第四届中国房地产业分析和预测高峰论坛(编辑修改稿)

第四届中国房地产业分析和预测高峰论坛(编辑修改稿)内容摘要：

在支持这一点。 今年 16月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降， 房地产开发完成投资 亿元，同比增长 %，比同期固定资产投资增幅高 ， 16月房地产市场需求增长持续减缓。 受调控政策影响， 2020年四季度至 2020年 16月各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于一季度降幅。 当前房地产市场供求矛盾迅速变化， 90 平方米以下商品住宅（不包括经济适用房）空置面积大幅增加， 2020年 6月末其空置面积增幅达到 %。 房 地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与货币政策预期的影响。 大量的购房群体处在观望，并非没有购买力。 在交易量方面， 16 月 40 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降 %、 %。 北京交易量下降已经接近了 50%，上海大概是 40%，比北京好一点。 交易的下降是比房价现在坚挺不动更重要的危险信号， 交易量下降，说明消费市场、购房市场购房愿望在下降。 交易量的下降会体现在对经济的贡献率，没有交易了，各种各样的税收都没有。 另外，会直接影响到投资。 因 为，房地产投资占整个固定资产投资 20%、 24%、 25%左右，可能今年年底会回到 20%。 消费者不买房，开发商就不买地。 目前，土地市场情况直接影响投资。 对于房地产目前供大于求，失衡的情况， 有两种估计。 一种估计认为，现在房地产滞胀态势形成， 主要的负面作用还是影响整个经济的运行，将来的发展。 另外一种估计认为，现在是理性的回调 ，去年的高歌猛进态势必须有理性的回调， 下调的空间还没有到位。 因为楼价还在涨，固定资产投资比例中房地产投资占比还很大，房地产投资也在涨。 市场供需双方第四届中国房地产业分析和预测高峰论坛 10 都还有承受力，不会对经济有负面影响。 最近人大财 经委经济分析报告认为房地产市场走势可能出现逆转， 本人同意人大财经委的看法。 对于价格上涨趋缓和成交量大幅下降的同时投资仍高速增长的现象，全国人大财经委建议：一方面，要深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况，密切关注并及时分析房地产市场走势， 稳定和调整调控政策 ，合理引导住房消费预期。 另一方面，要科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好 政策调整 的节奏和力度，避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对经济造成大的冲击。 资金链主要指开发商的资金链，交易量是指市场这块， 开发投资毕竟占比很大。 这个看法在业内得到很多支持。 人大财经委报告出来后，下半年信号已释放比较充分。 中央会议上提出经济工作的目标，要继续保持经济平稳较快增长。 经济增长是放在最前面的，努力推动经济社会又好又快发展，继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。 顾名思义，什么是合理区间。 年初要求控制在 ，现在看来难度非常大。 下半年政策中，对 CPI的追踪要合理，要把经济增长放在第一位。 第二必须稳定政策，保持政策的连续性和稳定性。 所有的宏观调控政策都有滞后期，必须适时微调，把握好宏观调控 的重点、节奏、力度。 重点、节奏、力度这 6个字很重要。 哪些是重点。 中小企业是重点。 还是出口是重点。 还是金融政策是重点。 还是财政是重点。 还是房地产。 要坚持区别对待，有保有压。 全国各个城市表象不一、症状不一，有的“发烧”、有的正常发展，不能一刀切，要灵活而准确地解决问题。 通俗地说，就是“精确制导”。 如果能“精确制导 ”，是对房地产调控一个很大进步。 原来房产调控政策出台都是一刀切， 从央行的 121号文件、 2020年开始一直到 2020年一直是一刀切。 今年提出微调中的重点、节奏、力度，灵活而准确地解决问题，区别对待是个非常 大的进步。 中央的提法和上半年可做对比，其中有些新的精神出台。 当前房地产调控和经济运行中和房地产联系较大的 最敏感的环节是金融 — 房地产。 最敏感不一定是占的比重最大，因为房地产的深层含义是脱离不了它的金融本性。 只要有了房产，它就是资产，只要承认它是资产，就受整个资本市场的牵连和动荡。 中国 往往一说金融就是银行，金融肯定不仅仅是银行。 但是，由于中国融资的来源主要在银行，所以一定影响银行。 