北京白云项目实施案(编辑修改稿)

北京白云项目实施案(编辑修改稿)内容摘要：

手机店 300 70 首层原街铺年租金收益＝ 124 万元； 3) 餐饮 位置： 3 层南面平台（需改造） 面积：建筑面积为 8 米 72 米＝ 576 平米，每个铺位（档口）使用面积在 15至 16 平米，约 10 个餐饮铺位 租金：在每个铺位年租金（使用面积） 万元，年租金收益＝ 68 万元 其它配套服务年收益＝ 12 万元＋ 124 万元＋ 68 万元＝ 204 万元 六、 销售方式对比分析 1. 卖产权首付款返租方式 采用卖产权首付款返租金方式，可以降低商户和投资户首付款压力，从而降低商铺购买门槛，因此 可以保证在开盘销售后，客户蜂拥抢铺的局面，销售周期可缩短到一至二个月，迅速回款结案。 首付返租比较及收益情况 （原首层手机店等商铺面积不计算在内） 以标准铺位 8 平米为例，具体大小及价款会相应增减 楼层 产权售价（ 万元 /平米） 产权总价 （万元） 首付 年回报率8% 租金 （元 /天 /平米） 年租金 2 年返租首付 3 年返租首付 首层 12 2 层 11 3 层 4 层 8 （注：各层铺位的单价根据 “金角银边” 会乘以 至 的系数） 2 年首付返租第一年收益＝ －（ 2）＋ ＝ 2 年首付返租第二年收益＝ 2 年首付返租合计＝ 亿元 3 年首付返租第一年收益＝ －（ 3）＋＋ ＝ 3 年首付返租第二年收益＝ 3 年首付返租第三年收益＝ 3 年首付返租合计＝ （ 8％的返租回报和部分租金收益有差价）。 2 年首付返租回款进度 单位以亿元计算 产权回款进度 销售率 第一年 第二年同期 第一笔 第二笔 （第一笔之后 2 个月） 委托后租金收益 自营租金收益 第一年收益合计 委托后租金收益 自营租金收益 第二年收益合计 二年总计 100% 0 0 90% 80% 70% 3 年首付返租回款进度 单位以亿元计算 产权回款进度 销售率 第一年 第二年同期 第三年同期 第一笔 第二笔 （第一笔之后 2 个月） 委托后租金收益 自营租金收益 第一年收益合计 委托后租金收益 自营租金收益 第二年收益合计 委托后租金收益 自营租金收益 第 三 年 收益合计 三年总计 100% 0 0 0 90% 80% 70% 2. 组合方式招商（卖产权、卖使用权、租赁同时按比例进行） 组合销售调控收益比较 （原首层手机店等东区商铺面积不计算在内） 收益单位为亿元 第一年 B 方案比例是分年减半所得 方案 A 方案（产权） B 方案（使用权） C 方案（租赁） 实际收益汇总 比例分配 1 34% % 33% 比例分配 2 40% % 40% 比例分配 3 25% % 50% A 固总收益 B 固总收益 C 固总收益 A 比例收益 B 比例收益 C 比例收益 第二年 方案 A 方案（产权） B 方案（使用权） C 方案（租赁） 实际收益汇总 比例分配 1 % 33% 比例分配 2 % 40% 比例分配 3 % 50% A 固总收益 B 固总收益 C 固总收益 A 比例收益 B 比例收益 C 比例收益 方案 二年总收益 比例分配 1 比例分配 2 比例分配 3 具体视回款情况及需求而进行调整销控 1. 组合销售说明：组合销售方案共例举三个方案，分别是： 方案 产权比例 使用权比例 租赁比 例 方案 1 34% 33% 33% 方案 2 40% 20% 40% 方案 3 25% 25% 50% 产权比例越大，回款额越大，但销售压力增大；租赁比例越大，招商压力越小，但回款额减少，所以重点要平衡这两种销售方式所占的比例，而增设购买使用权的比例是在“贫（商户）、富（投资者）”之间争取更多的中间消费客户和投资客户，扩大和吸引客户群体。 我方建议采用方案 1 的组合销售模式，其三种销售方式的比例关系，在实际销售中会有不同比例的微调，但大原则不变，开发商控制接近 60%的产权。 2. 