建设高标准、相对独立的具有综合性区域服务功能的“京南绿色新城”。 加快启动大兴新城核心区建设，以新城开发和旧城改造促进城市功能完善，不断提供满足现代化城市生活需要的文化、体育、商业、休闲等公共场所和设施。 继续建设结构合理、设施完善、管理规范的住宅小区，加快推动危旧小区和城中村改造。 充分利用资源和政策优势，加快庞 各庄、榆垡、榆垡和安定四个重点镇发展步伐，提升城镇现代化建设水平。 扶持一般镇发展，逐步改善镇域面貌，增强自我发展能力。 抓好中心村建设，改善生活环境和条件，引导农村人口适度聚集。 《北京市大兴区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要加快重点镇建设，抓紧完成各城镇组团内镇域规划的调整编制，以榆垡镇、庞各庄镇、榆垡镇、安定镇等建设为重点，加速城镇化进程。 榆垡镇做为重点镇要重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休 闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学榆垡分校等公共配套设施建设，建设京南旅游休闲生态新镇。 同时，辐射带动礼贤镇南部发展。 3．行业准入分析 北京市土地整理储备中心大兴区分中心是实施市区政府土地整理储备的办事机构，有能力承担该项目的开发工作。 综上所述，本项目符合北京市规划要求及大兴区功能规划和定位，是促进大兴区综合经济和社会全面发展的需要，北京市土地整理储备中心大兴区分中心可以承担本项目的建设。 第三章 资源开发及综合利用分析 土地资源、矿产资源、水资源等自然资源是人类赖以生存的基础，是经济 社会可持续发展的物质保证。 本项目主要涉及土地资源的开发及利用。 我国人多地少的基本国情决定了土地资源的紧缺性，因此高效集约的土地利用是贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，实现人口、资源、环境可持续发展的重要前提。 在城市化进程中，通过对于土地的利用、土地宏观调控政策与微观政策、土地资源优化配置等方面的研究，力求寻找集约利用土地资源的途径，以实现宏观经济平稳运行，为全面建设小康社会，建设资源节约型、环境友好型社会提供保障。 北京市的年度土地供应计划是根据本市的国民经济和社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划和城 市近期建设规划坚持总量控制、结构合理的原则而制定的，是落实国务院对北京城市总体规划批复意见，促进首都经济社会又快又好发展，保证北京市国民经济和社会发展“十一五”规划、北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划的有效实施。 一、资源开发方案 本项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和街，东至今荣大街。 项目区位优势和交通优势明显。 北京市大兴区土地储备中心作为本项目的实施主体，具体负责本项目土地前期手续办理、拆迁、市政规划设计等土地一级开发工作，使项目用地达到很好的建设条件。 二、资源利 用方案 按照项目规划方案，本项目总用地面积 公顷，建设用地面积 公顷，代征道路 公顷，代征绿地 公顷；新建面积 万平方米，其中居住用地建筑面积 万平方米，安置用房 A039 的建筑面积 万平方米，商业用地建筑面积 万平方米，容积率为 ，绿化率 30%，建筑高度24米。 本项目用地内需拆除旧有建筑 5639平方米。 三、资源节约措施 建设用地合理的容积率是满足城市经济发展和环境建设的需要，过高的容积率带来人口的密集、环境的影响、市政及交通的负荷加 大等问题，过低的容积率又会阻碍经济的发展，本项目的二级开发将在满足规划要求的前提下，通过合理布局，有效提高土地的利用率。 另外，在二级开发工程实施时注意做到合理利用能源和节约能源。 第四章 节能方案分析 节约能源是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。 为推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，进一步转变经济增长方式，加快建设节约型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，必须大力推进经济建设工作中的节能工作，这有利于缓解我国经济发展的资源 瓶颈制约，有利于循环经济的形成，是促进资源永续利用，保障经济安全，减轻大气污染，减少温室气体排放，实现全面建设小康社会和率先基本实现现代化的战略选择。 本项目属于土地一级开发项目，为保证做到合理利用能源和节约能源，必须在本项目的二级开发过程中按国家《公共建筑节能设计标准》 GB 501892020 和北京市《公共建筑节能设计标准》（ DBJ 016212020）、建筑设计防火规范 GB 5001620《办公建筑设计规范》（ JGJ 672020）、《民用建筑热工设计规范》（ GB501761993）等相关规范进行节能设计。 同时，在项目的建设过程中，还应注意以下几方面： 贯彻执行国家能源政策：节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，本项目的建设将采用各种节能措施以降低能源消耗。 绿化环境：绿化设计改善项目的使用环境和区域气候条件。 总体规划布局：项目的设计尽量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮阳及自然通风。 