当前仅仅是银行潜在风险，并没有引起大规模问题。 只是引起了一些例如潜在的不良客户，同时，影响了银行的利润率。 因为，房产交易萎缩后，个 贷和开发贷减少，产生了巨大的存贷差。 今年，由于上调准备金，股市不好等等因素，导致银行储蓄率在 5 月又上升了 5000个亿。 钱回流到银行，银行的利润从哪来。 准备金率提高影响资金流动性，银行失去流动性又哪 来利润。 因此，这些都属于密切关注区。 对银行来讲，金融环节很敏感， 需要再分析、调查、讨论。 金融环节在国际上也是非常敏感的。 关于影响房价的因素。 使用性需求，中低收入保障性住房这方面的使用性需求非常重要。 房价有投资 性需求，一旦有了资产，就用价格来体现，交易中也是用价格来体现的， 房产的现值和期值都会体现。 房地产供给弹性很 小，买了地到盖房子，中 间起码一年半。 但需求弹性非常大， 去年全民炒股、买房，房价上去了，需求一下子很大。 今年弹性没了，消费者都不买房，交易量下降了。 并不是需求没有了，而是需求的弹性没有了。 供给的刚 性和需求的弹性之间是反差的。 经过一段时间的调整，会出现新的平衡，这个局面不可能永远僵持下去。 预计 房地产投资在今年下半年，明年上半年不会高歌猛进地增 长，在吸纳了去年的翘尾后会平和。 供给和需求之间可能建立新的平衡， 尤其是保障性住房大量上市后，平衡正在重新建立中，这是可以预期的。 当经济过快下滑时需要房地产提供投资和消费。 在国家统计局的分类中，房地产属于投资，占投资的百分之二十几，拉动 GDP增长贡献在 2个百分点左右，如果 GDP增长 10%的情况下也是 20%左右。 各个发达国家在快速增长期，房地产占 GDP的比重差不多都是 10%左右，在固定资产投资中也差不多这个占比，中国并没有大幅度地偏离。 如果经济下滑，一定要房第四届中国房地产业分析和预测高峰论坛 11 地产提供投资和消费。 毕竟在中国经济的三驾马车中（投资、消费和进出口），进出口由于汇率问题现在需要压一下。 剩下投资和消费。 消费不管放在哪，总在居民的可支配收入当中。 消费中的引擎、 发动机，在当年，一个是汽车，一个是住房。 汽车现在 交易量是下降的， 房地产也是交易量也是下降的。 如果找不到其他的发动机，中国经济在消费这个领域和再投资这个领域会同时出现问题。 关键看整个经济的走势需要房地产做什么，这点很重要。 怎么理解稳定当中的微调， 怎么理解 把持调控的重点、节奏、力度。 首先基调是“保持经济平稳较快发展”， 已经释放出“稳定并引导房地产进一步健康发展”的信号。 其次，当前稳定政策和恢复市场需求这点很重要。 由于这次信号释放中，有一个是关于内需，要把中国内需和消费拉起来。 如果提到内需和消费，那肯定离不开房地产。 恢复市场，首先应该积极释放对普通住宅和中低 收入住房的合理需求，防止房价大幅波动。 其次，要恢 复供需双方正常合理的融资需求。 不光是开发商，买房者也需要合理的融资需求。 最后，因地制宜制定调控政策，稳定和恢复房地产市场。 政策调整的节奏和力度问题当前需要在观察一段 时间 ，以便“精确制导”。 一个是交易量进一步下滑还是恢复。 这个信号还不完全一样。 有的地方继续下滑，有的地方已经开始恢复。 另一个是银行风险是继续加大还是缓解。 这里不是指“断供”， “断供”不会形成中国银行大量不良资产。 银行风险在于银行本身，它作为商业银行，很多都是上市银行，它的利润怎么去保证。 金融业对 GDP的贡献怎么去解决。 因为，明显地，金融板块和房地产板块在股市上空前紧密联系、互动。 再一个是房价下滑还是稳定可控。 现在房价环比增幅下降，并不是房价本身负增长，如果同比下滑 10%，对经济、金融会造成负面影响， 房地产对经济增长的贡献率要保持在 2 个百分点以上。 现在有各种各样的说法。 有的认为“保 8”，有的认为8%就是硬着陆了，应该“保 10”。 中央提出保证资本市场和房地产市场进一步发展， 下一步政策微调可能需要再观察一段，起码到三季度，还有 8月、 9月份。 现在政策微调信号放出来之后政府、企业、购房群体有些什么变化。 第一 ，成都市政府出台 《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见 》。 第二， 重庆市政府将投入 百亿资金 收购市面上的中低价商品房用于拆迁户安置。 第三，上海银监局明确要求 ，商业银行要在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求。 改善性购房包括第二套，这个信号与上海“两业“影响 GDP下滑。 第四，上海消息， 六大房产商联合银行降价，房产商银行抱团过冬。 上海包括绿地、大华、万科、金地、仁恒和招商在内的六大房产商与中国银行上海分行推出“长城理想之家房车卡”，中行房车 卡可为客户提供买房打折、贷款省息和房产中介交易佣金优惠等多项创新功能。 