我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文(初)(编辑修改稿)

我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文(初)(编辑修改稿)内容摘要：

7340 20xx 500 8050 湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计） 8 从上述表格可以看出，我国保障房建设融资需求庞大，但是完成额度并不高。 正常情况下完成融资额度仅为实际需求额度的八成左右，还存在庞大的资金缺口，基本上每年的资金缺口高达千亿之多。 我国保障性住房融资手段 目前，我国保障性住房融资手段，基本上建立在政府和企业两大平台基础上。 政府平台： 在现行的法律框架下，地方政府不能担当借债的主体，必须由政府相应机构或公司，即融资平台（各地城投公司和专门的保障房建设公 司）通过贷款或发债等方式进行融资。 除专门的融资平台公司外，政府土地储备机构也发挥了类似融资功能。 企业平台： PPP 是现代政府提供准公共产品的常见方式， PPP 即 Public Private Partnership， PPP 有多种模式，如 BT（ Buildtransfer 建设 转让），政府委托具备较强综合实力的企业进行保障房建设，待建设完成后，政府回购该保障房资产，或者通过向保障对象出售房屋直接收回投资，投资方在建设期间行使业主职能，负责对项目融资。 也可以是 BOT（建设 运营 转让），或者 BOO（建 设 拥有 运营），其服务对象限定在政府确定的保障对象上，后两种方式可以运用在公共租赁住房领域。 目前，房企参与保障房的模式较为多样：如承建模式、混合开发模式、服务模式、投资建造模式、投资运营模式和城市综合开发模式等等。 具体的资金来源通常有如下几个方面： 一、政府财政预算； 二、土地出让收益的一定比例； 三、住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余（全部用于廉租住房建设）以及公积金贷款支持保障房建设试点资金； 四、保障性安居工程建设地方融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金等融入的资金； 五、吸引企 业或社会机构进入，并通过这些机构进一步融资。 我国保障性住房融资成果 一、成功进行了数万亿融资 从推出保障房建设规划开始，我国政府到目前为止，已经成功融资数万亿投入到社会的保障房项目建设当中，解决了数千万人的安居问题。 二、建立了相对稳定的保障房融资制度 湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计） 9 我国目前建立了相对稳定的保障房融资制度，基本上可以保障融资的渠道稳定，融资资金基本得到合理管理和运用。 三、拓展了保障房融资渠道和丰富了保障房融资模式 通过多年的探索，在保障房融资渠道方面进行了大力拓展，从最初的财政资金，到地方政府债券，再到企 业和社会资金，融资渠道一步步拓展开来。 伴随着融资渠道拓展的是融资模式的丰富，以前的融资模式较为单一，以借鉴为主，目前在融资模式上不仅借鉴其余国家的成功经验，而且在努力开拓新的模式。 我国保障性住房融资存在的主要问题 我国保障性住房融资的相关政策不完善 目前，我国保障房建设缺乏制度设计，建设模式不统一，建成后的运营和管理机制不健全，各地政府在推动保障房建设时的组织形式、建设主体、经营主体、项目运作模式等存在较大差异，关于保障房建设尤其是公租房建设的金融支持政策也不完善。 银行进入该领域缺乏 必要的制度保障。 当前在保障房建设中，所存在的供需矛盾突出、分配不公平和质量环境比较差等众多问题，很大一部分原因是基层政府把住房政策与房地产政策相混淆，把责任推向社会； 另外在执行过程中，执行力不够，但根本的原因就在于政府作为管理主体的缺位。 政府未高度认识在保障性住房建设中的职责所在，处于应付上级政策和检查的层面，不能全面地管理保障性住房建设。 我国保障性住房融资的市场成熟度不高 我国保障性住房融资市场化程度不高，呈现出 过度依赖政府投入 的特点。 因保障性住房的低回报或无回报、投资回收周期长、经营管 理复杂等特点，现金流覆盖风险能力较弱，缺乏吸引社会力量参与的激励机制，使得社会资金介入的动力不足。 尽管近年来一直在探索实施公积金盈余、中期票据、债券融资、保险（放心保）和社保资金等新的融资模式，但总体规模不大，融资成本也相对较高，基本上还是靠中央和地方的财政投入。 保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。 地方政府缺乏动力。 随着我国住房制度改革、试点探索与创新以及分税制改革，地方政府逐渐成为保障性住房的融资主体。 在缺乏激励机制和约束机制的条件下，地方政府缺乏投资保障性住房动力。 一是保障房建 设对地方财政收入造成双重影响。 一方面保障房建设会减少地方政府土地财政收入，另一方面无偿划拨的土地还需要支付大量征地湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计） 10 和土地平整费用。 近年来，地方政府收入中有 20%30%来自土地出让金，在当前不少地方财政吃紧的情况下，地方政府将土地划拨用于保障性住房建设的动力不足。 二是相对于保障性住房，商品房开发建设对地方经济发展的拉动作用、城市化进程和政绩提升的作用更为明显。 因而，地方政府对保障性住房的投入积极性不高。 我国保障性住房融资的金融手段不足 目前保障房建设的金融支持政策体系还在进一步完善当中，金融优 惠政策和担保政策尚不健全。 保障房建设前期投入成本高，融资期限较长，利润空间小，还款资金来源有限。 对于以追求利润为目标的已实现商业化运作的金融机构而言，贷款风险较高，参与热情自然不高。 在保障房融资方面， 相关金融政策不健全和项目低收益限制了金融机构的参与热情 ， 就使得在整个保障房融资方面，金融手段的运用严重不足。 信贷资金发挥作用有限。 地方政府作为保障性住房建设的融资主体，主要还停留在向银行体系获取间接融资层面。 一方面，地方政府在取得银行贷款时主要采取设立地方政府融资平台来承贷，而地方政府融资平台的清理和房地产调 控政策的严格执行却极大限制了商业银行的融资积极性。 