青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告(编辑修改稿)

青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

体规划的要求，是实现规划目标的必要的组成部分。 项目建成后，将显著改善即墨市东部地区、崂山地区北部的经济环境、旅游环境和城市人文环境，带动青岛 东部地区的城市建设和经济发展。 项目建设符合区域建设规划，将有力地推动即墨市尤其是温泉地区城市化建设步伐 温泉镇是鳌山城市组团的核心部分之一，在青岛市整体发展中占据重要位置，根据总体总体规划的要求，鳌山片区作为鳌山组团的综合服务中心，以都市产业、海洋科研、高等教育、旅游度假、综合服务等为青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 16 主要功能。 在《即墨市市域城镇体系规划》中，将温泉镇规划为重点发展城镇，作为成为带动区域经济发挥的增长点，最终与鳌山卫镇合并建设成为在该区域起主导作用的中心小城市。 项目与正在建设的滨海大道相邻，项目的建设将加快现代化城镇 组团的形成、优化即墨市沿海区域城镇体系，为今后该区域的建设确立一个高起点、高品味、具有都市新区特色的发展框架。 更为重要的是，该项目建设将极大改善项目周围的投资环境，提高即墨市沿海的旅游形象，增强投资商的投资积极性，加快鳌山城市组团的发展。 项目建设符合青岛市旅游业的发展方向 青岛的旅游业自发展之始 ,就以丰厚的海洋文化资源立足于中国的旅游市场 ， 在沿海城市旅游业不断发展的激烈竞争中 ,青岛海洋旅游业急需拓展海洋旅游文化的内涵。 深层发掘和塑造海洋旅游文化已成为实现旅游业发展新目标的重要内容。 2020 年 杜世成 书记 在 全市加快旅游经济发展工作会议 提出 , 要向度假旅游转变 ,加快发展以游艇和邮轮为标志的度假旅游。 同 年市委、市政府出台的《关于加快旅游业发展的意见》提出 ,规划建设海上旅游设施 ,开发海上旅游航线 ,发展游艇、帆船、游钓等项目，建设一批游艇俱乐部。 发展海上看青岛和海上游乐等参与性强的海上旅游项目，引进大型豪华海上观光游船。 目前，市有关部门正在编制 《青岛海上旅游专项规划》 和《青岛市游艇码头专项规划》， 引导海上游艇升级换代 ， 开发新的旅游海域 、 航线和海上旅游活动。 本项目西依温泉旅游度假区，南靠鳌山卫海滨度假区，位于青岛市海滨旅游带的重点发展地区。 项目建设以游艇为主题的大型综合性旅游度假区，符合规划要求，有利于促进青岛市旅游业的发展。 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 17 第三章 海域利用、规划选址和建设条件 项目建设地点 本项目位于即墨市温泉镇辖区内，距温泉镇驻地约 ，东临建设中的滨海大道，西至中黄埠与刘家山村一线，南至前海东村与北黄埠村之间的海域中线，北至盐店村、前海东村至海岸一线。 项目区域总面积为 1004000m2，约合 1506 亩，其中填海造地面积497330m2（约合 746 亩），水体面积 506670m2（约合 760 亩） 图 31 项目地理位置示意 图 海域利用现状、申请用海面积及用海期限 本项目建设区域均为海域，全部为对虾养殖池，其中需进行填海造青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 18 地面积 746 亩，恢复自由水体（海面）面积 760 亩，无农田、林地及居民点，项目居民拆迁。 根据《海籍调查规程》中规定的海域使用分类体系，本项目用海类型为“围海造地用海”，用途为集国际游艇俱乐部、国际商务会所等多功能于一体的综合性大型旅游度假项目。 根据项目建设规模，本期工程拟申请使用海域（填海造地）面积 497330m2。 根据《中华人民共和国海域使用管理法》第二十五条的规定，旅游、娱乐用海的海域使用权最高期限为二十 五年。 本项目申请海域使用期限为二十五年。 使用期限届满后，由青岛八千水城置业有限公司向即墨市人民政府申请续期使用，并缴纳相应的海域使用费。 选址海域功能区划情况 本项目所需土地均由填海造陆形成，现状为海域，项目建设涉及海域使用问题。 根据原《胶州湾及邻近海岸带功能区划》（ 1995），项目工程海域岸带主要为农业区和池塘养殖区，水域为浅海养殖区。 但是，随着经济发展和城市建设规模的不断扩大，原有的海洋功能区划已 不能满足海洋经济发展的需求。 