围护结构：外墙采用高效保温材料；玻璃及幕墙采用低辐射镀膜 LOWE 中空玻璃，以减少太阳辐射，保证室内的热舒适与视觉舒适的目的；加强户间的隔 热以适应不同用户的空调标准。 选用节能型产品：各专业均选用节能型的设备、材料、机械和产品。 用能系统：采用合理的变电室、换热站、泵站、中水站等各种站房的布局，为优化设计和节能运行创造条件。 计量配置：水、电、采暖、燃气、供热等均设置符合节能政策的计量装置。 系统控制和运行管理：为达到节能运行，系统设置满足根据不同气候条件、不同时段、不同区域，能够自动调节或手动调节控制。 满足节能运行管理的各种模式。 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目选址及用地方案 1．建设地点 本项目位于北京市大兴区榆垡镇 镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街。 2．建设用地现状 本项目规划用地面积为 公顷（合 亩），用地性质为集体土地，其中农用地 公顷，建设用地 公顷。 用地范围内现有涉及需要拆迁的民宅 16户，建筑面积 4000平方米；土地种植部分主要为小麦等农作物；项目地块范围内没有古树和文物设施。 区域分析 榆垡镇位于北京市最南端，距北京市区 35公里，距大兴新城 23公里。 素有“京南第一镇”美誉。 镇域南北长约 11 公里，东西宽约 20 公里，镇域总面积约 136 平方公 里。 依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业、新技术产业、生态旅游业为一体的综合型重点发展城镇。 榆垡镇隔永定河与河北省交界，处于北京“两轴－两带－多中心”发展格局中的“西部生态带”范畴，是多中心中的重要一点。 交通情况 有京开路从镇区中部穿过，规划京开高速南延长线从镇区西侧穿过，规划南部货运通道从镇区北部穿过，发达的高速路网络丰富了区域对外联系的渠道。 规划条件优势 规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。 3．用地方案 本项目用地控制性指标如下： 项目规划指标表 规划 情况 总用地面积 (公顷 ) 建筑面积 (万 m2) 容积率 建设用地面积 居住 代征道路面积 商业 代征绿地面积 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24 编号 类别 用地性质 用地规模 （平方米） 总建筑面积 （平方米） 容积率 建筑高度（米） 建筑密度（ %） 绿地率(%) 备注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 44475.61 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本项目符合土地利用规划，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。 具体的规划意见书等法律文件正在办理过程中。 建筑规划要求如下： 建筑使用性质：住宅、商业 总建筑面积： 本项目实施后的土地具体利用方案将在二级开发中体现。 本项目二级开发必须严格按照规划要求，注意通过合理布局，符合土地利用规划，符合集约和有效使用土地的要求。 三、征地拆迁和移民安置规划方案 1. 征地方案 按照《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第 148号）文件的规定执行。 根据《北京市建设征地补偿安置办法》（市政府 148 号令） “征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。 涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费 ” （ 1）征地补偿标准 根据目前该地区集体土地征地补偿的一般情况及榆垡镇与土地中心签订的协议价格，结合兴创公司开发经验，对涉及榆垡镇域范围内的农用地补偿价格暂定为 6 万元 /亩（含土地补偿 、安置补助，含地上物及青苗补偿费用）。 （ 2）征地相关税费 在征地过程中需缴纳的相关税费主要包括防洪费、耕地开垦费、耕地占用税等。 其中： 防洪费：根据北京市人民政府令（ 1994）第 21 号《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》，防洪费征收标准为 20 元 /平方米。 计费基数为用地范围内建设用地面积。 耕地占用税：根据北京市人民政府《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》自 2020 年 1 月 1 日起施行，规定大兴区耕地占用税为 40元 /平方米。 耕地开垦费：根据《中华人民共和国土地管理法》第四章第三十一条 规定，国家实行占用耕地补偿制度。 非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 通过估价人员的实地调查，根据北京市土地整理储备中心大兴区分中心提供的数据和估价对象所在区域的实际情况，该区域开垦新耕地的费用大约为 /亩。 本项目范围内总用地面积 公顷（合 亩），全部为集体土地。 取得成本 按照上述征地补偿标准，土地取得费为 2297 万元，本项目土地取得成本见下表： 征地成本构成表 序号 费用名称 数量 计费标准 补偿金额（万元） 备注 1 土地补偿费 6 万元/亩 1316 含安置补助费及青苗补偿 2 复垦费 万元/亩 272 3 耕地占用税 121057平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪费。