济南商业项目市场调研报告(编辑修改稿)

济南商业项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

2 年4 季度 0 3 年1 季度 0 3 年2 季度 0 3 年3 季度单位：元/ 平方米商品住房 二手住房 图 2 商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄 然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 万㎡（ 减 ）降至今年 9 月末低于商品住房 万㎡（ 减 ），其连续几年的榜首位置已 回归商品住房。 （详见附表 2） 结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。 图 3 2020 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、 2020年经济发展展望 2020 年 1 月，规模以上工业增加值实现 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 ；社会消费品零售总额实现 亿元，同比增长 %，至 2 月份结束，累计实现 亿元。 依据 2020 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。 据市统计局预测， 2020 年社会消费品零售总额将增长%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12020 元，社会经济发展前景依然看好。 结论：社会的持 续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。 第二部分 济南市市区商业调研 一、济南市商业物业综述 （一）济南市近期商业发展历程 上世纪 90 年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。 “六朵金花”无一例外是大而全的百货店。 大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。 1996 年崛起的银座商城及 1997 年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。 以三联 家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。 “超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。 世界购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。 两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。 第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业 500 强的济南国贸大厦相 继出局，济南最早的百货店 —— 济南百货大楼也是元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。 首先是业态升级大战。 集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自 2020 年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。 随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的商业发展新版图。 随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市 城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。 （二）济南市商业发展现状 济南商业、餐饮业蓬勃发展。 2020年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 亿元，社会消费品零售总额 亿元。 同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起， 2020年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。 目前，形成了市区中部以泉城广 场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。 济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。 小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。 济南零售业中的重要组成部分 —— 百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。 在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召 力。 在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。 国际零售巨头改变省城商业版图。 随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。 （三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路 — 经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。 泉城路商业区 泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西 巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。 泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。 泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。 作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。 目前 ，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。 详见附表 21：泉城路业态分布情况表。 原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。 经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐 饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。 无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题， 泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已 严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。 图 4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 经二路商业区（华联商业区） 以华联、嘉华为主体构筑的经 二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。 周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。 以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店 (以服装、鞋业为主 )、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。 图 5 经二路嘉华购物广场 经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基 、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。 以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。 图 6 经四路东段北侧商业门头及人民商场 花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。 经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该 区域商业的快速发展。 图 7 花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。 随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。 表 2 济南商业区比较分析 商业区 地理位置及交通 商业区地位 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源 泉城路 济南市中心零售业绝对领购物中心、大型商场一般以联营方式扣点 2030%作为80%左右 全市市民、外地商业区 区，交通、商贸中心 头羊，市级商业中心 大型超市、品牌店 租金；一般商场租金约 250元 /月；售价 15万 游客、客户群范围广泛 经二路 商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购物中心、大型超市、大型小商品批发市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元 /月 90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经四路 商业区 交通便利 传统中央商业区 大型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元 /月 95%左右 全市消费者 花园路 商业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖啡店、酒吧集中区域 一般商场租金约 200元 /月 90%左右 历城、历下区居民 北园大街商业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建材类专业市场 一般商场租金 100 元左右 /月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市） （四）济南主要商业物业比较 表 3 济南主要商业物业比较 物业名称 位置 规模(㎡ ) 业态形式 租售价格 (不含进场费 ) 经营方式 档次 经营范围 车位 万达购物广场 泉 城路西端 约 5 万 超市、专业店、专卖店 F1 售价： 万元 F1 租价：约 300 元 /㎡ /月 一层自营 二 四层联营 高档 生活用品、家居、品牌服装 143个 银座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生活用品、时尚用品 约240个 贵和购物中心 泉城路中段 万 百货商场 扣点约 25%作为租金 联营 高档 高档用品 约35个 嘉华购物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统一经营 中高档 精品、生活用品、 约300个 百脑汇 山大路124 号 万 专业商场 租价： 120 元 /平方米 /月 统一经营 中高档 电子等科技产品 200余个 大观园商场 经四纬二路 万 百货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国美电器商城 花园路中段 万 家电连锁 租价： 100 元 /平方米 /月 连锁 中档 电器产品 约30个 （五）济南商业未来发展趋势 2020 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为 都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。 2020 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《 2020 年济南市市场商业网点建设导。