为适应青岛市社会经济快速发展的需求，贯彻实施《中华人民共和国海域使用管理法》，促 进海洋资源的优化配置和合理利用，有效保护海洋资源和生态环境，促进青岛市海洋经济的可持续发展，青岛市政府于 2020 年 6 月启动编制《青岛市海洋功能区划》（ 20202020，已通过专家评审），该区划将鳌山湾西岸确定旅游度假区。 但由于该规划尚未获正式批准，无法律效力，因此即墨市人民政府于 2020年 11 月 26 日以《关于调整鳌山湾部分海域功能区划的请示》（即政呈〔 2020〕 53 号）文件，呈请青岛市政府人民政府对本项目所涉及海域进行青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 19 功能区划调整。 2020 年 1 月 6 日，青岛市人民政府以《关于调整鳌山湾沿岸部分海域海洋功能区 划的批复》（青政字〔 2020〕 1 号）文件，批复同意将该部分海域由池塘养殖区调整为旅游度假区。 因此项目的建设符合海域功能区划。 规划选址及海域使用预审 项目单位已于 2020 年 12 月向即墨市海洋与渔业局提出海域使用申请。 即墨市海洋与渔业局审查认为项目“申请海域无使用权纠纷，符合用海条件，同意该海域使用申请”。 按照审批程序，即墨市海洋与渔业局将审查情况分别报请青岛市海洋与渔业局、即墨市政府审查。 青岛市海洋与渔业局、即墨市城乡建设局已对上述申请予以函复。 青岛市规划局以青规函字〔 2020〕 945 号《建设工程规划审查 函复意见书》函复建设单位，原则同意本项目的预选址申请。 自然条件 气象条件 即墨市 地处北温带季风区域，属温带季风气候 ，年平均气温 12℃ ，年平均降水量 750mm。 由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响， 同时 又具有显著的海洋性气候特点。 空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。 春季气温回升缓慢，较内陆迟 1 个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。 地形地貌条件 鳌山湾位于即墨市东部，呈 SSE 向，口门东北起女岛（ 36176。 22′ 11″青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 20 N， 120176。 51′ 12″ E），西南至鳌山半岛的草岛头（ 36176。 20′ 00″ N， 120176。 44′ 00″ E），宽约 11 km，沿岸基岩和第四系均有分布。 出露的基岩主要有中生界侏罗系沉积岩、白垩系火山岩、火山碎屑和燕山期花岗岩，它们经长期的侵蚀剥蚀，形成了高低起伏的剥蚀丘陵与准平原。 丘间谷地常有河流分布，而且海岸凹入，接受沉积，形成了袋状充填的海积小平原和较宽的岸滩；而伸入海中的丘陵岗岭，构成海岬或半岛，遭受侵蚀，形成海蚀崖。 因此，海岸曲折，侵蚀岸与堆积岸相间分布，是较典型的岬湾海岸。 湾内海底多为水下岸坡，并向湾口缓倾，与口外黄海 近岸陆架浅水平原过渡。 北部湾顶一宽阔滩涂称大桥滩，东西长 9km，南北宽约 2km，面积，底质为泥质或砂泥质。 西北部有楔入内陆的黄埠滩，面积 ，泥沙底质。 自七沟至前海东滩涂平缓，面积约 万亩，泥沙底质。 北部的高潮区很陡，底质为粗砂，中低潮区平缓，表层覆盖有 5～ 15cm 厚的浮泥。 北湾南部东西两侧沿岸，丘陵环抱，岸峭壁陡，岸滩狭窄除部分岩礁外，为沙质底质。 湾内有女岛、赶咀岛、张公岛及北礁等分布。 其中，湾口东部的女岛为一有人岛，岛长约 ，宽约 ，面积 ，海拔 ，岸线长 ，距陆 ，低潮时砂砾露出与陆地相连。 鳌山湾沿岸有大任河、温泉河、新生河、皋虞河、大桥河、王村河等季节性小河流，径流量很小。 海洋水文条件 1. 波浪 鳌山湾湾口朝向 SSE，口门宽阔与黄海相通，平均水深 4m 左右，最青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 21 大水深 13m，受外海偏南台风浪的影响，湾口处可形成较大的波浪，湾北由于陆域阻挡；风区短，没有形成大浪的条件，对港湾内的护岸及船舶的危害较小。 根据 1960 年田横岛的波浪资料和气象资料分析鳌山湾的波浪特征显示，鳌山湾以风浪为主、涌浪较小，强风向和常风向均为 SE 向，频率 23%，实测最大波高为。 春、夏季的强浪向和常浪向均为 SE 向；秋冬季的常浪向都偏 NW 向，冬季的强浪为 NE 向，秋季虽然多偏 N 向浪，但偏南向浪势力仍较强，强浪向为 SE 向。 2. 