销售节点的收益控制 分开盘节点 （ 2020 年 9 月底）和试营业节点（ 2020 年 3 月）两个第一年收益节点 在开盘收益节点占到第一年收益 60%（时间： 2020 年 10 月至 12 月） 试营业收益节点占到第一年收益 40%（时间： 2020 年 1 月至 2 月） 方案 A 方案（产权） B（使用权） C（租赁） 第一年收益 开 盘 节 点收益（ 60%） 试营业节 点收益（ 40%） 比例分配 1 34% 33% 33% 比例分配 2 40% 20% 40% 比例分配 3 25% 25% 50% 根据开发商回款要求，组合销售中产权比例可相应调高。 白云项目 推 广 篇 一、 概念提炼 “新白云 PLAZA 卖场 ”是为综合性商品市场，它为区域内大众消费群体营造一个购物、休闲、娱乐、聚友的活动卖场。 以国际上流行的大型商城的成功经营模式延展出的 “产权式卖场”， 作为本项目的理论推广支持点。 整个销售过程以“产权式卖场”所形成的大气魄、大气势来带动销售，整体表现为以“项目形象”带动“项目销售”。 国 内的商场往往在销售完毕后，由于小业主各自独立经营，商场的后续问题较多，而国外大型商城却是只租不售，资金回笼较慢，而新白云 PLAZA 的出现，刚好解决了国内外商场所面临的各种困惑。 作为符合中国国情的“产权式卖场”，它一方面通过产权分割，把权益分散给了小业主拥有，对于开发商来说，迅速回笼了大量资金；另一方面，又通过国际型商场或品牌经营管理公司的专业经营，保证了大型商城的统一的、多元化的、高档次的高效运作，也为小业主获得丰厚的经营回报提供了保证。 另外，由于是产权独立，小业主可以自由转让独立商铺的产权，也具有有价证券 自由流通的特点。 种种迹象表明，“产权式卖场”具有巨大的发展潜力，它结合国际化商城先进的投资模式和经营模式为一体，必将引领中国全新的商业营销投资理念，开创地产投资新纪元。 二、 推广形象 立处朝阳路商圈地带，“新白云 PLAZA 卖场”是区别于华堂商场百货业态的新一代综合购物卖场，营造良好的 购物环境，及展示销售大众、中档商品（包括服装、鞋帽、服饰、化妆品等）并可在其卖场中体验多功能娱乐、健身、休闲服务。 无论从物业定位上，还是形象定位上，我们都力求提高“新白云 PLAZA”卖场 的物业档次，使其能够在与其他在售商业市场严 格区分开来，整体体现一种“傲视群雄，惟我独尊”的感觉，一方面可彰显物业档次，抬高物业档次，另一方面，可提高物业的标识性，以便其在后期的宣传推广中形成市场关注的焦点。 从营销角度来说，市场营销和住宅营销一样，全国各地都有各种不同的营销手法。 我们经过反复论证，积极借鉴国外先进营销理论，具有突破性的提出了“理论引导市场”的最佳营销模式。 整个销售过程以“产权式卖场”所形成的大气魄、大气势来带动销售，整体表现为以“项目形象”带动“项目销售”。 本案的根本信心来源，是为了获取最终消费者的产品消费支出作为经营收益来源。 三、 推广策略 1. 开盘期间针对投资者和商户（如产权销售确定，那么重点是针对投资者说话）  正面肯定老白云对于朝阳路商圈品牌号召力，以吸纳大量老白云商户重新入场。  以朝阳路便利的交通和易初莲花超市的开业兴隆势态，来引导本案的区位认知，突出位置优势，衬托产品相对于区位的商业优势。 利用本案所处区域的城市机能、规划前景、常驻人口等官方题材，支持区域商业发展潜力和价值体现，来认同项目的地缘商业价值。  通过老、新白云对比，强调新白云不但是外立面造型的变化，更重要的是内部不论是在业态分布、还是结构变动，甚至是配套特色服务上都更加追 求档次、追求品位、追求服务，与周边临街商铺形成明显对比，全面诠释新白云是一个时尚的特色卖场。  更全面的展示新白云的潜在发展的商业空间。  拔高产品包装宣传档次，营造中档商业购物卖场。  提出“全民投资新模式”理论运动，通过媒体的强势炒作，制作了一个商业楼市经典。 我们希望客户构成的 90%以上不是专业投资者和商铺经营者，但其关键问题是在于是否能最大程度降低入市门槛（即首付款的问题）。 2. 开业期间（养市），是针对终端消费者  因项目 6层以上为广播学院的教室，那么广院的学生势必成为白云市场的消费主力军，在项目开业推广包装中 应重点予以考虑。 四、 推广主题语 “ 新白云 PLAZA 卖场，成就今天创富时机” “ 100%产权销售， 100%财富收益” “投资地产原始股， 买旺铺自己成为富爸爸”。