最后，“深圳万人购房团首战告捷，购房价至少低市价两成”。 有人说是闹剧，不管成功与否，只要真的有一万个人参加，能说深圳市场需求没有了吗。 市场、政府、企业、购房群体之间在这期间释放出一些动态，间接表明了当前房市下一步走向。 回顾原来的政策，在从紧货币政策之下，哪些是执行地非常到位的。 哪些是和目标相反的。 是去年， 2020 年下半年，无论是论坛还是年会 都不约而同认为，宏观调控越调，房价 越高，一片指责，认为宏调在房价这个问题上没稳定，老百姓意见很大， 建 设部压力也很大。 回想一下， 政策中有软肋， 其中一个是 国际金融环境影响， 始终没有把它和政策一起考虑。 第一，当年加入 WTO时，认为房产是不动产，加入 WTO对中国房地产不会产生影响。 没预计到钢材成本增大对房地产冲击那么大，造成房地产刚性成本增加， 结果是外资、黑钱大举进入。 第二个是去年 美国次贷危机时，说对中国没影响。 中国没有资产证券化，因为美国的次贷危机是资产证券化引起的。 当时 估计次贷危机是 2020 亿美元 ，结果 目前估计是 1 万亿美元，在全世界引起冲击。 现在第二轮 直接冲击到房地美、房利美，冲击到美国的经济问题 ， 房地美与 房利美事件后影响了我国外汇储备安全。 第三个是 当前美联储和财政部联手解救“二美”，意在止住美国房地产的颓势。 有观点 又认为和中国国 情不一样，这是第三轮说第四届中国房地产业分析和预测高峰论坛 12 不一样了。 认为中国政府不必要出手“救市”， 但能说和中国没关系吗。 房价下降对美国实体经济影响深远， 美国房价下降后抑制了消费和投资。 中国也是这样的情况，抑制了消费和投资。 提高了失业率，大量房地产中小企业出局，优胜劣汰。 但中小企业对就业贡献率很大，尤其对农民工这方面，贡献率很大。 美国刺激房地产发展的时候也采取零首付、银行利息低等政策，中国发展那几年也是低利息， 这两个政 策取向是一样的。 结果中国进入了加息周期，去年提高准备金、加息，和美国就不同步了，美国开始减息。 这么一加一减，热钱就进来了，形成汇率问题、利率问题和美国反向。 原来发展那几年是同向的，现在是反向的。 如果继续减息，对中国的出口、汇率、外资涌入三方面都会产生影响。 中国必须保证一定的投资和依靠内需和消费以求经济的稳定较快增长。 房地产必须服从大局，并担负着经济上行和下行的作用， 与美国的关系会影响政府的政策取向，不是影响政府对房地产本身的政策，而是服从于大局。 经济的上行或下行中，房地产应不应该担负一定的责任。 怎样担负责任。 外资也是防不胜防的软肋。 外资进入中国， 不管是合理、合法进入，还是外汇出口创汇，还是热钱，有没有退出方面的拦截。 有没有限制。 结果，央行决策部门领导说，几乎没有办法限制它退出，早就修好了退出的通道，早就拿好了出口的钥匙。 所以，当中国在大讲交易量下降、预期不好， 结果，外资进来的特别多。 在两个领域：一个是土地，一个是高档物业。 这 两方面股权融资、直接操作都很多。 外资进来后一定是推升楼价后退出， 进入是为了出去。 所以，对中国房地产市场的判断，外方和中方有很大的差别， 这也值得我们考虑。 不要一相情愿老说自己的事情，看看别 人怎么考虑这个问题。 外资对中国房地产进入的方略 也开始变化。 最开始是自己项目开发，买地，造楼。 后来基本上是 大量收购物业。 最后是企业股权并购， 今年股权并购做得非常多。 很多开发商选择股权融资，跟外资、跟港资、跟大的开发 商合作， 这时候土地并购、物业收购获得了双重升值。 一部分高档物业最后摘牌的，都在底价成交或低于底价成交的，好 多都有外资（国内大量流拍）。 今年土地价值较低，过两年可能会恢复， 恢复后土地升值、物业升值。 未来的格局 是，城市高端物业会改变房地产格局。 高 端这部分可能变为合资的，而低端这部分由政府保障。 所以， 房地产市场将来的格局就是，价值还会提升的那部分到不了中国，有很大一部分结汇后要出去，财富流失，给人家创造财富。 第二个格局是会使中低端客 户会从市场中分离到保障性住房去。 第三，商品房市场会加剧两极分化， 房价会出现大的差别。 最后，对整个房地产市场，第四季度或 10月份以后要开十四 届三中全会。 中央提出整个经济形势要维持，建立经济健康发展的信心， 基本层面没有变。 信心当前对房地产是非常重要的，不必惊慌失措，要保持信心。 可能在控货币、宽价格、降税赋三个方面 有些变动。 “宽价格”可能是石油价格下降， 水价、电价应该逐渐市场化。 “ 降 税赋” 是民生重要一部分。 “控 货币”指 只要 CPI、 PPI不下来， 不管提不提从紧，肯定在货币问题上不敢有轻易大的放松。 讨论环节 问：市场的健康发展是个很重要的目标，但这个目标很宏观，在实现这个目标过程中有。