另一方面，按政策规定金融机构参与保障性住房建设只能以较低的资金价格介入，且面临着风险缓释不足、还款保障难以落实、合理的政策配套措施缺失等诸多问题，因而很难吸引银行信贷资金。 同时，政策性银行发挥作用有限。 当前，国家开发银行是提供保障性住房开发贷款的主要金融机构，重点针对低收入者的住房建设提供长期贷款。 但是，政策性银行关于廉租房融资支持的制度还不完善，目前发挥的作用有限。 住房公积金的保障功能难以发挥。 一方面，公积金对无法通过市场改善住房条件的特殊群体的保障不够 有力。 由于行业差距及大量职工住房公积金账户因企业改制、效益下滑等原因被长期封存等问题导致公积金对特殊群体的保障作用未能充分发挥。 另一方面，由于住房公积金的内控制度还不完善，缺乏有效监管，如部分城市出现公积金的挪用及违规放贷等现象，导致公积金的住房保障功能不能充分发挥。 除政策不健全加深了资金进入保障房领域的顾虑之外，金融创新力度明显不足也是阻碍资金进入的重要因素。 我国目前与房地产相关的金融工具屈指可数，大量的社会闲置资金长期缺乏投资渠道。 在社会资金与保障房之间搭建起资金融通通道是突破保障房融资瓶颈的有效办法。 从 1960 年房地产信托投资基金正式创立至今， REITs 在很多发达国家的保障房融资湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计） 11 过程中就发挥了这样的重要作用，但由于国内金融体系不完善、缺乏专门的房地产投资基金法规、相关税收体系不健全等因素， REITs 在中国还处于探索阶段，运营规模较小、期限较短、流动性较差，难以承担为保障房建设融资的重任。 第四章国外保障性住房融资的成功经验 市场化多元渠道融资 美国的保障房融资历程已经近百年，最初的融资主体是政府，目前则已经高度市场化，具有多元化融资的金融渠道。 在保障房融 资方面，美国首创 低收入住宅返税政策以及房地产投资信托基金模式，美国 于 1960 年 正式颁布 《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》 ， 标志着 REITs 的正式创立 ， 全面引社会资金进入保障房建设，使得保障房融资更加稳定，更具有可持续性。 据统计， 目前美国大约有 300 多 个 REITs，管理的资产 总额 超过 3800 亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易，美国也成为 REITs 规模最大和发展最成熟的国家 经过 80 余年的摸索，美国已建立起一套多元化的保障房融资体系，融资主体也经历了由政府为主向市场为主的转变。 目前，美国保 障房建设与投资的 70%是私营开发商，整个融资体系已呈现出高度市场化、金融化的特征。 其中，美国首创的通过以市场化的方式吸引社会资金介入保障性住房项目，使保障房建设找到了可持续的融资之道。 立法保障 美国政府从 20 世纪 30 年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。 政商协作 吸引信贷资金 日本是一个在政府主导下完成现代化建设的过度，因此在日本的保障房建设融资方面，也是以政商协作的模式来吸引社会信贷资金进入。 日本政府成立了住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构，主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，而融资中出现的亏损则由国家财政予以补贴，借以引导其对难以从商业银行获得信贷的开发企业和个人提供住房资金支湖南涉外经济学院本科生毕业论文（设计） 12 持。 同时，金融机构还通过利率安排、还款方式、还款期限等多方面的创新，推进住房贷款产品多元化。 在日本，公团和公社直接建造和提供住宅，住宅金融公库则承担住宅资金融通职能。 日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社， 建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。 日本形成了以财政支持下的住宅金融公屋为公营住宅的融资核心，公司内贷款制度是重要补充的住房保障融资体系。 立法推进 日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。 推行住宅储蓄制度 1924 年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。 二次大战后，联邦德国的资本市场近于崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金短缺。 为 尽快恢复工商业，国家把有限的资金几乎都用于工商投资，难以从资本市场上筹集建房资金。 因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。 20 世纪 50 年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度得到了快速发展；两德统一和东欧国家的改革，为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。 相应地，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。 经过多年发展，德国目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。 其中，“先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作 出了巨大贡献。 针对住房合作社的集资建房，德国政府通过多渠道补贴缺口部分：对于兴建福利性社会住宅及私人建房等，德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。 立法保护 德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。