潮汐 根据国家海洋局第一海洋研究所于 1988 年 10 月 18 日至 11 月 18日在山东头村附近岸边 1 个月潮位观测资料及有关资料统计结果表明，鳌山湾的潮汐类型属规则半日潮，潮汐特征值见表 31 所示。 表 31 潮汐特征值 最高潮位 （ cm） 平均潮位（ cm） 平均海平面（ cm） 平均低潮位（ cm） 最低潮位（ cm） 最大潮差（ cm） 平均潮差（ cm） 涨潮历时 （ h:min） 落潮历时 （ h:min） 422 339 220 98 39 421 241 5:45 6:57 鳌山湾的平均海平面有冬低夏高的变化趋势： 1 月份最低（ 198cm）；然后逐月升高，至 8 月份达最高值（ 241cm），后又逐月降低。 全年的变化幅度为 43cm。 3. 海流 根据中国海洋大学编制的本项目海域使用论证报告显示，项目东侧外海实测海流方向基本与海岸线走向平行。 除在鳌山湾东北端靠近女岛的部分海域流速较大外，其余部分流速相对较小。 在大、小潮期间，海流流速均自表至底逐渐减小，流向在垂直线上的分布比较一致，表面紊流较轻。 根据 《 海港水文规范 》 （ JTJ21398）的规定及中国海洋大学的青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 22 实测结果，鳌山湾的潮流性质为规则半日潮流。 配套条件 市政设施配套情况 本项目拟建地点现状为未开发的养殖海域，无市政配套设施。 给水 本项目建设区域无给水管网。 温泉镇现有给水供水能力为 1000m3/日，且给水管网仅在温泉镇内铺设。 不能满足本项目建成后的使用要求。 项目近期拟采用海水淡化措施解决项目用水，管网按照远期规划要求铺设，待鳌山组团的市政给水管网建设 完善后，接入城市给水管网。 排水 项目周边地区现状无市政排水设施，在鳌山组团的规划道路下规划有完善的排水管网。 本项目污水排放拟按照远期规划布置污水管道，近期拟采用地下式污水处理装置，经生化处理达到排放标准后，排放至项目地域内的水体中。 根据总体规划，远期在项目北、南方向均建有污水处理厂，远期规划拟将项目用地内的污水接至市政污水管网，排放至污水处理厂。 供电 项目用地范围内无可用电源。 在温泉镇周边有多条不同电压等级的高压输电线路，本项目拟采用集中变电所，从供电管理部门指定的位置“ T”接两条高压电源至变 压器。 燃气 整个温泉镇区域内现状无燃气管网，本项目近期拟采用瓶装液化石油气，远期根据城市集中管网的建设情况，采用管道供气。 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 23 电讯 即墨市电信建设较为完善，目前已实现“村村通电话”。 项目建设区域内现状有电话线路，本项目拟由温泉镇电话交换局接来电话线路。 项目近期拟采用 ADSL 方式连接 Inter 网络，在项目建设时预留一条计算机光纤通道。 目前，整个青岛市行政区域内已全部实现无缝覆盖，项目区域无线通信信号良好，北侧距中国移动和中国联通的基站仅几百米，可保证无线通信的要求。 电视 目前，在项目建 设区域内无有线电视网络。 在鳌山组团规划中，该区域将建设有城市有线电视网络。 项目建成后，近期内采用天线接收电视信号。 根据本项目的国际化特点，建议项目单位向有关单位申请，在本项目内设卫星电视接收系统。 道路交通条件 本项目紧临滨海大道，滨海大道通车后，由青岛市区到本项目位置仅 30 分钟车程，对外交通便利。 青岛东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部二期工程建设项目申请报告 24 第四章 市场分析和经营规划 青岛市旅游市场分析 青岛地处黄海之滨、崂山脚下，倚港口、贸易之优势，是闻名遐迩的海滨旅游胜地。 青岛的自然景色兼山、海、滩、林、泉之胜，人工建筑集欧、亚、美和中国民族风格之美。 作为旅游城市的 青岛，有三里河等新石器时代遗址、 2020 多年前齐国的古长城、秦始皇三次登临的琅琊台、汉代埋葬 500 义士古骸的田横岛、隋代修建的珠山石窟、被誉为石刻瑰宝的天柱山魏碑等著名古迹；有栈桥、鲁迅公园、海水浴场、八大关建筑群等风景名胜，有位于市区东部被誉为“神仙之宅、灵异之府”的崂山风景区和石老人旅游度假区，有与市区隔海相望的薛家岛旅游度假区。 近几年，结合城市建设又开发建设了一些城市新景观，如五四广场、东海路中华文明雕塑一条街等。 1999 年青岛成为国家首批优秀旅游城市。 青岛的旅游产品由沿袭多年的观光型开始走上观光、度 假等综合型方向发展，已成为中国北方海滨度假休闲的胜地。 青岛旅游业在“八五”、“九五”和“十五”期间总体呈快速增长。