金地集团投资价值分析报告(编辑修改稿)

金地集团投资价值分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

该项目依山而建，并容纳了深圳的国际网球中心，是一个具有运动、健康特色的山体住宅项目，也是深圳首个获得国家住宅中心认证的健康住宅。 项目对外推出之后，当即受到各界好评 ,成为业界学习的典范。 项目总建筑面积约 17 万平米，分 成二期。 其中，一期已经达成 95%以上的预售率，并将在 04 年提供利润贡献。 （ 7）武汉格林小城 ■ 武汉格林小城位于武汉武昌的南湖片区，是武汉市二环线内为数不多的可大规模开发的中心地块。 该项目最大的特点在于东临南湖水域这一天然的水景社区。 项目的左右两侧将是市政规划中的 600 亩超大规模水上公园。 公司规划把格林小城打造成为德国风情的精品社区。 项目的占地面积为 万平米，规划建筑面积为 万平米 ,将分成六期开发。 该项目的一期 A1 组团在 04 年 11 月预售，首次推出的 458 套房源，当天就成交了 442 套，成 交率高达 %，创造了武汉楼市的新记录。 （ 8）东莞格林小城 ■ 该项目毗邻东莞市中心区，西靠东莞大道，与新建的市政府、歌剧院和会展中心相望，地理位置优越。 该项目占地面积为 万 ,总规划建筑面积约为 万平米 ,共分为 7个组团。 第一组团在 04 年下半年推出，销售情况良好。 该项目从 05 年起将持续为集团提供利润贡献。 储备项目的概况 （ 9）北京格林小城 ■ 北京格林小城位于北京亦庄经济技术开发区内，是格林小镇的后继项目。 该项目占地 面积约为 60 万平米。 由于用地手续尚在办理中，尚未 开工。 （ 10）深圳龙华项目 ■ 该项目位于深圳龙华地区，占地面积约为 18 万平米，总规划建筑面积约为 42 万平米。 目前该项目正在前期设计中，预计可在 06 年提供利润贡献。 与房地产相关的其他业务 金地在长期专注于住宅开发领域的同时，也一直在审慎地尝试新业务的拓展。 这种拓展的目的有两个方面：第一、是为了降低经营风险，增加公司的利润来源；第二、也是更重要的目的，是为了提高公司在住宅开发领域的核心竞争能力，而向价值链上下游的一种拓展。 实际上，香港、新加坡的大型地产公司往往采取了类似的经营模式，其业务范 围涉及到：地产开发、投资物业、房地产信托管理等与房地产相关的多个领域，并具有逐步向房地产金融领域渗透的趋势。 金地也看到了房地产行业发展的未来趋势，从培养人才、积累经验的角度出发，开始逐步涉足这些领域。 房地产信托 美国、香港等地大型地产公司的案例已经证明：房地产信托投资基金能很好地为住宅开发业务提供互补的协同效应。 金地与金信信托、浙江绿城等公司合作的金信双龙计划是主要针对房地产项目公司权益投资的一个信托计划。 公司希望通过参与项目的筛选、谈判、投资的全过程，增长房地产投资的专业经验，为将来参与房地产信 托投资基金管理（ REIT）业务做准备。 房地产不良资产处置 公司还与摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地产不良资产处置业务。 三方通过设立合资公司，以折扣价购买了中国建设银行的不良资产，然后通过各种方式变现获得收益。 所谓的不良资产实际是一些由于各种原因停工的 “烂尾楼 ”，处置过程中需要涉及到项目筛选、结构融资、处置变现等多个环节，而三个合资方在这些方面又各有所长。 除了获取丰厚的收益以外，金地希望借此为未来进入商业地产等新的领域积累经验和人才。 物业管理 物业管理则是金地早期为树立品牌而进入的领域。 目前，金地的物业管理已经覆盖全国30 个大中城市，管理和顾问的项目总数达到 118 个，总面积超过 1600多万平方米，在全国位居前三位。 虽然，这项业务本身对集团的盈利贡献并不大，但公司在此领域的经营却是和自身的发展战略紧密相关的。 物业管理不仅可以帮助公司树立良好的品牌形象，对公司的跨区域发展尤为有利，同时物业管理也是差异化竞争策略中的重要一环，公司通过优质的物业管理服务提高自身产品的价值和差异化，并以此构筑公司的竞争优势。 四、行业背景及区域分析 中国住宅产 业 ————— 一个长期增长的故事 我们认为， 1998 年下半年开始的住房制度改革是中国住宅产业长期持续发展的开端。 虽然，受到宏观经济因素和政策变化的影响，过程中必然会存在着调整，但基于以下的理由，我们认为增长是行业发展的主导趋势：第一、中国经济的持续增长趋势仍将继续得以维持，而居民收入的持续提高也是可以预期的；第二、中国的城市化正处于加速的阶段，受过良好教育的农民子弟具有强烈的愿望在大城市找到他们生活和发展的空间；第三、在计划经济体制下，城市居民对住房的需求未被充分满足，而把毕生的储蓄转化为不动产是东方国 家普遍的文化传统。 第四，从居住质量的角度，中国住宅产业仍处在较低的水平，而旧城改造等重建计划也将推动多次置业需求的产生。 短期即使出现调整，长期仍然可以看好 不可否认的是，从 2020年起全国房价出现了上涨加速的趋势。 2020 年 111 月份，全国住宅价格同比大约上涨了 12%。 尤其是，长江三角洲地区的许多城市，过去三年房价的累 计涨幅超过了一倍。 除了地区经济高速发展的合理因素以外，投资性购房比重过高和买房者的看涨预期也对房价的上涨起到相当大的作用。 从今年开始，政府采取了包括加息在内的一系列的调控措施 来抑制房价的上涨。 我们认为，在未来一至两年内，政府有可能继续提高利率，而当累积加息幅度超过 100 个基点之后，房地产市场有可能出现短暂的调整。 但是，基于以下两个的判断，我们认为调整的幅度和时间都不会太大：第一、由于土地和信贷的控制，使得未来的住房供应量增速放慢；第二、经济持续增长和居民收入持续增加，将使得购房者的对房价的承受力加强。 主要区域住宅市场分析 上海 ——— 土地供应放慢，房价居高不下 从 1998 年下半年以来，上海房地产市场的表现大幅超越了北京和深圳，无论采取何种数据计算，上海住宅价格累 计涨幅都超过一倍以上。 对此，我们认为 2020 年以前上海房价的上涨是符合经济发展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海经济持续快速增长，经济中心的地位得到确立和加强；第二、由于看好上海的投资环境，近几年国内外的资金大量涌入，外来人口的持续增长产生了源源不断的需求；第三、过去几年，上海的城市基础设施建设和动拆迁投资巨大，提升了环境和地段价值；第四、自内外销并轨之后，海外人士购房需求被大大激发，在人民币升值的预期下，海外资金纷纷投资于上海的房地产。 房价涨幅过大，房价收入比创新高 不可否认的是 ，随着房价的持续上涨，投资者的比重增加过快，而购房者对房价继续上涨的预期也得到加强。 因此，从 2020 年起，上海房地产市场出现了一些非理性的成份。 从。