北京华润凤凰城商业项目市场分析定位报告

北京华润凤凰城商业项目市场分析定位报告内容摘要：

小户型并存的项目中，都可以看到小户型走得快、大户型相对走得慢的现象，但是两个项目 不同的是，在凤凰城小户型“开闸放水”之后，由于项目的品质较高，其大户型不仅走得很顺，而且把项目的价格越抬越高；相反，国际港的大户型出现滞销。 大、小户型锁定的客户群不同，同一项目的大、小户型之间会互相影响，但是从凤凰城的例子看，如果把项目整体定位和品质做到位，它们之间的关系可以是相辅相成的。 客户群 外籍人士、海归派、外企高级管理人员、普通白领、投资客户、商住客户都是此区域的潜在客户。 在生态学里有一种边缘效应，即不同生态圈相接的部分生物种类最多。 此区域处在机场高速路、三环路、亮马河路的交汇处，符合边缘效应的条 件，因此客户种类也非常广泛。 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 11 —— CBD地区 ——  基本情况 项目名称 位置 开盘时间 /入住时间 建筑规模（ M2） /建筑形式 客户群情况 恋日 •国际 朝阳东三环 南路 占地 4385 平方米 ，总建筑面积 25615平方米 ，容积率，塔楼地上 22层， 地上26 层为大开间布局，配备专用的观光电梯及大堂，适于商务、办公 ，公寓 222套，全部为一居室小户型， 附近高级白领 通用时代 建外大街永安东里甲 3号 占地 万，总建筑面积10万， 5栋高层板楼塔楼 ，共 400套大户型单元，最大面积 400多平米，最小面积205平米 外籍、外籍华人 新城 •国际 关东店 12号 总占地 约 10公顷 ，总建筑面积 32万，其中公寓 30万，板塔楼形式； 公寓总数 1800套，商住总套数 200套 ； 港澳台等  户型结构 项目名称 一居 二居 三居 四居 五居 恋日 •国际 7 752 通用时代 246 350 新城 •国际 87 120130 160190 320 项目名称 主力户 型 主力户型 比例 主力户型总价 （万元） 销售情况 恋日 •国际 一居 全 95 售出约 70% 通用时代 246 平米三居， 350 平米四居 1/3 300400 开盘至今，售出五分之一 多，平均均价 350万元 新城 •国际 二居，三居 差不多 150240 销售率约 80%，明年开第二期 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 12  其他情况 项目名称 项目卖点 物业管理 项目配套 恋日 •国际 酒店管理 华野家园物业管理有限公司， 元 /月 .平方米 通用时代 最受欢迎户型有双主卫、一客卫、一个工人卫生间、做大阳光卫浴 18平米 一层两户 三梯，加超常规大电梯 大空间格局，以美式生活为蓝本 10米面宽大厅 中西双厨、主仆分道 CBD核心区水岸豪宅 国贸酒店物业，价格不高于 7元 /月 .平方米 新城 •国际 4X4 环形住宅组设计，主面全部朝南，采光均好性显著。 首层 6米挑空，全玻璃墙面，延伸地面景观，视线无遮拦。 总面积达 4 万平米 共四个中心圆形景观园林。 300 米长、 30米宽，通达的社区大道 项目内的机动车道均设于各组群的外围，直达每一栋大楼，在住宅主入口大堂外均设置乘客上 落区。 第一太平洋戴维斯物业管理， 8元/月 .平方米 会所 区域特征 CBD 刚刚被重新规划，加密了路网、增加了绿化面积，欲建成一个与国际接轨的可持续发展的中央商务区。 从硬件条件和将来发展上说，这个区域优于其他区域。 但是既然 CBD的总体定位是商务区，必然以写字楼为主导，住宅的功能偏重于暂居和投资，而生活的气氛比较欠缺。 项目特征 档次 该区域项目档次很高，著名的又 SOHO现代城、世贸国际公寓等，目前正在销售的《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 13 项目有新城国际、万豪国际公寓、旺座中心、通用时代、恋日国际等，即将推出的还有财富中心等等，单从名称上可 以看出这些项目充满了豪气、霸气，与燕莎、三元桥、东直门外等区域截然不同。 价格 国贸地区的价格从现代城开始戏剧性地攀升，现代城入市时仅 7000元左右，而后越抬越高。 其后的世贸国际公寓以其豪宅的气派、优良的品质在世界经济刚刚复苏时推出，以 12020元的高价依然畅销。 当 CBD这个概念正式叫响的时候，此区域的土地成了众多知名开发商争夺的对象，原来长期囤积着的项目也被匆匆推出。 这种众多项目同时涌入市场的形势对区域价格的抬升将会造成不利影响。 产品 SOHO现代城、财富中心、新城国际等大规模项目，纷纷举办规划设计竞赛 ，邀请国际知名建筑事务所提出规划设计方案，这种国际化、专业化的操盘模式在北京首开先河，对其后期产品的打造提供了保证，而且给销售的包装推广也带来了丰富的题材。 除整体规划外，此区域强调的是特色化的产品。 上述项目的规模大、销售期长，如果在产品上不具有一定超前性，在后期会逐渐落伍，被市场埋没。 客户群 投资性、暂居性和商住两用的倾向决定了这里的客户群特征，正在销售的新城国际、万豪国际公寓和旺座中心都以暂居性客户、投资客和小公司这几类客户为主要的瞄准对象。 —— 东北二环地区 ——  基本情况 项目名称 位置 开盘时间 /入住时间 建筑规模（ M2） /建筑形式 售价（元 /M2） 康堡花园 朝阳工体东路 占地 平方米，总建筑面积 77738，容积率 ， 2栋 L型建筑； 9800 当代万国城 东直门香河园 1 号 ，总建筑面积 800000 20余幢塔楼、板 楼 蓝筹名座 工体南路 / 总建筑面积约 万，商住塔楼 9300 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 14 光彩国际 工体西南角  客户构成 项目名 称 客户群情况 康堡花园 私营业主 当代万国城 私营业主，部分外地客户 蓝筹名座 商住楼，商用和投资性客户 光彩国际 顶级富人  户型结构 项目名称 一居 二居 三居 四居 五居 康堡花园 85 130 160 213 当代万国城 90 103 120 157232 蓝筹名座 4556 103114 143190 光彩国际 218 272 5001000 项目名称 主力户型面积 主力户型总价 （万元） 销售情况 康堡花园 三 居 150 60% 当代万国城 200（三期130170） 240250万（ 130170万） 一期，二期已售完，三期售了2/3； 蓝筹名座 东部较少的商住项目，销售较 好， 光彩国际 272 300400 30%  其他情况 项目名称 项目卖点 物业管理 项目配套 康堡花园 交通方便，配套齐全 未定， 元 /月 .平方米 当代万国城 地理位置优，一户一 梯， 3米层高 招商局， /月 .平方米 双会所，直饮水，中水两种 水源，双语幼儿园 蓝筹名座 新商务居住模式 不高于 元 /月 .平方米 周边配套齐全 光彩国际 国际城市生活 ，都市绿洲，国际名校，双 国贸物业酒店管理公司为物业管理顾 周边配套齐全 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 15 大堂，景观花园平台广场，多功能贵族会所，超大户型，可塑性强，大堂不算公摊； 问，仲量联行，不高于 1 美元 /月 .平方米； 项目特征 档次 此区域项目档次很高，尤其像万国城这样的大规模高档项目在北京绝无仅有。 多数项目都极尽奢华之能事 —— 巨石公寓追求欧洲宫殿气势、法国古典风情，雍景台国际公寓的所有配置均与国际水平看齐，金菲国际公寓也以欧陆风格建筑见长。 价格 此区域是最早的使馆区 ，因而也形成了三里屯这样的涉外活动场所，是一个真正的国际化区域。 同燕莎商圈类似，地价和需求两个因素导致这里的一些项目价格非常昂贵，甚至在全国范围内都是罕见的。 随着内销房的热销和北京房价下降的趋势，许多开发商认准了国内市场，这里陆续出现了大批高档内销公寓，拉低了区域价格。 产品 此区域的项目有两种趋势，一种是追求奢华的居住品质，如巨石公寓、金菲国际公寓、当代万国城等；另一种倾向于制造商业氛围，如雍景台、东方银座、蓝筹名座等。 在风格上，偏自住的项目多走欧陆、皇家一派，偏商住的项目则现代感较强。 此区域小户型较少， 以大户型为主。 客户群 使馆工作人员、老板和公司是这里主要的客户，投资客户比例不高。 —— 机场路沿线 ——  基本情况 项目名称 位置 开盘时间 入住时间 建筑规模（ M2） /建筑形式 客户群情况 和乔丽晶公寓 北 京 市 朝阳 区 将 台路 2号 2020 年 9 月现房开盘 占地 1万平方米，总建筑面积 6万， 10层板楼，总套数 185套； 顶级富人 星城国际 酒 仙 桥 路10 号大山子 环 岛 东南侧 .9 15万， 两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及 平方米的国际商务展厅； 万平方米的智 能化地境外（ 50%60%），成功人士 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 16 下车库 海润国际公寓 机场辅路 将台路 占地约 26,000 平米 ， 总建筑面积约 90,000 多平米 ， 由四座两组连体的2028 层的建筑组成 ， 成功人士  户型结构 项目名称 户型情况 和乔丽晶公寓 大户型 270平方米 星城国际 2居（ 120140） 3居（ 140150） 4居（ 190）复式 海润国际公寓 一居 70，二居 123140，三居 155175，四居 229243 项目名称 主力户型面积 主力户型总价 （万元 ） 销售情况 和乔丽晶公寓 270 500 万 售完 星城国际 140150 50%， 130 万 80% 海润国际公寓 200 200 万左右 售完  其他情况 项目名称 项目卖点 物业管理 项目配套 和乔丽晶公寓 世界级豪宅 ，法式宫廷盛宴，英式管家服务 和乔物业，英式管家， 美元 /月 .平方米 小区有 3000m2国际水准俱乐部设施，设有恒温泳池、水疗室、健身房、图书室、餐厅等 星城国际 距机场 15 分钟，性价比较高，空中花园 国贸物业， 元 /月 .平方米 商场，高尔夫，网球，水疗等 海润国际公寓 丽都国际社区，性价比较高，精装，送实木家具 首旅国际酒店管理公司， 4元 /月 .平方米 客户专用的俱乐部、综合阳光水晶泳池、康体健身中心、桑拿中心、儿童乐园、商务中心、洗衣房等在内的八个休闲主题 ；party room； 《 20202020 年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 17 （ 3）区域条件比较 区域条件比较 区域 区位条件 价格 产品 三元桥 ★★★★ ★★★ ★★★★ 燕莎 ★★★★ ★★★★★ ★★★★ 太阳宫 ★★ ★★ ★★ 东北二环 ★★★ ★★★★ ★★★ CBD ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ 机场路沿线 ★★★★ ★★ ★★★ （ 4）区域客户群比较 区域客户群比较 区域 外籍人士 老板 高级管理人员 白领 投资客户 小公司 三元桥 √ √ √。