房地产开发项目管理课程是工商管理专业的必修课。本课程在(编辑修改稿)

房地产开发项目管理课程是工商管理专业的必修课。本课程在(编辑修改稿)内容摘要：

运作体系，既包括组织体系结构，又包括组织运行结构。 其主要运行程序包括设计与建立、运行和调整等阶段。 ①项目组织的设计与建 立 ②组织运行 ③项目组织调整 二、 房地产项目组织的基本结构 ： ①专业型工作，一般由专业承包公司或主管部门承担； ②管理型工作，一般由管理人员承担。 ①项目的所有者或上层领导。 ②项目管理者（项目的组织层） ③项目具体任务的承担者（项目操作层）。  项目的不同阶段，上述三个层次的人员承担的任务不同：  项目前期策划阶段，主要是由投资者（业主）对项目的目标进行设计。  项目设计和计划阶段。 主要工作移向项目的组织层、设计单位、监理单位。  项目施工阶段。 项目组织层和实施层的工作将进入高潮。  项目后期管理阶段，三个层次都必须有相当大的投入。 三、 房地产项目组织的策划 项目组织策划是根据项目和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一项重要管理工作，是一个复杂的过程，包含许多内容。 《房地产开发项目管理》教案 15 从项目组织策划的流程可知，项目组织策划是一个复杂过程，需要做许多工作： ①在项目组织策划前期。 ②在项目组织策划中期。 ③在项目组织策划后期。 房地产项目组织的特点与基本原则 一、 房地产项 目组织的概念及特点 ：是房地产项目的参与者、合作者为了完成项目的工作任务，而按一定的规则构成的有机整体，是由项目的行为主体构成的组织系统。 2. 房地产项目组织的特点 （ 1）组织目标明确 （ 2）组织结构的完整性 （ 3）组织形式具有一次性、暂时性 （ 4）项目组织与企业组织之间具有关联性 ①项目组织依附于企业组织 ②项目组织又具有一定的独立性 （ 5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响 （ 6）项目组织有高度的弹性、可变性 （ 7）项目组织没有固定的组织文化 （ 8）项目 组织有自身的结构和组织关系 ①专业与行政的关系；②合同关系 二、 建立房地产项目组织的基本原则 （ 1）目标统一原则 （ 2）责权利平衡原则 ①权责对等；②权力的制约与保护； ③责任到位，奖罚分明 （ 3）灵活性和适用性相结合的原则 （ 4）组织制衡原则 （ 5）保持项目组成人员及其责任的连续性和统一性原则 ①项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面负责管理、统筹安排。 ②项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。 （ 6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次原则 管理跨度：又称管理幅度 ，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。 管理层次：是指一个组织总的结构层次。 ①窄跨度、多层次的组织结构 ②宽跨度、少层次的组织结构 （ 7）合理授权原则 《房地产开发项目管理》教案 16 ①按所完成的任务和预期取得的结果进行合理授权。 ②采取分权形式对组织进行授权。 ③应谨慎授权。 复习思考题： ； ； ；。 ，结合房地产开 发项目组织设置的原则及其特点对其进行分析。 下次课预习要点 房地产项目的组织形式 实施情况及教学效果分析 顺利完成课堂任务。 通过引导、讲授、讨论以及举例说明等多种教学方法，结合生动形象的图片及相关视频资料，使学生更容易接受所学内容。 通过让学生自主选择一个房地产开发项目，对其组织结构的特点及其设置原则进行讨论及分析，进而增强其对房地产项目组织的深入理解。 学院审核意见 学院负责人签字 年 月 日 《房地产开发项目管理》教案 17 授课时间 __ _ 第 4 次课 授课章节 房地产项目的组织形式 任课教师 及职称 郭金金 （讲师） 教学方法 与手段 教学方法： 讲授法、谈话法、 讨论法 ， 练习法 教学手段：多媒体教学 课时安排 2 课时 使用教材和 主要参考书 教材 ： 谭术魁：《房地产项目管理（第 2版）》，北京：机械工业出版社 ,2020 主要参考书目 ： 夏联喜 ：《 房地产项目管理 》 ， 中国建筑工业出版社 ， 2020 张跃松 ：《 房地产项目管理 》， 中国人民大学出版社 ， 2020 刘列励 ：《 房地产建筑工程项目管理 》， 中国建筑工业出版社 ， 2020 陆惠民 等：《 工程项目管理 (第 2版 )》， 东南大学出版社 ， 2020 丛培经 ：《 高等学校规划教材 :工程项目管理 (第 4版 )》， 中国建筑工业出版社 ， 2020 张宝岭，单兆海：《建筑工程索赔及案例分析》， 机械工业出版社 ， 2020 项目管理协会 ：《 项目管理知识体系指南 (PMBOK指南 )(第 5版 )》， 电子工业出版社 ，2020 哈罗德 •科兹纳 (Harold Kerzner)， 杨爱华 等：《 项目管理 :计划、 进度和控制的系统方法 (第 10版 )》， 电子工业出版社 ， 2020 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会：《建设工程项目管理》，中国建筑工业出版社， 2020 教学目的与要求： 通过本次课的学习，要求学生掌握房地产项目组织的主要组织形式及其个各自的特点，以便于在实际项目中选择合适的组织形式顺利完成项目目标。 教学重点，难点： 重点： ； ； 难点： 教学内容： 房地产项 目的组织形式 一、房地产项目的分标方式 项目分标：是指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。 ①分标可保障项目总目标的顺利实现。 ②分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。 ③分标策划是项目管理的一种手段，可以分清项目主次。 ①业主方面：利益目标、项目战略规划、管理水平、管理力量、对项目管理介入程度以及管理风格、对工程师和承包商的信任程度、对工期、质量的要求等。 《房地产开发项目管理》教案 18 ②承包商方面：企业资信、经验、规模、管理风格与 水平、抗风险能力 161。 173。 161。 173。 ③房地产项目方面；类型、规模、特点、技术复杂度 ④环境方面：软环境 、硬环境、人们的社会信任程度 „ .. 1）分阶段、分专业的项目平行分标方式。 ①有利于加强业主对项目的管理。 ②有利于保证业主对项目计划和设计的主线清晰。 ③，主合同关系复杂，存在大量的管理工作。 管理成本高。 ④业主存在大量的、困难的协调工作。 2）总承包方式 —— 项目总承包也称一揽子承包，或叫 “ 交钥匙 ” (Turnkey)承包。 这种承包方式，业主对拟建项目的要求和条件，只概略地提出一般意向，而由 承包商对工程项目进行可行性研究，并对工程项目建设的计划、设计、采购、施工和竣工等全部建设活动实行总承包。  总承包方式的特点： ①业主合同关系简单，有利于业主对项目的总体管理与规划。 ②总承包项目有利于总承包商对项目进行统一管理。 ③总承包项目的责任体系是完备的。 ④总承包方式对总承包商要求较高。 ⑤总承包项目对业主与承包商双方都有利。 3）设计或施工总分包模式 这种模式与项目总承包不同，业主将工程项目设计和施工任务分别发包给一个设计承包单位和一个施工承包单位，并分别与设计和施工单位签订承包合同。 它是处于 工程项目总承包和平行承包之间的一种承包模式。  设计或施工总分包模式  设计或施工总分包模式  优 点： 设计完成后招标，有利于业主对项目投资的控制； 施工图和合同条款便于业主进行工程项目质量控制；  缺 点 : 设计、施工分别招标，业主协调管理难度高； 容易导致设计与施工脱节 4）联合体承包模式 联合体是指由多家承包企业为了承包某项项而组成的一次性组织机构。 联合体的组建一般遵循一定的原则。  优点：增强了竞争能力与抗风险能力；业主合同关系简单；联合体的成员之间合作关系稳定。 5） CM模式（ Construction Management的缩写） CM模式：是指 CM单位接受业主的委托，组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是缩短工程建设工期。 这种模式的特点： ①采用 “ Fast Track” 生产组织方式。 《房地产开发项目管理》教案 19 ②采用委托 CM单位的生产组织形式。 ③采用 “ 成本 +利润 “ 的计价方式。  CM模式的优点： a) 建设周期短 ； b) CM经理的早期介入，有利于设计的优化 ；  CM模式的缺点 : a) 对 CM经理的要求较高。 b) CM经理所在单位的资质和信誉都应该比较高，而且具备高素质的从业人员。 c) 分项招标导致承包费高。 CM模式的类型： ①非代理型（ CM/NonAgency） 的特点  CM 单位相当于承包商的身份（非真正意义的承包商 —— 合同不同），而不是业主代理的身份；  CM 单位可直接与分包商签订合同对分包任务进行发包； ② 代理型 （ CM/ Agency）  CM 单位以业主代理的身份参与工作；  不直接从事施工活动，不负责分包任务的发包；  是由业主与分包商签订合同， CM 单位与分包商无合同关系。 二、 房地产项目的组织结构形式 （ 1）寄生式项目组织 1）寄生式项目组织的定义与形式 寄生式项目组织：依赖于原企业而组建，其 组织机构和组织人员来源于原企业，并手原企业的组织形式的限制和制约。 若项目任务落实给某一职能部门，则这种组织被称为部门控制式项目组织。 2）寄生式项目组织的特征 ①项目组织的功能和作用很弱 项目经理对组织成员没有正式的指令权、指挥权和决策权；仅是一个联络小组的领导，从事信息收集、处理与传递，对目标不承担责任； ②项目组织不需要组织规则 —— 成员兼职 ③项目组织成员在项目建设期间与原部门暂时停止领导关系 适用范围：企业内部可以完成的、低成本、低经济风险、规模小、项目参与者之间界面处理方便、时间和费用压力不大的项 目。 3）寄生式项目组织的优点 ①寄生式项目不需新建组织机构，对企业原组织影响较小，且管理成本较低。 ②有利于各种专业人员结合在一起，办事效率高。 4）寄生式项目组织的缺点 ①项目经理没有组织上的权力，无法确保项目目标。 ②项目经理来自某职能部门，容易造成比较狭隘、不全面的决策行为。 ③项目的某些职能工作只是参与项目成员的一项附带性工作，一定程度上限制了项目成员的发展。 （ 2）独立式项目组织形式 1）独立式项目组织的概念与形式 2）独立式项目组织的特征 ①独立式项目组织是企业内部的一个项目组织 《房地产开发项目管理》教案 20 ②项目经 理承担项目管理职能，对项目组织拥有完全权力 3）独立式项目组织的优点 ①能将项目参加者的力量集中于项目 ②能对项目加强领导，实施统一管理 ③适应范围较广泛：企业进行较大的、持续时间较长的项目；也适用于要求在短期内完成的、费用压力大、经济要求高的项目。 4）独立式项目组织的缺点 ①独立式项目组织效率低，成本高 ②项目任务不均匀，资源的计划和供应困难 ③不利于企业和人员的发展 ④项目组织可变性和适应性不强 —— 独立组织的建立与结束，会对原企业组织产生冲击。 复习思考题： 目的分标形式以及各自特点；。 寄生式项目组织的特征及优缺点；。 下次课预习要点 房地产项目的组织形式 房地产项目管理组织 实施情况及教学效果分析。